[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Quyết định giám đốc thẩm về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Nhà đất tại số 283/42 – 44 đường Cách mạng Tháng T, Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu và sử dụng của chị Thái Huế T (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ngày 28/9/2018). Ngày 21/7/2018, chị T và bà Thái Ngọc L (mẹ chị T) ký hợp đồng cho ông Đỗ Xuân T2 và ông Ngô Đình N thuê nhà đất nêu trên trong thời hạn 10 năm tính từ ngày 25/3/2019, giá thuê 2 năm đầu là 250.000.000 đồng/năm.

[2] Theo Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được Văn phòng Công chứng S chứng nhận ngày 29/5/2019 thể hiện chị T đã bán nhà đất nêu trên cho Công ty S với giá l à 66.000.000.000 đồng. Công ty S đã thanh toán cho chị T tổng cộng 60.000.000.000 tỷ đồng, còn thiếu 6.000.000.000 đồng. Ngày 25/6/2019, Công ty S đã được cập nhật biến động quyền sử đất, quyền sở hữu đối với nhà đất nêu trên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 26/6/2019, Công ty S ký Hợp đồng cho thuê nhà đối với ông T2, ông N. Cùng ngày 26/6/2019, Công ty S và bà L (đại diện theo ủy quyền của chị T) tiến hành làm việc để các bên bàn giao giấy tờ liên quan và thanh lý hợp đồng cho thuê nhà giữa chị T với ông T2, ông N nhưng không thỏa thuận được do không thống nhất về trang thiết bị nội thất trong ngôi nhà, nên phát sinh tranh chấp.

[3] Công ty S cho rằng số tiền 66.000.000.000 đồng là giá mua nhà đất đã bao gồm cả trang thiết bị nội thất trong ngôi nhà và đề nghị cấn trừ số tiền cho thuê nhà mà chị T đã nhận vào số tiền mua nhà còn thiếu, Công ty chỉ còn phải trả cho chị T 3.750.000.000 đồng. Chị T cho rằng giá bán nhà đất là 66.000.000 đồng không bao gồm trang thiết bị nội thất trong ngôi nhà, nên Công ty S còn phải thanh toán thêm tiền trang thiết bị nội thất của ngôi nhà; do Công ty S chưa thanh toán hết tiền mua bán nhà, hai bên chưa bàn giao nhà đất nên bên bán vẫn có quyền được hưởng tiền cho thuê nhà đất, Công ty S không có quyền cấn trừ số tiền cho thuê nhà chị đã nhận từ ngày tháng 6/2019 đến tháng 02/20020 vào tiền mua bán nhà đất Công ty còn nợ.

[4] Theo thỏa thuận ngày 30/01/2019, Hợp đồng đặt cọc ngày 14/02/2019 và Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 29/5/2019 giữa chị T (bên A) với Công ty S (bên B) thể hiện giá mua bán nhà đất tại số 283/42-44 đường Cách mạng Tháng T là 66.000.000.000 đồng, giá này là giá cố định không thay đổi và bao gồm việc bên bán đóng các loại phí công chứng, đóng thuế thu nhập cá nhân đối với Nhà nước. Thực trạng nhà đất: thửa đất số 547, tờ bản đồ số 39, diện tích 124m2 đất đô thị, sử dụng riêng; nhà riêng lẻ, diện tích xây dựng 104,3m2, diện tích sàn xây dựng 933m2, hình thức sở hữu riêng, cấp 3; không thể hiện các trang thiết bị nội thất có trong ngôi nhà. Điều 3 Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định: bên A giao và bên B nhận căn nhà đúng như thực trạng nêu trên. Ngoài Hợp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất, Hợp đồng đặt cọc, các bên không ký thêm bất kỳ phụ lục hợp đồng nào cũng như không có thêm thỏa thuận nào khác về các trang thiết bị nội thất có trong ngôi nhà.

[5] Công ty S cho rằng các bên có thỏa thuận giá mua bán (66.000.000.000 đồng) đã bao gồm cả phần trang thiết bị nội thất, được thể hiện qua các tin nhắn qua lại giữa hai bên trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, các tin nhắn trao đổi ngày 03/12/2018 chỉ thể hiện nội dung trao đổi giữa ông T3 (đại diện Công ty S) với chị N1 (con bà L), không được chị T (chủ sởa hữu nhà đất) thừa nhận. Biên bản thẩm định tại chỗ ngày 27/02/2020 thể hiện nhà đất tranh chấp gồm 1 trệt 6 tầng lầu, 34 phòng, mỗi phòng bao gồm các trang thiết bị nội thất tiêu chuẩn để sử dụng sinh hoạt hằng ngày (bếp, lò vi sóng, máy điều hòa, tủ lạnh, ti vi, nồi cơm điện…). Do đó, không có cơ sở xác định giá 66.000.000.000 đồng bao gồm các trang thiết bị nội thất trong ngôi nhà.

[6] Theo điểm c, khoản 2, Điều 5 hợp đồng đặt cọc ngày 14/02/2019, các bên thỏa thuận: Trong trường hợp Sổ nhà đất được đăng bộ sang tên bên mua theo quy định, theo giấy hẹn (dự kiến trong vòng 10 đến 15 ngày đầu tháng 6/2019) bên bán thông báo cho bên mua đã có Sổ nhà đất đăng bộ xong mà bên mua chưa có tiền thanh toán tính đến ngày 30/6/2019 thì bên bán sẽ được nhận tiền cho thuê căn nhà tính từ ngày 01/6/2019 đến khi bên bán nhận đủ hết 6.000.000.000 đồng còn lại. Do phát sinh tranh chấp về các thiết bị nội thất trong ngôi nhà nên Công ty S chưa thanh toán 6.000.000.000 đồng còn lại của Hợp đồng chuyển nhượng, chị T cũng chưa giao nhà đất cho Công ty S, chưa tiến hành thanh lý hợp đồng cho thuê nhà với ông T2, ông N, nên chị T vẫn được nhận tiền thuê nhà cho đến khi Công ty thanh toán hết tiền chuyển nhượng nhà đất. Các đương sự thừa nhận chị T đã nhận tiền cho thuê nhà từ tháng 6/2019 đến tháng 02/2020, từ tháng 03/2020 đến tháng 6/2020, Công ty S tiền cho thuê nhà. Vì vậy, Công ty S yêu cầu cấn trừ số tiền 2.250.000.000 đồng (tiền cho thuê nhà chị T đã nhận từ tháng 6/2019 đến tháng 02/2020) vào số tiền mua nhà đất còn nợ để chỉ còn phải thanh toán cho chị T 3.750.000.000 đồng là không phù hợp với thỏa thuận nêu trên của các đương sự.

[7] Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của chị T buộc Công ty S phải trả cho chị T 6.000.000.000 đồng tiền mua nhà còn thiếu, 1.891.082.000 giá trị trang thiết bị nội thất bên trong ngôi nhà (gồm ti vi, tủ lạnh, lò vi sóng, máy nóng lạnh, nồi cơm điện, máy lạnh, bếp, tủ, nệm, gối, máy hút mùi, két sắt, giường, tủ bếp, bình nấu nước, bàn ăn, ghế), 1.000.000.000 đồng tiền cho thuê nhà mà Công ty S đã nhận từ bên thuê nhà từ tháng 3/2020 đến tháng 6/2020 và chị T được nhận tiền thuê nhà cho đến khi Công ty S thanh toán xong số tiền nhận chuyển nhượng còn nợ 6.000.000.000 đồng là có cơ sở. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc Công ty S phải trả tiền lãi chậm trả đối với số tiền mua bán nhà còn nợ từ ngày 05/7/2019 đến ngày 14/6/2020 là không phù hợp. Quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng Công ty S được hưởng số tiền cho thuê nhà là không đúng với thỏa thuận của các đương sự, đồng thời hủy án sơ thẩm, án phúc thẩm để xác minh, thu thập chứng cứ làm rõ việc mua bán nhà đất giữa hai bên có bao gồm cả trang thiết bị nội thất trong nhà hay không là không cần thiết.

Để tránh kéo dài việc giải quyết vụ án và đảm bảo quyền lợi của các đương sự, cần hủy Quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, sửa một phần Bản án dân sự phúc thẩm theo hướng, không chấp nhận yêu cầu phản tố của chị T về yêu cầu buộc Công ty S thực hiện nghĩa vụ chậm trả đối với số tiền mua bán nhà còn thiếu là 565.380.000 đồng.

[8] Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: – Nguyên đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện được thực hiện nghĩa vụ trên số tiền 3.750.000.000 đồng là 107.000.000 đồng và phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận trên số tiền 5.141.083.000 đồng là 113.141.083 đồng, tổng cộng bằng 220.141.083 đồng.

Theo Công văn số 854/CCTHADS ngày 26/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh thì Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10 đã chuyển vào Ngân sách Nhà nước số tiền 87.000.000 đồng Công ty S đã nộp tạm ứng để thi hành một phần khoản nộp án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai số 17811 ngày 14/5/2021. Vì vậy, sau khi trừ số tiền án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 87.000.000 đồng, nguyên đơn còn phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 133.141.083 đồng.

– Bị đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố không được chấp nhận trên số tiền 938.872.499 là 40.166.175 đồng.

Theo Công văn số 854/CCTHADS ngày 26/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh thì Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10 đã chuyển vào Ngân sách Nhà nước số tiền 18.674.624 đồng trong số tiền chị T đã nộp tạm ứng án phí để thi hành khoản nộp án phí dân sự theo Biên lai số 17813 ngày 14/5/2021, đã hoàn lại cho chị T số tiền tạm ứng án phí chênh lệch là 39.952.376 đồng theo Phiếu chi số 359 ngày 13/5/2021. Vì vậy, sau khi trừ số tiền án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 18.674.624 đồng, bị đơn còn phải nộp thêm tiền án phí dân sự sơ thẩm là 21.491.551 đồng.

– Hoàn lại cho ông Đỗ Xuân T2 và ông Ngô Đình N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 32.041.453 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0014381 ngày 25/02/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo Công văn số 854/CCTHADS ngày 26/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh thì Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10 đã hoàn trả cho ông T2, ông N số tiền 32.041.453 đồng theo Phiếu chi số PC2021/373 ngày 18/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10, Thành phố H Chí Minh.

Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 26/2024/DS-GĐT ngày 20/6/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT số: 26/2024/DS-GĐT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội