Bất động sản hình thành trong tương lai là loại hình sản phẩm bất động sản đang rất được quan tâm trong những năm gần đây. Các nhà đầu tư tìm đến loại hình bất động sản này với mục đích đầu tư sinh lời, tìm kiếm cơ hội lợi nhuận với mức lợi nhuận có thể cao hơn nhiều lần so với mức đầu tư ban đầu. Vì vậy thông thường các nhà đầu tư thường chấp nhận một tỷ lệ rủi ro nhất định khi đầu tư vào loại hình này. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần nắm rõ hiểu thêm về các rủi ro pháp ký khi xác lập các giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để hạn chế thấp nhất các rủi ro có thể xảy ra, tăng cơ hội đạt được lợi nhuận như mong muốn.
MỘT SỐ RỦI RO PHÁP LÝ CÓ THỂ GẶP PHẢI KHI XÁC LẬP CÁC GIAO DỊCH MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Hiện nay qua khảo sát có thể thấy được các nhà đầu tư có thể gặp phải một số rủi ro pháp lý nếu bỏ qua bước tìm hiểu dự án bất động sản, cụ thể:
- Tình trạng pháp lý dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật
Hiện nay theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện: (i). Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (ii). Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải được cơ quan Nhà nước có văn bản xác nhận đủ điều kiện được bán.
Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư dù nắm rõ các quy định luật định này nhưng vẫn xác lập, công khai thực hiện các giao dịch mua bán. Và khi tranh chấp xảy ra các giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu do trái luật, người mua chỉ được nhận lại khoản tiền đã thanh toán, việc chứng minh lỗi của các bên thường gặp rất nhiều khó khăn khi hầu hết các hợp đồng mua bán này được soạn theo mẫu của chủ đầu tư, luôn thường xuyên lồng vào các nội dung bên mua đã được tìm hiểu rõ về tình trạng pháp lý dự án, tự nguyện ký kết hợp đồng mua bán với tình trạng pháp lý đó để xác định bên mua cũng là bên có lỗi, từ đó không bên nào phải bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu.
Thực tế phát sinh các tranh chấp này là rất phổ biến. Theo các Nghị quyết hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao như Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hay Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 thì một trong các thiệt hại cần được xem xét khi tuyên các giao dịch mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất vô hiệu là khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất/nhà ở do các bên thỏa thuận tại thời điểm ký kết hợp đồng so với giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Nếu các bên không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất/nhà ở và giá trị thiệt hại thì Tòa án có thể yêu cầu định giá theo giá thị trường hoặc căn cứ vào bảng giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định.
Tuy nhiên việc chứng minh thiệt hại trên thực tế lại không dễ dàng. Bởi có nhiều dự án khi ký kết các hợp đồng mua bán này dự án chưa đủ điều kiện, chỉ là bãi đất trống, vị trí các sản phẩm bất động sản chưa cố định, chưa định hình được nên có các trường hợp các công ty có chức năng thẩm định giá đã từ chối định giá với lý do vì dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Cũng có nhiều trường hợp phía các cơ quan Nhà nước chưa có quyết định chính thức về giá đất tại các dự án đó nên Tòa án không có cơ sở để áp dụng. Trong khi phía người mua phải đi chứng minh các thiệt hại này thì các vướng mắc có thể xảy ra nêu trên sẽ gây rất nhiều khó khăn cho người mua khi bảo vệ quyền lợi của mình cũng như khiến quá trình tố tụng tại Tòa án kéo dài.
- Nhiều chủ đầu tư huy động vốn góp trái quy định pháp luật
Hiện nay pháp luật cũng đã quy định rõ các hình thức huy động vốn, điều kiện huy động vốn tại các văn bản Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành… Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư cũng tiến hành các hoạt động huy động vốn trái pháp luật, lách luật bằng các hình thức, tên giao dịch như Thỏa thuận đặt chỗ, thỏa thuận hứa bán, Hợp đồng góp vốn, “ Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, “ Hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm” dẫn đến vẫn có những thỏa thuận “ngầm”, gây rủi ro cho khách hàng. Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp. Quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra.
- Phát sinh các tranh chấp giữa chủ đầu tư và các bên liên quan khiến quyền lợi của người mua từ đó mà bị ảnh hưởng
Hiện nay nhiều chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện các công việc tìm kiếm khách hàng, môi giới mà thường hợp tác, ký kết các Hợp đồng môi giới, bao tiêu sản phẩm với đối tác khác, theo đó các đối tác này sẽ nhận các công việc bao tiêu, giới thiệu sản phẩm, tìm kiếm khách hàng tiếp cận dự án và được nhận lại các khoản hoa hồng, phí môi giới theo sự thỏa thuận của các bên. Nhiều trường hợp trong mối quan hệ hợp tác đó phát sinh các tranh chấp, chủ đầu tư và nhà môi giới đưa nhau ra Tòa từ đó khiến dự án bị đình trễ, quyền lợi của các khách hàng từ đó cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Ví dụ như trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc, môi giới giữa Công ty Cổ phần Bách Đạt An và Công ty Cổ phần đầu tư Hoàng Nhất Nam đối với hàng loạt các dự án tại Quảng Nam – Đà Nẵng đã khiến cho hàng nghìn khách hàng đầu tư vào các dự án này bị “mắc kẹt” trong tranh chấp dù họ đã thanh toán phần lớn tiền mua bán sản phẩm bất động sản. Rõ ràng chưa cần biết được bên nào đúng, bên nào sai trong vụ việc này nhưng các tranh chấp như vậy, có thể kéo dài nhiều năm sẽ khiến cho các khách hàng bị thiệt hại rất nghiêm trọng, đặc biệt đối với các khách hàng có nguồn vốn đầu tư phải vay mượn nhiều nơi…
- Rủi ro đến từ các thỏa thuận, văn bản, hợp đồng mẫu của chủ đầu tư mà các nhà đầu tư không thể kiểm soát hết các rủi ro
Hiện nay, nhiều trường hợp giữa khách hàng, chủ đầu tư của các căn hộ Condotel và ngân hàng ký thỏa thuận 03 bên với nội dung: khách hàng là bên vay, dùng bất động sản của mình mua để thế chấp bảo đảm khoản vay tại ngân hàng, tiền vay được gọi là tiền mua bất động sản chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư là bên được sở hữu, sử dụng khoản tiền này. Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư đưa ra chính sách trả thay cho khách hàng 100% tiền lãi và chi phí phát sinh từ hợp đồng tín dụng mà khách hàng ký với ngân hàng. Tuy nhiên cần lưu ý rằng khách hàng vẫn là bên đứng ra vay và bảo đảm vay.
Đặt các trường hợp sau:
– Nếu dự án Condotel này đáp ứng mọi điều kiện, được ra Giấy chứng nhận thì theo cam kết 03 bên đã ký, Giấy chứng nhận sẽ do Ngân hàng giữ vì khách hàng đã thế chấp, Condotel sẽ do Chủ đầu tư khai thác vì trước đó khách hàng đã ký kết Hợp đồng quản lý cho thuê căn hộ giao Condotel cho chủ đầu tư khai thác để nhận lại suất lợi nhuận 12% được đánh giá là không khả thi như trên. Toàn bộ thu nhập từ cho thuê này sẽ chuyển hết về tài khoản của khách hàng mở tại ngân hàng và ngân hàng được quyền tạm khóa để thu hồi vốn đã cho vay. Trên thực tế Khách hàng sẽ chỉ nhận được lời hứa về tỷ suất lợi nhuận mơ ước, ngoài ra các tài sản đều do Chủ đầu tư và Ngân hàng nắm giữ.
– Trường hợp dự án Condotel triển khai chậm so với quy hoạch thì khách hàng ngoài trả gốc còn phải trả lãi so chính sách hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư chỉ áp dụng trong thời hạn nhất định.Trường hợp chủ đầu tư kinh doanh Condotel không hiệu quả, không trả tỷ suất lợi nhuận như cam kết trong khi khách hàng không đủ tiền trả nợ gốc và lãi, ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp chính là các căn Condotel mà khách hàng đã mua.
– Trường hợp dự án Condotel bị ngừng hoạt động, chủ đầu tư bị vỡ nợ, khách hàng sẽ bị mất số tiền đặt mua ban đầu trong khi không được sở hữu căn hộ. Khoản vay tại Ngân hàng vì khách hàng là bên đứng tên vay do vậy khách hàng sẽ trở thành con nợ của Ngân hàng, buộc phải trả cả gốc lẫn lãi cho khoản vay mà chủ đầu tư đã chiếm dụng. Như vậy ký kết vào các cam kết này, khách hàng phải đối mặt với nguy cơ không nhận được căn hộ như mong muốn nhưng phải trả trước hết toàn bộ giá trị căn hộ kể cả phần lãi vay Ngân hàng. Các hợp đồng này như những cái bẫy tài chính mà nếu khách hàng không cẩn thận dính vào rồi sẽ gánh chịu rủi ro lớn khó thoát ra được. Đây còn chưa tính đến các bất lợi khác được cài vào từng nội dung thỏa thuận mà khách hàng không thể lường trước hết được.
– Trường hợp khách hàng vi phạm Hợp đồng thế chấp hoặc thỏa thuận khác với ngân hàng thì sẽ có bên thứ tư khác do Ngân hàng chỉ định/ủy quyền hoặc do Chủ đầu tư giới thiệu nhận chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, trở thành bên nhận chuyển nhượng và toàn bộ các khoản tiền Khách hàng đã thanh toán trước đó cho chủ đầu tư sẽ được xem là tiền bên thứ tư thanh toán cho chủ đầu tư. Nghĩa là Khách hàng vi phạm Hợp đồng thế chấp thì tự động mất cả Condotel đã mua.
- Rủi ro đến từ các bất động sản hình thành trong tương lai xuất hiện dưới các dạng hình thái khác nhau, chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh.
Trên thực tế, cho đến nay về mặt pháp lý, đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch (Condotel) chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh, bởi:
Condotel được xác định là một dạng nhà ở kết hợp với nhà nghỉ, khách sạn, resort, nhưng không thuộc vào bất kỳ khái niệm nhà ở nào được giải thích tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, gồm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “Nhà ở công vụ” hay “nhà ở xã hội”.
Nếu coi Condotel là một dạng nhà ở nhưng lại xây dựng trên đất kinh doanh thì còn vi phạm pháp luật hiện hành theo quy định tại khoản 4, Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014 về một trong các hành vi bị nghiêm cấm: “Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở”.
Nếu coi Condotel như một căn hộ được xây dựng trong một tòa nhà hàng chục, hàng trăm phòng như là một chung cư thì lại không được phép sử dụng vào mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 11, Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 về một trong những hành vi bị nghiêm cấm là: “11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.
Ngoài ra, kể từ ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên Môi trường cũng đã có Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có Condotel.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch (Condotel) này. Chính vì thế công tác quản lý đầu tư xây dựng, vận hành, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như sổ đỏ, sổ hồng cho khách hàng sẽ gặp khó khăn. Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự là chủ yếu. Trong nhiều trường hợp, nếu giao dịch giữa nhà đầu tư với khách hàng được thiết kế theo hướng bảo vệ triệt để chủ đầu tư, không có điều khoản bảo vệ cho các khách hàng mua căn hộ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết thì rủi ro bị đẩy sang phía khách hàng. Điều rủi ro rất lớn quyền sở hữu trên thực tế và pháp lý vẫn thuộc nhà đầu tư hoặc ngân hàng. Khách hàng bỏ ra rất nhiều tiền nhưng không có quyền sở hữu căn hộ về mặt pháp lý và nợ thì khách hàng vẫn phải gánh chịu.
- Rủi ro về chậm tiến độ dự án và mục đích sử dụng vốn của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tiến độ của dự án bất động sản hình thành trong tương lai bị chậm do năng lực chủ đầu tư yếu kém, do sự biến động trong quá trình thực hiện dự án (Dự án phải thay đổi một số chi tiết về mặt kỹ thuật, việc thay đổi này phải được thẩm định, xử lý kỹ thuật lại nên mất rất nhiều thời gian; Thời gian chờ do các thủ tục hành chính của các cơ quan Nhà nước; Do thay đổi thiết kế; Chi phí vật tư, nguyên vật liệu, trang thiết bị trượt giá cao hơn so với lúc triển khai dự án rất lớn…) hoặc do chủ đầu tư đã sử dụng số tiền mua nhà đặt trước của khách hàng sai mục đích dẫn đến việc không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành công trình đúng tiến độ. Mặc dù, Luật nhà ở đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền thanh toán của người mua nhà để phát triển dự án nhà ở, nhưng thực tế không có cơ chế hiệu quả để cơ quan thẩm quyền hay người mua nhà kiểm soát được việc sử dụng vốn.
- Hạn chế về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.
Như vậy, người mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó mà không được sử dụng cho mục đích khác.
- Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định về trách hiệm của bên bán khi có sự thay đổi do hoàn cảnh, sự biến đổi trong giá vật liệu, nhân công, chính sách của nhà nước,…nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng. Ví dụ như “Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ, bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trong trường hợp diện tích thông thủy cao hơn hoặc thấp hơn 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ, nếu chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích trong hợp đồng thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế”. Việc pháp luật không điều chỉnh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa vào hợp đồng như trên có thể dẫn đến bất lợi cho người mua nhà bởi vì con số 2% hay bao nhiêu phần trăm là do chủ đầu tư quyết định, trong khi người mua nhà hoàn toàn có quyền từ chối nhận bàn giao nhà nếu chủ đầu tư vi phạm thì lại không được đưa vào điều khoản hợp đồng.[1]
- Rủi ro về chất lượng công trình khi người mua nhà nhận sản phẩm. Có thể chất lượng sản phẩm không đúng theo kỳ vọng của người mua, nhưng người mua không thể làm gì được vì phù hợp với thể hiện trong hợp đồng hoặc rủi ro khi chủ đầu tư giao bất động sản không đúng cam kết.
NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý ĐỂ TRÁNH GẶP PHẢI RỦI RO KHI MUA CÁC SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
[1] Trước khi ký hợp đồng, bên mua cần xem xét tìm hiểu kỹ về năng lực của chủ đầu tư, tình trạng pháp lý bất động sản và tiến độ thi công của dự án (đây là quyền và nghĩa vụ của bên mua được quy định rõ trong Bộ luật dân sự). Cụ thể hồ sơ pháp lý của dự án, chủ đầu tư phải có:
– Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt;
– Giấy tờ về quyền sử dụng, đất hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được kinh doanh;
– Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ;
Trường hợp Dự án đã được thế chấp thì Chủ đầu tư phải kèm theo giấy tờ chứng minh đã được giải chấp hoặc biên bản thống nhất cho bên mua không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.
Việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện bắt buộc đưa vào kinh doanh nêu trên. Thiếu bất kì giấy tờ nào, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bổ sung để tránh trường hợp giao dịch bị vô hiệu.
[2] Lưu ý về tiến độ thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Bên mua cần lưu ý về tiến độ thanh toán để tránh rủi ro khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, việc thanh toán được thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
– Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
[3] Cần quy định rõ trong hợp đồng về trách nhiệm bồi thường hợp đồng trong trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng, cụ thể:
– Bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản có thể bị phạt và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
– Bên bán bàn giao bất động sản không đúng cam kết, đúng chất lượng, người mua bất động sản có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng theo quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
[4] Pháp luật cần quy định trực tiếp về tài khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai vào Luật để tránh việc chủ đầu tư không thực hiện theo những gì đã cam kết với ngân hàng và khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định hiện hành, Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư khi ký kết hợp đồng với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong điều khoản thỏa thuận về việc thanh toán, phải chuyển khoản và tài khoản của Ngân hàng đã bảo lãnh để Ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích. Bên cạnh đó, khách hàng cũng sẽ “yên tâm” hơn vì ngân hàng sẽ kiểm soát chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp khách hàng trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp và dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ ngân hàng, sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vì vậy, pháp luật cần quy định trực tiếp vấn đề này vào Luật để tránh việc chủ đầu tư không thực hiện theo những gì đã cam kết với ngân hàng và khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai.
[5] Cần có quy định cụ thể về việc xử lý các biến động, trách nhiệm của bên bán khi có sự thay đổi do hoàn cảnh để đảm bảo lợi ích cho khách hàng và chủ đầu tư và có cơ chế đảm bảo thực hiện hợp đồng công bằng, hiệu quả.
[6] Trước khi ký kết hợp đồng, bên mua cần lưu ý: Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua môi giới thì phải tìm hiểu thông tin hoặc liên hệ với chủ đầu tư để xác định có hay không có các lô đất mình nhận chuyển nhượng; Đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hay chủ sở hữu hợp pháp ủy quyền (có giấy ủy quyền hợp pháp); Bên mua có quyền yêu cầu bên bán đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc sẽ bàn giao; Bên mua có quyền thương thuyết, thay đổi các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký.
[7] Cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, quản lý và kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết hợp đồng giao dịch với khách hàng và tăng cường kênh thông tin [2]về chủ đầu tư, tình hình triển khai, tình trạng pháp lý các dự án cho khách hàng thuận tiện tìm hiểu, giao dịch, hạn chế các rủi ro trong việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.
Hoàng Trần Ngọc Anh – Công ty Luật FDVN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Xem thêm tại Tạp chí Tòa án nhân dân ngày 22/03/2018: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/thao-go/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai
[2] Xem thêm tại Tạp chí Tòa án nhân dân ngày 09/7/2018: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai
[3] ThS. Nguyễn Đình Phong, “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, xem tại https://tapchitoaan.vn/bai-viet/thao-go/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai, truy cập ngày 22/3/2018.
[4] TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, “ Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai”, xem tại https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai, truy cập ngày 09/7/2018.
