Feel free to go with the truth

Trang chủ / Dân sự / [NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Sửa án vì Tòa buộc bên nhận cọc phải thực hiện hành vi ký hợp đồng chuyển nhượng khi họ không muốn

[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Sửa án vì Tòa buộc bên nhận cọc phải thực hiện hành vi ký hợp đồng chuyển nhượng khi họ không muốn

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Bà H trình bày trước khi hai bên ký Văn bản thỏa thuận và cam kết ngày 28/10/2016 thì bà H đã được bà O thông báo và cung cấp các văn bản của 4 Chính quyền về việc sẽ thu hồi một phần nhà đất tại N của bà O để làm Dự án, nhưng bà H vẫn đồng ý mua vì theo nhận định của bà H thì diện tích đất của bà O vẫn còn sau khi Nhà nước thu hồi thực hiện Dự án. Xét, trình bày của bà H là phù hợp nội dung Văn bản thỏa thuận và cam kết thể hiện bà H sẽ thay mặt (giúp) bà O lập các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà O, sau đó trong vòng 15 ngày bà O sẽ ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bà H với giá 6,4 tỷ đồng; để bảo đảm buộc các bên thực hiện nghĩa vụ của mình, bà H đặt cọc cho bà O 1 tỷ đồng; nếu bà H không thực hiện nghĩa vụ thì mất tiền cọc; nếu nhà đất trên thuộc diện bị thu hồi hoặc không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà O phải hoàn trả tiền cọc và trả lãi theo lãi suất Ngân hàng trên số tiền nhận cọc; nếu sau khi bà H làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà O mà bà O không ký Hợp đồng chuyển nhượng thì bà O phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt cọc 5 tỷ đồng; như vậy, căn cứ nội dung Văn bản thỏa thuận và cam kết ngày 28/10/2016 thì thỏa thuận giữa hai bên là giao dịch đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chưa phải là hợp đồng chuyển nhượng vì điều kiện ký Hợp đồng chuyển nhượng (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chưa phát sinh.

[2] Tại Thông báo số 795/TB-UBND ngày 28/5/2019, Ủy ban nhân dân thành phố N trả lời bà O là nhà đất của bà O tại thửa 203, tờ bản đồ 10, diện tích 164,1m2 , địa chỉ N thuộc phần đất quy hoạch cây xanh ô CX8 theo Điều 1 Quyết định số 2500/QĐ-UB ngày 06/8/2003 và Quyết định số 135/QĐ-UBND ngày 19/01/2010 của UBND tỉnh Khánh Hòa “…sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Cồn Tân Lập, UBND thành phố N sẽ tiếp tục giải quyết hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận của Bà”. Tại Quyết định số 7771/QĐ-UBND, số 7794/QĐ-UBND cùng ngày 29/12/2017 Ủy ban nhân dân thành phố N thu hồi của hộ bà O tổng cộng 34,4m2 (4,9m2 + 29,5m2 ) đất để thực hiện Dự án. Tại Thông báo số 795/TB-UBND ngày 28/5/2019 và Văn bản số 9862/UBND-TNMT ngày 18/12/2020, Ủy ban nhân dân thành phố N đã thông báo cho bà O lý do tạm dừng giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà O vì chưa nhận bàn giao chính thức hồ sơ quy hoạch nên chưa có cơ sở để giải quyết.

[3] Từ [1] và [2] nêu trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy: [3.1]. Trước khi ký Văn bản thỏa thuận và cam kết ngày 28/10/2016 đã có Thông báo của Nhà nước về việc thu hồi một phần nhà đất của bà O trên thửa đất số 203, tờ bản đồ 10, địa chỉ N để thực hiện Dự án, cả hai bên đều biết nhưng bà H đồng ý đặt cọc, bà O đồng ý nhận cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; [3.2]. Đến nay, theo trả lời của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa và UBND thành phố N) thì hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ bà O đối với diện tích đất còn lại tại thửa đất số 203, tờ bản đồ 10, địa chỉ N tạm dừng giải quyết vì chờ nhận bàn giao chính thức hồ sơ quy hoạch, chứ không phải cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; [3.3]. Như vậy, thỏa thuận của hai bên tại Văn bản thỏa thuận và cam kết ngày 28/10/2016 là giao dịch đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết ký hợp đồng chuyển nhượng và điều kiện để ký Hợp đồng chuyển nhượng chưa phát sinh, chứ không phải giao dịch đặt cọc vô hiệu; do đó, nay mình bà O không muốn tiếp tục thực hiện thỏa thuận nên phải áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự (“…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” để xem xét trách nhiệm của bà O (bên nhận cọc) đối với bà H (bên đặt cọc). Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu và chỉ buộc hoàn trả tiền cọc mà không phạt cọc là không đúng pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà O, đồng nghĩa buộc bà O phải thực hiện (không được hủy bỏ) giao dịch đặt cọc và tiếp sau phải ký và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm quyền, nghĩa vụ của bà O theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự và không có cơ sở thi hành phán quyết này vì Tòa án không thể buộc bà O “thực hiện hành vi” ký Hợp đồng chuyển nhượng.

[4] Vì những lẽ trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 16/2021/KN-DS ngày 15/4/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng để sửa toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 43/2019/DS-PT ngày 28/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà O, buộc bà O trả tiền cọc đã nhận và phạt cọc một khoản tương đương tiền cọc cho bà H và tuyên bố chấm dứt giao dịch đặt cọc giữa hai bên. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Đoàn Thị H phải chịu 300.000 đồng do yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch đặt cọc của bà H không được chấp nhận; bà Trần Thị Kim O phải chịu án phí trên số tiền 1 tỷ đồng bà O phải chịu phạt cọc {36.000.000đ + 3% x (1.000.000.000đ -800.000.000 đồng)} = 42.000.000 đồng. Về án phí dân sự phúc thẩm: Cấp giám đốc thẩm sửa toàn bộ bản án phúc thẩm nên đương sự kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 41/2021/DS-GĐT Ngày 7/7/2021 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT số: 41/2021/DS-GĐT

………………..

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An

Luật sư tại Gia Lai:

Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai

Website: www.fdvn.vn    www.fdvnlawfirm.vn  www.diendanngheluat.vn  www.tuvanphapluatdanang.com

Email: fdvnlawfirm@gmail.com    luatsulecao@gmail.com

Điện thoại: 0772 096 999

Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/

Legal Service For Expat:  https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/

TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/

DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/

KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn

KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdv

Bài viết liên quan