NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1]. Về tố tụng:
1.1. Áp dụng Điều 26; 35; 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định căn cứ vào nơi có bất động sản là UBND xã Tân An, nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu.
1.2. Căn cứ vào Điều 85; 86 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền, ông Nguyễn Đoàn Minh T có hợp đồng ủy quyền ngày 04/01/2023 cho ông Nguyễn Thanh Q được Văn phòng công chứng Lê Tâm công chứng hợp lệ, nên được chấp nhận.
1.3. Bà T1 được triệu tập hợp lệ nhiều lần, nhưng vẫn vắng mặt, ông Q có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ vào khoản 1, 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt bà T1 và ông Q.
1.4. Về tư cách đương sự ông Q đại diện nguyên đơn xác định đây là tài sản của ông T bỏ tiền ra mua không còn ai khác liên quan, kể cả vợ ông T được vợ ông T là bà Lê Thị T2 vợ ông T xác nhận đây là tài sản riêng của ông T, nên không xác định bà Lê Thị T2 là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Ông Q xác định ông T chỉ kiện mình bà T1 không còn ai khác liên quan.
[2] Về nội dung:
2.1. Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đoàn Minh T yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Nguyễn Đoàn Minh T với bà Nguyễn Thu T1 tại lô đất số 92 thuộc một phần của thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An và đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của việc tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nêu trên nên xác định quan hệ tranh chấp là “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và Yêu cầu giải quyết hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.
2.2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với bà T1 là có thật được các bên thực hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, khi chuyển nhượng các bên có làm giấy tay với nhau. Việc chuyển nhượng lô 92 có diện tích là 100m2 với giá là 250.000.000 đồng được các bên ký nhận và trực tiếp lăn tay vào hợp đồng và biên bản nhận tiền, nên việc chuyển nhượng này là có thật.
2.3. Về nguồn gốc thửa đất 124, tờ bản đồ số 106 tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai cấp cho bà Nguyễn Thu T1 có diện tích 15.429,1m2 trong đó mục đích sử dụng đất gồm đất nuôi trồng thủy sản 1.697,0m2 và đất rừng sản xuất 13.732,1m2.
2.4. Tại Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số: 7235/QD-XPVPHC ngày 12/12/2018 của UBND huyện Vĩnh Cửu về việc xử phạt bà T1 về hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng sản xuất mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép sang đất phi nông nghiệp, cụ thể bà Nguyễn Thu T1 đã đổ đất đá làm 3 con đường trên một phần thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An.
2.5. Nay đại diện ông T yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng QSD đất tại lô số 92 thuộc một phần thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An được ký kết giữa ông Nguyễn Đoàn Minh T với bà Nguyễn Thu T1 vì ông Q cho rằng hợp đồng chuyển nhượng này bà T1 không thể thực hiện được do bà Thủy không thể giao đất cho người mua được. Xét thấy việc chuyển nhượng QSD đất giữa các bên là vi phạm vào điều cấm của pháp luật, do phần diện tích đất này là loại đất nuôi trồng thủy sản và đất rừng sản xuất, nên không được phép phân lô, chuyển nhượng.
2.6. Tại văn bản số: 4948/UBND ngày 19/7/2021 của Ủy ban nhân dân huyện Vĩnh Cửu xác định bà Nguyễn Thu T1 chia tách thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An không thực hiện theo quy định. Do đó chủ tịch UBND huyện đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với bà Nguyễn Thu T1. Căn cứ Quyết định số: 03/2018/QĐ-UBND ngày 30/01/2018 và Quyết định số: 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/6/2020 Và quyết định số: 35/2022/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
2.7. Tại văn bản số: 2461/UBND-KT ngày 06/4/2023 của UBND huyện Vĩnh Cửu xác định bà T1 tách thành nhiều thửa, mỗi thửa có diện tích từ 100m2 đến 200m2 là không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa. Vì vậy trường hợp của bà T1 tách thửa đất cho ông T không phù hợp với quy định. Nên không đủ điều kiện để cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.8. Đối với lời trình bày của ông Q cho rằng do bà T1 không thực hiện được việc giao đất theo thỏa thuận, nên ông T làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T với bà T1 do vi phạm quy định của pháp luật. Vì hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất nêu trên vi phạm điều cấm và vi phạm về hình thức, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123 Bộ luật dân sự năm 2015. Xét thấy lời trình bày của ông Q là phù hợp với tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nên có cơ sở chấp nhận.
2.9. Đối với yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của việc tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông T với bà T1 và đề nghị Tòa án buộc bà T1 phải trả lại cho ông T số tiền mà ông T đã bỏ ra là 250.000.000 đồng. Xét thấy Tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, trong trường hợp này, bà T đã nhận của ông T số tiền của hợp đồng chuyển nhượng trên là 250.000.000. đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng) theo biên bản nhận tiền ngày 04/5/2018 thì phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông T là có cơ sở chấp nhận.
2.10. Đối với vấn đề xem xét thẩm định tại chỗ hiện trạng trên phần diện tích đất tranh chấp là đất trống, trên đất không có tài sản gì, theo ông Q cho rằng bà T1 vẫn đang quản lý phần đất này, không phát sinh thiệt hại gì nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.
2.11. Đối với bà Nguyễn Thu T1 vắng mặt tại Tòa mặc dù Tòa án đã triệu tập hợp lệ nhiều lần trực tiếp giao văn bản tố tụng cho anh Nguyễn Phan A là con ruột của bà T1 và anh A cho rằng vẫn thường xuyên gặp bà T1. Như vậy thể hiện bà T1 đã cố tình không lên Tòa làm việc và cung cấp tài liệu chứng cứ theo quy định thì coi như bà T1 tự tước bỏ quyền trình bày tại tòa.
2.12. Từ những phân tích trên. Xét thấy yêu cầu đề nghị Tòa tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đoàn Minh T với bà Nguyễn Thu T1 và yêu cầu giải quyết hậu quả của việc tuyên hợp đồng vô hiệu của ông T là phù hợp với tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nên được chấp nhận.
3]. Về chi phí tố tụng: Ông T có nộp tạm ứng chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng để đi xem xét thẩm định tại chỗ, Tòa án đã đi xem xét và chi phí hết số tiền trên. Tại biên bản quyết toán ông Q nhất trí với chi phí trên, ông không tự nguyện chịu chi phí này và đề nghị ai thua kiện thì người đó phải chịu theo quy định của pháp luật. Do yêu cầu của ông T được chấp nhận, nên buộc bà T1 phải có trách nhiệm trả lại cho ông T số tiền 2.000.000 đồng nêu trên.
4]. Về án phí: Do yêu cầu của ông T được chấp nhận nên buộc bà T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch về việc yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là 300.000 đồng và án phí có giá ngạch của số tiền phải trả lại cho ông T 250.000.000 đồng là 12.500.000 đồng. Tổng cộng là 12.800.000 đồng.
Do yêu cầu của ông T được chấp nhận, nên hoàn trả lại tạm ứng án phí đã nộp cho ông Nguyễn Đoàn Minh T là 300.000 đồng và 6.250.000 đồng.
5]. Xét quan điểm của Viện kiểm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận.
[NGUỒN BẢN ÁN SỐ 21/2023/DS-ST NGÀY 31/5/2023 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH CỬU, TỈNH ĐỒNG NAI]
LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 21/2023/DS-ST
…………….
Luật sư tại Đà Nẵng:
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
