[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Sửa án vì Hợp đồng mua bán tài sản được ký kết khi bên mua chưa đủ điều kiện mua tài sản đấu giá. - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Trên cơ sở Dự án Khu nhà nghỉ sân vườn giai đoạn 1, giai đoạn 2 do Doanh nghiệp tư nhân Thương mại T trình, Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk ban hành các Quyết định cho Doanh nghiệp T thuê đất (bút lục 122), cụ thể: (i). Quyết định số 2376/QĐ-UBND ngày 19/9/2007 giao thửa đất số 122, tờ bản đồ số 4, xã E, huyện K, diện tích 9.694m2 , mục đích sử dụng đất cơ sở kinh doanh, thời hạn sử dụng 50 năm đến ngày 19/9/2057 có “Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất theo Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ”; (ii). Quyết định số 2672/QĐ[1]UBND ngày 10/10/2008 giao 3.656m2 tại các thửa số 123a diện tích 304m2 , thửa số 101a diện tích 2796m2 và thửa số 121a diện tích 556m2 đều thuộc tờ bản đồ số 74, xã E, huyện K, loại đất cơ sở sản xuất kinh doanh, thời hạn sử dụng 50 năm đến ngày 10/10/2058 có “Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” và Doanh nghiệp T đã trả tiền thuê đất một lần.

[2] Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri AI 782000 mà Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk cấp cho Doanh nghiệp T ngày 22/01/2008 ghi Doanh nghiệp có quyền sử dụng thửa đất số 122, tờ bản đồ số 74, diện tích 9.694m2 , đất cơ sở sản xuất kinh doanh, thời hạn sử dụng 50 năm, đến ngày 19/9/2057 với “nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất theo Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ”. Nội dung các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có các số sêri AO 189219, AO 189220, AO 189221 mà Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk cấp cho Doanh nghiệp T cùng ngày 20/01/2009 ghi Doanh nghiệp T có quyền sử dụng các thửa đất số 121a diện tích 556m2 , thửa số 123a diện tích 304m2 , thửa số 101a diện tích 2.796m2 đều là loại đất sản xuất kinh doanh, thời hạn sử dụng 50 năm, đến ngày 10/10/2058 với “nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”.

[3] Theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 794/2017/HĐMB ngày 15/12/2017 (bl 121) do Trung tâm dịch vụ bán đấu giá – S tỉnh Đắk Lắk (nay là Trung tâm Dịch vụ Đ tỉnh Đắk Lắk) tổ chức bán đấu giá, giữa bên có tài sản đấu giá là V ĐắkLắk với người trúng mua tài sản đấu giá là ông Trần Đình T, giá trị hợp đồng là 8.381.000.000 đồng, tài sản trúng mua đấu giá là một số hạng mục thuộc Dự án khu nhà nghỉ, sân vườn gắn liền tổng diện tích đất 13.350m2 đất ghi tại 04 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu tại mục [2] nêu trên. Ngày 09/01/2018, ông T đã chuyển cho V Đắk Lắk 8.381.000.000 đồng và ngày 17/01/2018 được bàn giao tài sản và các giấy tờ có liên quan, ông T nộp toàn bộ hồ sơ trúng đấu giá và các giấy tờ có liên quan cho Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B để làm thủ tục đăng ký biến động sang tên ông T nhưng không thực hiện được.

[4] Tại Công văn số 543/VPĐKĐĐ-ĐKCG ngày 02/11/2018, Văn phòng đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk xác định: “Quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 782000 do Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 22/01/2008 đối với thửa đất số 122, tờ bản đồ số 74, diện tích 9.694m2 , đất cơ sở sản xuất kinh doanh không thực hiện đăng ký biến động sang tên hay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được vì quyền sử dụng thửa đất này do Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk giao cho doanh nghiệp T để thực hiện dự án khu nhà nghỉ, sân vườn… được miễn 100% tiền sử dụng đất. Sau khi kiểm tra hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T thấy ông T chưa có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề phù hợp với dự án đầu tư, Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 794/2017/HĐMB ngày 15/12/2017 thể hiện tài sản bán đấu giá thứ nhất là quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 782000 cấp ngày 22/01/2008, diện tích 9.694m2 (miễn 100% tiền sử dụng đất) là chưa đúng quy định của pháp luật đất đai…”(bl 1220). Tại Công văn số 1842/STNMT-CCQLĐĐ ngày 31/7/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk khẳng định: Người mua tài sản trúng đấu giá đối với quyền sử dụng đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 782000 nêu trên, phải đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai thì mới được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. Ông T chưa có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề phù hợp với dự án đầu tư, không có năng lực tài chính, do vậy không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo dự án (bl 156).

[5] Điểm đ khoản 3 Điều 5 của Quy chế cuộc đấu giá ngày 21/11/2017 (bl 83-85) của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá – S tỉnh ĐắkLắk (nay là Trung tâm Dịch vụ Đ tỉnh Đắk Lắk); điểm đ khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, quy định: “Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó thì không được đăng ký tham gia đấu giá”. Khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai quy định: “Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư”. Tại Thông báo Đ ngày 21/11/2017 (bl 86), Trung Tâm Dịch vụ bán đấu giá – S tỉnh ĐắkLắk thông báo đặc điểm tài sản bán đấu giá: “Tài sản đấu giá gồm: Tài sản thứ nhất: Quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 782000 do Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 22/01/2008 thuộc thửa đất số 122, tờ bản đồ số 74, diện tích 9.694m2 đất cơ sở sản xuất kinh doanh. Nguồn gốc đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”.

[6] Từ tài liệu dẫn chứng tại các mục nêu trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy: [6.1]. Ông T không đủ điều kiện đăng ký tham gia đấu giá thửa đất số 122, tờ bản đồ số 74, diện tích 9.694m2 nhưng Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá – S tỉnh ĐắkLắk không giải thích quy định của pháp luật cho ông T biết mà vẫn chấp nhận cho ông T đăng ký tham gia đấu giá là thực hiện không đúng quy định của pháp luật; [6.2]. Mặt khác, tại Thông báo Đ ngày 21/11/2017 Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá – S tỉnh ĐắkLắk cũng không thông báo đặc điểm thửa đất tài sản bán đấu giá (thửa đất số 122, tờ bản đồ số 74, diện tích 9.694m2 ) là đất “Dự án khu nhà nghỉ, sân vườn” nên “được miễn 100% tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ”, dẫn đến người đăng ký mua tài sản đấu giá bị nhầm lẫn nên giao dịch mua tài sản đấu giá vô hiệu theo quy định tại Điều 126 Bộ luật dân sự 2015; [6.3]. Vì những lý do trên, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 794/2017/HĐMB ngày 15/12/2017 do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá – S tỉnh Đắk Lắk tổ chức bán đấu giá, giữa bên có tài sản đấu giá là V Đắk Lắk với người mua tài sản đấu giá là ông Trần Đình T, buộc V là có cơ sở, đúng pháp luật, Tòa án cấp phúc thẩm buộc các bên thực hiện hoàn tất Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là không đúng pháp luật ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của ông T nên cần chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 47/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 07/4/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

[7] Do Hợp đồng mua bán đấu giá số 794/2017/HĐMB ngày 15/12/2017 vô hiệu nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc V hoàn trả ông T số tiền đã nhận 8.381.000.000 đồng là đúng pháp luật. Đối với yêu cầu của ông T yêu cầu V bồi thường thiệt hại là khoản tiền lãi của số tiền 8.381.000.000 đồng đã giao cho V (giao 1.617.000.000 đồng vào ngày 12/12/2017 và giao 6.764.000.000 đồng vào ngày 09/01/2018), Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy do Bên tổ chức bán đấu giá (Trung tâm dịch vụ bán đấu giá – S tỉnh Đắk Lắk) và Bên có tài sản đấu giá (V ĐắkLắk) không thông báo và giải thích quy định của pháp luật khi bán đấu giá nên ông T bị nhầm lẫn khi tham gia mua đấu giá tài sản. Tại Đơn khởi kiện đề ngày 04/3/2019 (bl 04) ông T trình bày “…vào tháng 11 năm 2018 tôi và Ngân hàng TMCP V – Chi nhánh Đắk Lắk đã thống nhất thỏa thuận về việc hủy kết quả đấu giá các tài sản trên nhưng sau đó phía Ngân hàng lại không đồng ý nữa” và V thừa nhận có đồng ý hủy hợp đồng bán đấu giá theo đề nghị của ông T nhưng sau nghĩ mình không sai nên không đồng ý nữa (bl 261). Như vậy, phải xác định sau khi không được chỉnh lý biến động sang tên quyền sử dụng đất trúng mua đấu giá thì ông T mới biết mình bị nhầm lẫn khi tham gia mua đấu giá nên tháng 11 năm 2018 ông T chính thức yêu cầu và V Đắk Lắk đồng ý trả lại tiền nhưng sau không trả là thời điểm V Đắk Lắk chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền để buộc V trả lãi đến khi xét xử sơ thẩm cho ông T theo quy định tại các Điều 351, 357, 385, 423, 468 của Bộ luật dân sự 2015 mới đúng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc V trả ông T tiền lãi tính từ ngày 12/12/2017 đối với khoản tiền 1.617.000.000 đồng (trong khi ngày 09/01/2018 ông T còn giao tiếp 6.764.000.000 đồng) và tính từ ngày 09/01/2018 đối với khoản tiền 6.764.000.000 đồng đều là không đúng, do đó, cấp giám đốc thẩm tính lại số tiền lãi V phải trả ông T. Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền: 1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. 2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này. Điều 468. Lãi suất: 1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực. 2. Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ”; do đó, mức lãi suất 0,83%/tháng mà Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng để tính lãi buộc V trả ông T là đúng. Cấp giám đốc thẩm tính lại tiền lãi V phải trả ông T như sau: 8.381.000.000 đồng x 0,83%/tháng x 11 tháng 21 ngày (từ tháng 11/2018 đến ngày 21/10/2019) = 813.878.910 đồng.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, tính lại như sau:

[8.1] Ông Trần Đình T phải chịu: 20.000.000 đồng + 4% x (1.500.712.210 đồng – 813.878.910 đồng) = 47.473.332 đồng và 5% x 105.000.000 đồng = 5.250.000 đồng; tổng cộng ông T phải chịu 52.723.332 đồng.

[8.2] V phải chịu: 112.000.000 đồng + 0,1% x (9.194.878.910 đồng – 4.000.000.000 đồng) = 117.194.000 đồng.

[9] Về án phí dân sự phúc thẩm: Cấp giám đốc thẩm sửa toàn bộ bản án phúc thẩm nên hoàn trả tạm ứng án phí phúc thẩm cho bên kháng cáo (V).

[Nguồn: Quyết định GĐT số 32/2021/DS-GĐT Ngày 2/6/2021 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT số: 32/2021/DS-GĐT

………………..

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội: