Hai vợ chồng tôi có một mảnh đất vườn 1.000 m2. Hai vợ chồng sự định tặng cho cho 2 đứa con, mỗi đứa một phần đất để ở nên dự định chuyển mục đích sử dụng 400m2 đất sang đất ở. Qua tìm hiểu thì tôi biết đất của tôi được chuyển quyền sử dụng đất nhưng số tiền để đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất khá lớn với gia đình tôi, tôi chưa có đủ số tiền để đóng hết một lần, vậy tôi có thể trả dần được hay không? Thủ tục như thế nào? Và khi đang nợ tiền sử dụng đất tôi có thể thực hiện thủ tục tặng cho các con tôi quyền sử dụng đất trên không?
Trả lời:
Cảm ơn Qúy Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (FDVN). Đối với các yêu cầu tư vấn của Qúy Khách, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:
Thứ nhất, Về việc ghi nợ tiền sử dụng đất
[1]. Pháp luật Việt Nam hiện hành đã có nhiều quy định nhằm tạo điều kiện hỗ trợ cho người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng mà gặp khó khăn về tài chính và một trong những quy định đó là “Ghi nợ tiền sử dụng đất”.
Cụ thể theo quy định tại Khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Quy định về tiền sử dụng đất thì: Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.
Như vậy, theo thông tin mà anh (chị) cung cấp thì anh (chị) đang có khó khăn về tài chính để nộp tiền sử dụng đất do vậy, anh (chị) có thể được ghi nợ số tiền này sau khi thực hiện các thủ tục, trình tự dưới đây.
[2]. Thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất: Anh (chị) được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp anh (chị) thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.
[3]. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: (Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC):
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất
[4]. Trình tự, thủ tục:
- Hồ sơ: Đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất
- Trình tự thực hiện:
Bước 1: Anh (chị) nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền trực tiếp hoặc qua đường bưu điện
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền chuyển hồ sơ đến cơ quan thuế để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình anh (chị) theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức). Sau đó cơ quan thuế chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường
Bước 3: Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình anh (chị) trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình anh (chị) mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình anh (chị) trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định.
[5]. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất: Khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC
– Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất anh (chị) đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho anh (chị).
– Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận anh (chị) mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và anh (chị) phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
– Sau khi Anh (chị) đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
[6]. Về việc tặng cho quyền sử sử dụng đất khi chưa thanh toán hết tiền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: “…Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Đồng thời tại Khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC cũng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.”
Theo thông tin mà Anh (chị) cung cấp thì anh (chị) tặng cho cho 2 đứa con, mỗi người một phần đất để ở, căn cứ vào quy định trên thì anh chị phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng anh (chị) được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Qúy Khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Qúy Khách.
Theo CVPL: Nguyễn Thị Sương
Công ty Luật FDVN
