NHỮNG LƯU Ý KHI XÂY NHÀ Ở THÀNH PHỐ - Luật sư Đà Nẵng

1. Xây nhà ở thành phố có phải xin giấy phép xây dựng?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Căn cứ theo Điều 107 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo điều kiện có giấy phép xây dựng do có quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Việc thực hiện xin giấy phép xây dựng tại thành phố cần lưu ý:

* Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định.

Lưu ý, Chủ đầu tư không phải xin giấy phép xây dựng khi xây nhà ở riêng lẻ ở thành phố (đô thị) khi xây nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

* Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cần chuẩn bị

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

* Thủ tục thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng:

Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

Bước 3: Cấp giấy phép xây dựng

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

* Xử phạt khi xây nhà không có giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp phải có giấy phép nhưng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính như sau:

– Phạt tiền từ 60.000.000 đồng – 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng – 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng – 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

2. Trường hợp nào xây nhà phải trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy

Theo quy định tại Điều 17 Luật Phòng cháy chữa cháy 2001 quy định: Nhà ở phải bố trí hệ thống điện, bếp đun nấu, nơi thờ cúng bảo đảm an toàn; các chất dễ cháy, nổ phải để xa nguồn lửa, nguồn nhiệt; chuẩn bị các điều kiện, phương tiện để sẵn sàng chữa cháy. Trong đó, nhà làm việc của doanh nghiệp, tổ chức chính trị, xã hội, nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá, nhà hỗn hợp, khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao từ 7 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000 m3 trở lên thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định tại Nghị định 50/2024/NĐ-CP ngày 10/5/2024.

Như vậy, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên sẽ yêu cầu phải thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy, có biện pháp phòng cháy chữa cháy.

3. Phải đảm bảo vệ sinh môi trường trong thời gian xây dựng

Khoản 1 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định là từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

4. Xây dựng đúng diện tích đất sử dụng thực tế

Theo quy định, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư chỉ được xây dựng theo diện tích sử dụng được công nhận, công trình xây dựng theo bản vẽ đã thiết kế. Trường hợp xây dựng có cơi nới diện tích, lấn chiếm đất của hộ liền kề, đất hành lang bảo vệ an toàn giao thông là vi phạm pháp luật.

Hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung là một trong các hành vi cấm theo khoản 11 Điều 12 Luật Xây dựng 2014. Theo quy định tại khoản 10, khoản 15 Điều 17 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022, hành vi này có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt dưới đây, đồng thời bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm:

– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ;

– Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

5. Không xây dựng nhà ở trên đất hành lang an toàn giao thông

Theo Điều 157 Luật Đất đai 2013: Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồm đất xây dựng các hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình này.

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Giao thông đường bộ 2008 quy định: Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.

Căn cứ điểm a khoản 9 điểm đ khoản 10 Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP sửa đổi bởi điểm s khoản 34 Điều 2 Nghị định 123/2021/NĐ-CP quy định xử phạt các hành vi vi phạm quy định về sử dụng, khai thác trong phạm vi đất dành cho đường bộ:

“Xử phạt các hành vi vi phạm quy định về sử dụng, khai thác trong phạm vi đất dành cho đường bộ

…

Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân, từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
a) Chiếm dụng đất của đường bộ hoặc đất hành lang an toàn đường bộ để xây dựng nhà ở;

…

Ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:

…

đ) Thực hiện hành vi quy định tại điểm a khoản 5, điểm đ khoản 6, điểm b khoản 8, khoản 9 Điều này buộc phải phá dỡ công trình xây dựng trái phép (không có giấy phép hoặc không đúng với giấy phép) và khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra.”

Như vậy, hành vi xây nhà trên đất hành lang giao thông thì bị phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân và từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức.

Ngoài ra, cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi xây nhà trên đất hành lang giao thông thì buộc phải phá dỡ công trình xây dựng trái phép và khôi phục lại tình trạng ban đầu.

6. Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng

Theo khoản 6 Điều 3 Thông tư số 98/2019/TT-BTC ngày 29/11/2019 quy định thì Lệ phí cấp giấy phép xây dựng sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Vì vậy, hiện nay không có quy định mức lệ phí chung khi cấp giấy phép xây dựng mà được quy định cụ thể ở các văn bản do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố ban hành.

Ví dụ :

Tại Thành phố Đà Nẵng (Theo Nghị quyết 57/2016/NQ-HĐND ngày 08/12/2016)

Tại thành phố Hồ Chí Minh (Theo Nghị quyết số 18/2017/NQ-HDND ngày 07/12/2017)

7. Thủ tục cập nhật nhà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất

Sau khi đã hoàn thiện nhà ở, bạn có thể thực hiện đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

* Chuẩn bị hồ sơ (Theo khoản 3 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014)

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Một trong các giấy tờ chững nhận sở hữu nhà ở sau:

+ Giấy phép xây dựng (trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng)

+ Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

+ Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

+ Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

– Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

– Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

* Thủ tục thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

– Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện:

+ Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (gọi tắt là phòng TN&MT).

– Trường hợp nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng HĐND và UBND cấp huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng TN&MT thì trong thời hạn 03 ngày làm việc thực hiện các công việc như sau:

+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ). Thời gian UBND cấp xã thực hiện các công việc trên là 05 ngày làm việc.

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ. + Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.

Bước 3: Nộp thuế, phí, lệ phí liên quan và trả kết quả

Trường hợp người sử dụng đất đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính), trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Tờ trình kèm theo hồ sơ, UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận.

Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

* Thời hạn thực hiện: không quá 30 ngày.

Theo Thanh Trà – Công ty Luật FDVN

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2, Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội