NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
[1] Căn nhà cấp 4B gắn liền với thửa đất 54, tờ bản đồ 27, diện tích 158,3m2, tọa lạc tại Khu phố *, phường MD, thành phố PT, tỉnh Ninh Thuận, thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn H và bà Phạm Thị Thu N1, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây viết tắt là Giấy chứng nhận) ngày 27/6/2016. Ngày 06/7/2016, tại Văn phòng Công chứng số 1, tỉnh Ninh Thuận, ông H và bà N1 (Bên A) ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là HĐCNQSDĐ) chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Kim N1 (Bên B) toàn bộ nhà đất trên, giá chuyển nhượng 10.000.000 đồng, phương thức thanh toán trả đủ bằng tiền mặt một lần ngay sau khi ký hợp đồng. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất cho Bên B vào thời điểm ngay sau khi ký hợp đồng. Bà Nguyễn Thị Kim N1 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận cấp Giấy chứng nhận ngày 04/8/2016. Ngày 14/8/2020, tại Văn phòng Công chứng số 1, tỉnh Ninh Thuận, bà Nguyễn Thị Kim N1 cùng chồng là ông Đào Thanh N2 ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất này cho ông Nguyễn Hữu A, giá chuyển nhượng 150.000.000 đồng. Ông A được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận cấp Giấy chứng nhận ngày 21/8/2020.
[3] Xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm trong quá trình giải quyết vụ án đã vi phạm thủ tục tố tụng: việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa được thực hiện đầy đủ, không theo đúng quy định tại Chương VII của Bộ luật Tố tụng dân sự, dẫn đến kết luận trong bản án chưa phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án, cụ thể như sau:
[3.1] Hồ sơ vụ án thể hiện Tòa án cấp sơ thẩm trong quá trình giải quyết vụ án đều vắng mặt vợ chồng ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Kim N1. Tuy nhiên, vợ chồng ông H, bà N1 có gửi cho Tòa án các tài liệu chứng cứ và được Tòa án đóng dấu nhận đơn ngày 15/01/2021, cụ thể:
+ “Đơn yêu cầu” và “Bản khai” (cùng đề ngày 11/01/2021), kèm theo bản photocopy “Giấy vay tiền” đề ngày 06/7/2016 có chữ ký của bà Nguyễn Thị Kim N1 có nội dung: “Vợ chồng ông H, bà N1 có vay của Kim N1 số tiền 400.000.000 đồng, tiền lãi và gốc mỗi ngày phải trả là 730.000 đồng, thời hạn vay 05 năm. Vợ chồng ông H, bà N1 đồng ý sang nhượng thửa đất 54, tờ bản đồ 27, diện tích 158,3m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CĐ 266496 cho bà Kim N1. Trong vòng 30 ngày, nếu ông H, bà N1 không đóng tiền lãi và gốc đầy đủ thì bà Kim N1 có quyền lấy căn nhà và đất nêu trên”.
+ Biên bản làm việc ngày 18/9/2020 (bản photocopy) của Ủy ban nhân dân phường MD, bà Nguyễn Thị Kim N1 thừa nhận việc ông H, bà N1 mượn 400.000.000 đồng của bà và bà trình bày: “Trong quá trình cho ông H mượn tiền để nắm phần chắc về mình nên tôi đã yêu cầu ông H lên phòng công chứng để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên ông H qua cho tôi.”.
Tuy nhiên, tại Tòa án bà Nguyễn Thị Kim N1 lại trình bày vợ chồng ông H, bà N1 chuyển nhượng nhà đất cho bà giá 400.000.000 đồng và bà đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, việc chuyển nhượng là hợp pháp.
[3.2] Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ dựa vào lời trình bày của bà Nguyễn Thị Kim N1 và vợ chồng ông A, bà N mà không xem xét các tài liệu, chứng cứ do vợ chồng ông H, bà N1 đã cung cấp; không thu thập Biên bản làm việc ngày 18/9/2020 của Ủy ban nhân dân phường MD để đánh giá tính hợp pháp của nội dung Biên bản này, không làm rõ lý do gì bà Nguyễn Thị Kim N1 là người nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông H, bà Anh ngày 06/7/2016 nhưng cùng ngày lại ký giấy cho vợ chồng ông H, bà N1 vay số tiền 400.000.000 đồng? có hay không có việc tại Ủy ban nhân dân phường MD bà Nguyễn Thị Kim N1 thừa nhận chỉ là hợp đồng vay tài sản và ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ để đảm bảo cho việc vay tiền? Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa xác minh những hộ dân liền kề hoặc chính quyền địa phương có việc bàn giao nhà, đất tranh chấp giữa bên mua là bà Kim N1 và bên bán là vợ chồng ông H
hay không, cũng chưa thu thập chứng cứ làm rõ giá chuyển nhượng tài sản giữa vợ chồng ông H với bà Nguyễn Thị Kim N1 tại thời điểm tháng 7/2016 có phù hợp với giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng hay không. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A, bà N, buộc ông H, bà N1 giao nhà và đất là chưa có căn cứ vững chắc.
[3.3] Về thủ tục định giá tài sản tranh chấp:
Theo Biên bản định giá tài sản ngày 18/6/2021, thành phần Hội đồng định giá gồm có các ông bà Lê Hoàng Chương, Ngô Thị Thanh Tâm, Nguyễn Thị Song Thân, Trần Sơn Vũ. Các đương sự có mặt là ông Nguyễn Hữu A, ông Đinh Văn Sơn là người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Kim N1, người chứng kiến là ông Cao Đãi Văn. Biên bản định giá có thể hiện ý kiến của các thành viên Hội đồng định giá và ý kiến của các đương sự. Tuy nhiên, Biên bản không thể hiện có chữ ký của ông Trần Sơn Vũ. Các đương sự có mặt đều không ký tên; người chứng kiến ghi là ông Cao Đãi Văn nhưng ông Văn không ký tên (phần ký tên người làm chứng lại là ông Trương Văn Đãng là người không có tên trong phần đầu biên bản).
Quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Thị Kim N1 cho rằng vợ chồng ông H, bà N1 chuyển nhượng nhà đất cho bà giá 400.000.000 đồng vào thời điểm ngày 06/7/2016. Tuy nhiên theo Biên bản định giá ngày 18/6/2021, ý kiến của Hội đồng định giá là thời điểm định giá gần đây không có ai chuyển nhượng đất lân cận nên không có căn cứ xác định giá đất chuyển nhượng thực tế. Hội đồng định giá căn cứ Quyết định số 14/2020/QĐ-UBND ngày 13/5/2020 về việc ban hành bảng giá các loại đất kỳ 2020 2025 trên địa bàn tỉnh để áp giá thửa đất trên, đối với tài sản trên đất căn cứ Quyết định số 65/2019/QĐ-UBND ngày 14/11/2019 của UBND tỉnh quy định giá nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc để áp giá tài sản trên đất. Kết quả định giá 158,3m2 đất tranh chấp giá trị 95.771.000 đồng; tài sản trên đất trị giá 126.439.000 đồng. Tổng trị giá đất và tài sản trên đất theo Biên bản định giá là 222.210.000 đồng (thấp hơn giá trị nhà, đất bà Nguyễn Thị Kim N1 đã trình bày đã nhận chuyển nhượng là 400.000.000 đồng thời điểm 06/7/2016).
Như vậy, việc định giá tài sản của Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành đúng thủ tục do pháp luật quy định, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại sử dụng Biên bản định giá này làm chứng cứ để giải quyết vụ án là vi phạm khoản 8 Điều 95 và Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[Nguồn: Quyết định GĐT số 264/2024/DS-GĐT ngày 27/09/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
Xem file đính kèm toàn văn Quyết định số: 264/2024/DS-GĐT
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Vinh Tân, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
