NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về thủ tục tố tụng
Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty Cổ phần C rút một phần yêu cầu phản tố về yêu cầu ông Vũ Đức T và ông Nhữ Đức T1 mỗi người phải bồi thường thiệt hại cho Công ty Cổ phần C 88.000.000 đồng tiền thưởng cho nhân viên sale. Việc rút một phần yêu cầu phản tố nêu trên là tự nguyện, phù hợp với pháp luật nên Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết đối với phần yêu cầu phản tố nêu trên của Công ty Cổ phần C.
[2] Về nội dung vụ án
[2.1] Về yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Đức T và ông Như Đức T1
[2.1.1] Công ty Cổ phần C (Công ty X) được Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh H2 cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 4201071946, đăng ký lần đầu ngày 02/7/2009 và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 0631446068, chứng nhận lần đầu ngày 09/12/2009. Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh H2 ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 3456/QĐ-UBND ngày 17/11/2017 và Quyết định số 3826/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (điều chỉnh lần 5) Dự án The A, cho phép Công ty Cổ phần C (Công ty X) thực hiện dự án: Đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch tại các lô D14d, TT9b và TT13 – Khu 4 thuộc Khu du lịch Bắc Bán đảo Cam R, phường Cam N2, thành phố Cam R, tỉnh Khánh H2.
[2.1.2] Ngày 02/01/2019, ông Nhữ Đức T1 và Công ty X ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số LiB04-18/HĐMB-THE A và các phụ lục kèm theo (Hợp đồng mua bán căn hộ), với nội dung: Ông Nhữ Đức T1 mua Căn hộ số LiB04-18 tại tầng 4 Tòa tháp Li thuộc Dự án The A. diện tích sử dụng căn hộ là 32,30m2 ; mục đích sử dụng làm căn hộ du lịch và không hình thành đơn vị ở. Tổng giá bán căn hộ là 1.330.245.082 đồng. Thời gian dự kiến bàn giao căn hộ tháng 6/2020.
Ngày 01/4/2019, ông Vũ Đức T và Công ty X ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số WiA05-17/HĐMB-THE A và các phụ lục kèm theo (Hợp đồng mua bán căn hộ), với nội dung: Ông Vũ Đức T mua Căn hộ số WiA05-17 tại tầng 5 Tòa tháp Wi thuộc Dự án The A. diện tích sử dụng căn hộ là 33,96m2 ; mục đích sử dụng làm căn hộ du lịch và không hình thành đơn vị ở. Tổng giá bán căn hộ là 1.862.333.760 đồng. Thời gian dự kiến bàn giao căn hộ tháng 12/2020.
Ngoài ra, các Hợp đồng nêu trên còn quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, về thanh toán, quyền và nghĩa vụ phát sinh từ Hợp đồng.
Như vậy, Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên là mua bán “căn hộ du lịch”, với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng dài hạn hoặc ngắn hạn. Tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ, các bên có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, việc ký kết Hợp đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện và không có quy định nào của luật cấm bán “Căn hộ du lịch” hình thành trong tương lai nên có đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự.
[2.1.3] Các Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên là hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Mặc dù, Hồ sơ thiết kế cơ sở và Hồ sơ thiết kế kỹ thuật công trình The A đã được Cục Quản lý hoạt động xây dựng Bộ Xây dựng thẩm định (Văn bản số 755/HĐXD-QLDA ngày 23/11/2018 về thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở và Văn bản số 296/HĐXD-QLKT ngày 23/5/2019 về thông báo kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình The A) nhưng tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ thì công trình xây dựng căn hộ du lịch mà các bên giao dịch chưa có giấy phép xây dựng, nên đối tượng của Hợp đồng mua bán căn hộ chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
[2.1.4] Sau khi được Sở Xây dựng tỉnh Khánh H2 cấp Giấy phép xây dựng số 89/GPXD-SXD ngày 15/11/2019, Công ty X đã có Thông báo số 277/2019/A[1]TB-BGĐ ngày 30/12/2019 về việc ký kết Phụ lục Hợp đồng mua bán căn hộ. Thông báo số 003/2020/ A-TB-BGĐ ngày 08/01/2020 thông tin liên quan Dự án The A (Về pháp lý dự án, có cập nhật Giấy phép xây dựng số 89/GPXD-SXD và về tiến độ xây dựng công trình) đến Khách hàng (trong đó có ông Vũ Đức T và ông Nhữ Đức T1).
Ngày 07/01/2020, ông Vũ Đức T và Công ty X ký kết Phụ lục sửa đổi Hợp đồng mua bán căn hộ số WiA05-17/PLSĐHĐMB-THE A và ngày 03/02/2020, ông Nhữ Đức T1 và Công ty X ký kết Phụ lục sửa đổi Hợp đồng mua bán căn hộ số LiB04-18/PLSĐHĐMB-THE A (Phụ lục sửa đổi Hợp đồng mua bán căn hộ), trong đó có cập nhật Giấy phép xây dựng số 89/GPXD-SXD ngày 15/11/2019. Sau đó, ông Vũ Đức T và ông Nhữ Đức T1 vẫn tiếp tục thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ đã thỏa thuận (tính đến ngày 15/4/2020, ông Nhữ Đức T1 đã thanh toán 864.792.329 đồng tiền mua căn hộ; tính đến ngày 29/4/2020, ông Vũ Đức T đã thanh toán 1.185.480.195 đồng tiền mua căn hộ). Như vậy, tại thời điểm ký kết Phụ lục sửa đổi Hợp đồng mua bán căn hộ và ông Vũ Đức T và ông Nhữ Đức T1 tiếp tục thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ đã thỏa thuận đã phát sinh điều kiện có hiệu lực đầy đủ của Hợp đồng mua bán căn hộ số LiB04-18/HĐMB-THE A ngày 02/01/2019 và Hợp đồng mua bán căn hộ số WiA05-17/HĐMB-THE A ngày 01/4/2019.
[2.1.5] Diện tích đất tại các lô D14d, TT9b và TT13 – Khu 4 thuộc Khu du lịch Bắc Bán đảo Cam R, phường Cam N2, thành phố Cam R, tỉnh Khánh H2 mà Công ty Cổ phần C thực hiện dự án The A thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Quyết định số 517/QĐ-UBND ngày 12/02/2018, Quyết định số 2327/QĐ-UBND ngày 03/9/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa). Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 174 Bộ luật Dân sự thì Công ty Cổ phần C có quyền chuyển nhượng căn hộ du lịch/biệt thự du lịch và tài sản khác thuộc sở hữu của mình gắn liền với các lô đất nêu trên.
Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, nêu rõ“Trường hợp dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai”. Như vậy, thỏa thuận của các bên tại điểm 5.1.4 khoản 5.1, điểm 5.2.9 khoản 5.2 Điều 5; điểm 6.1.3 khoản 6.1, điểm 6.2.12 khoản 6.2 Điều 6 Hợp đồng về việc tiến hành các thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của căn hộ du lịch khi có đủ điều kiện là có căn cứ để thực hiện.
[2.1.6] Theo thỏa thuận trong Hợp đồng, thời gian dự kiến bàn giao căn hộ của ông Nhữ Đức T1 là vào tháng 6/2020, thời gian dự kiến bàn giao căn hộ của ông Vũ Đức T là vào tháng 12/2020. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Hợp đồng, đầu tháng 02/2020, tại Việt Nam phát sinh dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của vi rút Corona gây ra (Covid-19) và việc Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh H2 có văn bản tạm dừng giải quyết thủ tục hành chính các dự án bất động sản để phục vụ công tác thanh kiểm tra của Thanh tra chính phủ. Đến ngày 05/4/2021, Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh H2 mới có văn bản bãi bỏ (Công văn số 2619/UBND-XDNĐ). Sự kiện bất khả kháng (dịch bệnh Covid) và trở ngại khách quan (do tác động của văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) nêu trên kéo dài đã gây tác động đến quá trình xây dựng và hoàn thiện công trình xây dựng và thời hạn bàn giao căn hộ theo dự kiến của Công ty X. Công ty X đã có nhiều thông báo gửi khách hàng thông báo về ảnh hưởng của dịch bệnh Covid đến hoạt động của Dự án The A và thời gian bàn giao căn hộ ( Thông báo số 005/2020/A-TB-BGĐ ngày 17/02/2020 về ảnh hưởng của dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của vi rút Corona tới hoạt động tại Dự án The A; Thông báo số 57/2020/A-TB-BGĐ ngày 06/7/2020 về gia hạn bàn giao căn hộ do ảnh hưởng của dịch bệnh – ngày bàn giao dự kiến căn hộ gia hạn tới tháng 12/2020 và Thông báo số 106/2020/A-TB-BGĐ ngày 30/12/2020, về thời gian bàn giao Căn hộ – thời gian bàn giao từ tháng 3/2021 tháng 6/2021- Đối với ông Nhữ Đức T1; Thông báo số 59/2021/A-TB-BGĐ ngày 30/6/2021, về gia hạn bàn giao Căn hộ – thời gian bàn giao dự kiến gia hạn đến tháng 12/2021 và Thông báo số 124/2021/A-TB-BGĐ ngày 22/12/2021, về gia hạn bàn giao Căn hộ – thời gian bàn giao dự kiến gia hạn đến tháng 4/2022 – Đối với ông Vũ Đức T). Công ty X đã gửi cho ông Nhữ Đức T1 Thông báo số 29/2021/A-TB-BGĐ ngày 22/5/2021, về thời gian bàn giao căn hộ số LiB04-18. Thời gian bàn giao từ ngày 18/6/2021 đến ngày 24/6/2021 và cho ông Vũ Văn Tuấn Thông báo số 008/2022/A-TB-BGĐ ngày 26/01/2022, về thời gian bàn giao căn hộ số WiA05-17. Thời gian bàn giao từ ngày 25/02/2022 đến ngày 15/3/2022
Như vậy, Công ty X hoàn thành căn hộ và thông báo bàn giao căn hộ số LiB04-18 cho ông Nhữ Đức T1 từ ngày 18/6/2021 đến ngày 24/6/2021; thông báo bàn giao căn hộ số WiA05-17 cho ông Vũ Đức T từ ngày 25/02/2022 đến ngày 15/3/2022 là phù hợp với thỏa thuận của các bên tại điểm 8.3.1 khoản 8.1 Điều 8, điểm 14.1.2, 14.1.3 khoản 14.1, khoản 14.3, khoản 14.4 Điều 14 của Hợp đồng mua bán căn hộ.
Việc Công ty X chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận của các bên là do sự kiện bất khả kháng và vì trở ngại khách quan nên Công ty X không phải chịu trách nhiệm dân sự. Việc chậm bàn giao căn hộ do sự kiện bất khả kháng, vì trở ngại khách quan không phải là căn cứ để chấm dứt Hợp đồng hoặc hủy Hợp đồng.
[2.1.7] Hợp đồng mua bán căn hộ số LiB04-18/HĐMB-THE A ngày 02/01/2019, các Phụ lục kèm theo và Phụ lục sửa đổi Hợp đồng ngày 03/02/2020 được ký kết giữa ông Nhữ Đức T1 với Công ty X; Hợp đồng mua bán căn hộ số WiA05-17/HĐMB-THE A ngày 01/4/2019, các Phụ lục kèm theo và Phụ lục sửa đổi Hợp đồng ngày 07/01/2020 được ký kết giữa ông Vũ Đức T với Công ty X phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 3, khoản 2 Điều 108, Điều 118, và Điều 405 Bộ luật Dân sự, không thuộc một trong các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được quy định từ Điều 122 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự, không vi phạm Điều 117 Bộ luật Dân sự nên phát sinh hiệu lực, các bên phải tôn trọng và có nghĩa vụ thực hiện. Do đó, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu và yêu cầu Công ty Cổ phần C hoàn trả số tiền đã thanh toán mua căn hộ và phạt vi phạm hợp đồng do chậm bàn giao căn hộ, trả tiền lãi trên số tiền đã thanh toán mua căn hộ là có căn cứ, nên không có cơ sở để chấp nhận nội dung kháng cáo của ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T.
[2.2] Về yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty Cổ phần C
[2.2.1] Sau khi hoàn thành xây dựng căn hộ và đủ điều kiện bàn giao đưa vào sử dụng (Thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng số 102/GĐ-GĐ3/HT ngày 01/6/2021 của Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng Bộ Xây dựng). Công ty X đã gửi Thông báo lần 3 số 80/2021/TB-A ngày 25/8/2021 cho ông Nhữ Đức T1 về thanh toán tiền nhận bàn giao căn hộ số LiB04-18 và gửi cho ông Vũ Đức T Thông báo số 009/2022/TB-TTCR ngày 26/01/2022 về thanh toán tiền đợt nhận bàn giao căn hộ số WiA05-17, nhưng ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T không thực hiện việc thanh toán theo thông báo. Việc ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán để nhận bàn giao căn hộ đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Theo quy định tại điểm 12.1.2, 12.1.3 khoản 12.1 Điều 12, điểm 13.2.2 khoản 13.2 Điều 13 của Hợp đồng, Công ty X có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng và yêu cầu ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T phải bồi thường thiệt hại.
[2.2.2] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của Công ty X rút một phần yêu cầu phản tố về yêu cầu ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T mỗi người phải bồi thường thiệt hại đối với số tiền thưởng cho nhân viên sale là 88.000.000 đồng. Yêu cầu Tòa án: (1) Buộc ông Nhữ Đức T1 phải bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, gồm: Tiền lãi trên số tiền chậm thanh toán là 22.321.076 đồng (8% x 279.013.542 đồng); tiền phí hoa hồng cho đại lý là 63.708.578 đồng. Tổng cộng là 86.029.654 đồng. (2) Buộc ông Vũ Đức T phải bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, gồm: Tiền lãi trên số tiền chậm thanh toán là 34.486.697 đồng (8% x 437.919.231 đồng); tiền phí hoa hồng cho đại lý là 102.648.260 đồng; quà tặng (chuyến du lịch, Iphone…) là 25.384.477 đồng. Tổng cộng là 162.519.434 đồng. Số tiền bồi thường được bù trừ vào số tiền ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T đã thanh toán theo Hợp đồng, số tiền còn lại Công ty X sẽ hoàn trả cho ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T. Thời hạn hoàn trả tiền cho ông Nhữ Đức T1 không quá 02 năm và thời hạn hoàn trả tiền cho ông Vũ Đức T không quá 03 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật. Yêu cầu của Công ty X phù hợp với thỏa thuận của các bên quy định tại khoản 1 (Sửa đổi khoản 13.2.2 (b)) Điều 8 (Sửa đổi Điều 13 – Chấm dứt Hợp đồng) của Phụ lục sửa đổi Hợp đồng mua bán căn hộ, đúng quy định của pháp luật. Do đó, cần sửa bản án sơ thẩm đối với khoản tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại của Công ty X.
[2.3] Về án phí
[2.3.1] Án phí sơ thẩm
– Ông Nhữ Đức T1 phải nộp án phí sơ thẩm đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu không được chấp nhận là 300.000 đồng; án phí sơ thẩm trên số tiền yêu cầu hoàn trả (1.099.030.434 đồng) không được chấp nhận là 47.970.913 đồng; đối với yêu cầu chấm dứt hợp đồng của bị đơn được chấp nhận là 300.000 đồng và trên số tiền phản tố của bị đơn (86.029.654 đồng) được chấp nhận là 4.301.482 đồng. Tổng cộng là 52.870.395 đồng (lấy tròn 52.870.000 đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
– Ông Vũ Đức T phải nộp án phí sơ thẩm đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu không được chấp nhận là 300.000 đồng; án phí sơ thẩm trên số tiền yêu cầu hoàn trả (1.512.288.924 đồng) không được chấp nhận là 57.368.667 đồng; đối với yêu cầu chấm dứt hợp đồng của bị đơn được chấp nhận là 300.000 đồng và trên số tiền phản tố của bị đơn (162.519.434 đồng) được chấp nhận là 8.125.971 17 đồng. Tổng cộng là 66.094.638 đồng (lấy tròn 66.125.000 đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
– Công ty Cổ phần C không phải nộp án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại tiền tạm ứng án phí mà Công ty đã nộp theo phiếu thu.
[2.3.2] Án phí dân sự phúc thẩm Ông Nhữ Đức T1 và ông Vũ Đức T phải nộp án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.
[2.4] Giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm về chi phí tố tụng và nghĩa vụ thi hành án.
[Nguồn: Bản án số: 92/2023/DS-PT ngày 17/8/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 92/2023/DS-PT
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
