[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Sửa án, không chấp nhận yêu cầu phản tố về công nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ do không đủ cơ sở để xác định có giao dịch này - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Bến Lức cấp ngày 10/6/1999 cho ông Đặng Văn D thì thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8 (nay là thửa số 387, tờ bản đồ số 47), xã Lương Hòa, huyện Bến Lức, tỉnh Long An có diện tích 2.130 m2. Thửa đất này giáp ranh với thửa đất số 590, tờ bản đồ số 8 (nay là thửa số 388, tờ bản đồ số 47), diện tích 7.192,3 m2 mà ông Huỳnh Văn U, bà Đặng Thị Thanh H được cụ Huỳnh Văn Chấn (cha đẻ của ông U, bà L) tặng cho vào năm 2011. Song qua kết quả đo đạc thực tế, định ranh, áp thửa thì thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8 (cũ) nay bao gồm phần đất có diện tích 832,6 m2 thuộc thửa số 387, tờ bản đồ số 47 (ở vị trí A) và phần đất có diện tích 208,2 m2 thuộc một phần thửa số 388, tờ bản đồ số 47 (ở vị trí B1) thể hiện trên Mảnh trích đo địa chính ngày 20/10/2023 của Công ty TNHH đo đạc nhà đất Trung Nghĩa. Về lý do diện tích thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8 (nay là thửa số 387, tờ bản đồ số 47) bị giảm, theo Công văn số 3988/UBND-VP ngày 16/6/2021 của UBND huyện Bến Lức trả lời Tòa án cấp sơ thẩm là do quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây được xác định theo bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/5000 không đo đạc thực tế và việc mở rộng kênh Bà Lý và đường công cộng tiếp giáp kênh. Do đó, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định phần đất nguyên đơn tranh chấp với bị đơn là thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8 (cũ), nay qua đo đạc thực tế có tổng diện tích 1.040,8 m2, bao gồm phần đất có diện tích 832,6 m2 thuộc thửa số 387, tờ bản đồ số 47 và phần đất có diện tích 208,2 m2 thuộc một phần thửa số 388, tờ bản đồ số 47, xã Lương Hòa, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

[2] ông U, bà H cho rằng năm 2003 ông bà đã nhận chuyển nhượng thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8 của ông D, bà L với giá 4.500.000 đồng, nhưng vì là anh em, chị em ruột nên không làm giấy tờ gì. ông D, bà L không thừa nhận đã chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho ông U, bà H, mà trình bày là do chuyển nơi ở về xã Tân Hòa và bận canh tác (trồng chanh) trên các thửa đất khác nên giao lại thửa đất cho ông U, bà H canh tác, khi nào các con trưởng thành thì lấy lại để cho các con. Xét ngoài lời trình bày thì ông U, bà H không cung cấp được bất cứ chứng cứ, tài liệu nào để chứng minh có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong khi pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự có hiệu lực tại thời điểm năm 2003 (cụ thể là các điều 73, 75 Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001; các điều 691, 692, 693, 695, 696 Bộ luật dân sự năm 1995) đã quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực; giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

[3] ông U, bà H có quá trình quản lý, sử dụng thửa đất của ông D, bà L trên thực tế trong một thời gian dài, nhưng trong khoảng thời gian đó thì ông D, bà L cư trú ở xã khác. ông U, bà H cho rằng đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của ông D, bà L nhưng trong suốt khoảng thời gian từ năm 2003 đến năm 2019 (khi ông D lấy lại thửa đất và thuê máy múc đắp bờ) tương đương 16- 17 năm, ông U, bà H không yêu cầu ông D, bà L phải thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng thửa đất cho mình. Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, ông U, bà H trình bày là trước đây đã nhiều lần yêu cầu ông D, bà L sang tên thửa đất nhưng ông D, bà L cứ khất lần. Nếu đúng như vậy, chứng tỏ ông U, bà H hoàn toàn nhận thức và ý thức được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải thực hiện thủ tục sang tên. Như năm 2011, ông U, bà H được cụ Chấn tặng cho quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho, sau đó ông U đã làm hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2017. Không lẽ nào thửa đất ông U, bà H được tặng cho năm 2011 thì ông U, bà H đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thửa đất ông U, bà H nhận chuyển nhượng trước đó (từ năm 2003) thì ông U, bà H lại không làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, nếu ông U, bà H đã yêu cầu nhiều lần nhưng ông D, bà L không chịu làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì hiển nhiên ông U, bà H phải cảm nhận được sự bất bình thường từ phía ông D, bà L, từ đó có biện pháp thích hợp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, như nhờ những người thân thích có uy tín trong gia đình, dòng họ tác động ông D, bà L, khiếu nại đến chính quyền địa phương, hoặc có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông D, bà L phải thực hiện thủ tục hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cho đến trước khi ông D, bà L có đơn khởi kiện thì không có chứng cứ nào thể hiện ông U, bà H đã chủ động tiến hành biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình đối với quyền sử dụng thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8 nêu trên. Thêm nữa, tại phiên tòa phúc thẩm ngày 23/5/2025, các bên đương sự đều xác nhận từ trước đến nay chưa bao giờ ông D, bà L đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông U, bà H cầm giữ.

[4] Mặt khác, năm 2009 ông D vẫn liên hệ với UBND huyện Bến Lức để xin điều chỉnh loại đất đối với thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8. Cụ thể là theo Quyết định số 1302/QĐ-UBND ngày 30/5/2009, UBND huyện Bến Lức đã điều chỉnh loại đất đối với thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8, diện tích 2.130 m2, loại đất lúa thành 400 m2 đất ở nông thôn và 1.730 m2 đất trồng cây lâu năm. Điều này chứng tỏ tại thời điểm năm 2009, ông D vẫn nhận thức là thửa đất này thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng ông, tức là không có việc vợ chồng ông đã chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho vợ chồng ông U, bà H.

[5] ông U, bà H xác định giá chuyển nhượng thửa đất của ông D, bà L là 4.500.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã tham khảo ý kiến của chính quyền địa phương nơi có đất về giá đất tại thời điểm năm 2003. Tại Công văn số 896/UBND-ĐC ngày 29/7/2024, UBND xã Lương Hòa cho biết giá đất trồng lúa tại thời điểm năm 2003 vào khoảng 400.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng/ha. Theo Bảng giá các loại đất (ban hành kèm theo Quyết định số 3143/2003/QĐ-UB ngày 12/9/2003 của UBND tỉnh Long An) do người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm, hiện có trong hồ sơ vụ án thì giá đất nông nghiệp trồng lúa của huyện Bến Lức chia làm 3 khu vực, có giá dao động từ 30.000 đồng đến 50.000 đồng/m2. Trong quá trình tham gia tố tụng ở Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn xác nhận là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của nguyên đơn sau khi kênh Bà Lý đã được mở rộng. Như vậy, diện tích thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8 khi đó không phải là diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (là 2.130 m2), mà đã nhỏ đi rất nhiều (thực tế nay đã xác định là 1.040,8 m2). Các bên đương sự là những người lao động trong lĩnh vực nông nghiệp, trực tiếp sử dụng đất, nên bằng kinh nghiệm có thể ước định được khoảng diện tích của thửa đất nếu có việc chuyển nhượng. Do đó, giá chuyển nhượng thửa đất như ông U, bà H trình bày chỉ bằng khoảng 1/10 giá thị trường là không phù hợp thực tế. Còn nếu là giao dịch chuyển nhượng diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận thì số tiền 4.500.000 đồng chỉ bằng khoảng 1/20 giá thị trường thời điểm đó thì lại càng không phù hợp.

[6] Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào lời trình bày của bị đơn, xác nhận của một số người làm chứng là thân thích của hai bên đương sự và việc bị đơn có quá trình quản lý, sử dụng đất trên thực tế trong một thời gian dài, để cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn có giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đủ cơ sở. Bởi ngoài lời trình bày thì bị đơn không có bất cứ chứng cứ, tài liệu nào để chứng minh; các nhân chứng cũng không ai chứng kiến trực tiếp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn, mà đến khi vụ án phát sinh thì mới có lời làm chứng là nghe bị đơn nói lại có việc bị đơn nhận chuyển nhượng đất của nguyên đơn. Việc bị đơn có quá trình quản lý, sử dụng đất nhiều năm cũng không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, vì nguyên đơn không thừa nhận đã chuyển nhượng đất cho bị đơn, mà chỉ là nhờ bị đơn giữ đất giùm, vì nguyên đơn chuyển đến xã khác cư trú. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn trình bày lý do để cho bị đơn sử dụng đất trong một khoảng thời gian dài, kể cả khi các con của nguyên đơn đã trưởng thành vẫn chưa đòi lại là vì khi trưởng thành thì các con lại đi lao động ở nước ngoài (Nhật Bản). Phía bị đơn không phản đối lời trình bày này của bị đơn. Về số tiền 4.500.000 đồng nguyên đơn cho rằng đã mượn (vay) của bị đơn nhưng chưa trả: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn đưa ra lý do không trả khoản tiền này cho bị đơn vì thực tế đã vài lần đề nghị trả nhưng bị đơn không nhận, đồng thời nghĩ rằng đang cho bị đơn canh tác nhờ trên đất mà không phải trả hoa lợi nên khi nào lấy lại đất thì tính toán sau. Phía bị đơn phản đối lời trình bày này của nguyên đơn, cho rằng chưa bao giờ nguyên đơn nói đến chuyện trả tiền, vì tiền này là tiền chuyển nhượng đất. Nhưng như đã phân tích ở trên, xét Tòa án cấp sơ thẩm xác định số tiền 4.500.000 đồng là tiền bị đơn trả cho nguyên đơn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có căn cứ.

[7] Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xét thấy không đủ cơ sở để xác định giữa nguyên đơn và bị đơn có giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8, nên cần sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, xác định nguyên đơn là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 589, tờ bản đồ số 8 (bản đồ địa chính cũ), nay theo Mảnh trích đo địa chính ngày 20/10/2023 của Công ty TNHH đo đạc nhà đất Trung Nghĩa thì bao gồm phần đất ở vị trí A, diện tích 832,6 m2 thuộc thửa số 387, tờ bản đồ số 47 và phần đất ở vị trí B1, diện tích 208,2 m2 thuộc thửa số 388, tờ bản đồ số 47.

[8] Do sửa bản án sơ thẩm nên cũng phải sửa về nghĩa vụ chịu các chi phí tố tụng và án phí sơ thẩm để buộc các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật. Trong đó, án phí sơ thẩm được tính trên giá trị tài sản tranh chấp là quyền sử dụng 1.040,8 m2 đất, với đơn giá đất theo Chứng thư thẩm định giá số 20211006.IVC-CT ngày 02/3/2021 của Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Hội Nhập là 1.119.195 đồng/m2.

[9] Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại phiên tòa không phù hợp với các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

[NGUỒN: Bản án số 202/2022/DS-PT NGÀY 28/5/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

LINK PDF: Bản án số 554/2025/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: