QUYỀN SỬ DỤNG CHUNG HÀNH LANG KHU CHUNG CƯ? - Luật sư Đà Nẵng

Tình huống pháp lý: Quyền sử dụng chung hành lang khu chung cư?

Tôi đang sinh song tại Khu chung cư A.T, Quận C.L, thành phố Đà Nẵng. Con của tôi thường hay ra hành lang chơi cùng với những đứa trẻ khác trong khu chung cư nhưng lại bị chủ hộ kế cận phản ánh đến Bộ phận an ninh của khu chung cư và yêu cầu các con của tôi không được ra hành lang để chơi. Đồng thời, Bộ phận an ninh còn thông báo là sẽ ngừng cung cấp các dịch vụ cho căn hộ tôi nếu còn cho con chơi ngoài hành lang. Việc làm này của Bộ phận an ninh khu chung cư có hợp pháp không? Mong Quý Công ty Luật FDVN sớm phản hồi!

Trả lời:

[1]. Về quyền sở hữu chung hành lang của khu chung cư.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 214 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về Sở hữu chung trong nhà chung cư như sau:

“1. Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác.

2.Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác.”

Dẫn chiếu quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật nhà ở 2014 thì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

“a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.”

Có thể thấy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hành lang là một trong những phần sở hữu chung của nhà chung cư. Và nếu chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư không có thỏa thuận nào khác về việc phân chia sử dụng hành lang thì các chủ sở hữu này có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng hành lang của khu chung cư.

Chính vì vậy, việc Bộ phận an ninh của khu chung cư có hành vi ngăn cản con của Anh/Chị vui chơi, sinh hoạt ngoài hành lang chung là không phù hợp với quy định của pháp luật và đang xâm phạm đến quyền sở hữu chung trong nhà chung cư của Anh/Chị. Không những vậy, hành vi trên còn xâm phạm đến quyền vui chơi, giải trí của trẻ em theo theo quy định tại Điều 17 của Luật trẻ em 2016.

[2]. Về việc ngừng cung cấp dịch đối với căn hộ.

Theo Khoản 1 Điều 31 của Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì:“Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế này.”

Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế này bao gồm các công việc sau đây:

– Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

– Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

– Các công việc khác có liên quan.

Như vậy, việc cung cấp các hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư là dựa trên thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị chung cư đại điện các chủ sở hữu chung cư để ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói trên. Việc ngừng cung cấp dịch vụ này chỉ có thể xảy ra khi hộ gia đình Anh/Chị không đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ hoặc làm hư hại, ảnh hưởng đến việc vận hành này.

Theo thông tin mà Anh/Chị cung cấp thì Bộ phận an ninh thông báo nếu Anh/Chị tiếp tục để con ra ngoài chơi thì sẽ tạm ngừng cung cấp dịch vụ đối với căn hộ Anh/Chị. Việc ngừng cung cấp dịch vụ nói trên là không phù hợp với quy định của pháp luật và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của gia đình Anh/Chị tại khu chung cư.

Như vậy, Anh/Chị có thể thỏa thuận và trao đổi với Ban Quản trị chung cư, Chủ đầu tư cũng như các hộ kề cận trên cơ sở thiện chí, hợp tác, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau để thống nhất về vấn đề vui chơi của trẻ em tại hành lang thuộc sở hữu chung để đảm bảo trẻ em được quyền vui chơi cũng như tránh tình trạng căng thẳng, xung đột xảy ra không đáng có giữa các bên. Bên cạnh đó, FDVN cũng khuyến nghị Anh/Chị không nên cho trẻ em chơi ngoài hành lang gần những khu vực nguy hiểm như ban công, thang bộ, thang máy…và hạn chế việc trẻ em vui chơi gây mất trật tự vào giờ nghỉ nghỉ trưa, sau 22 giờ đêm hoặc khung giờ quy định tại Nội quy của khu chung cư để không ảnh hưởng đến việc nghỉ ngơi, sinh hoạt chung của các hộ kế cận.

Theo Nguyễn Thị Sương – Công ty Luật FDVN

…………………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quân Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

336 Phan Chu Trinh, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại Quảng Ngãi:

359 đường Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com

Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com

Điện thoại: 0935 643 666 – 0906 499 446

Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/