02. Bản án phúc thẩm sửa án sơ thẩm trong vụ án Tranh chấp quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, yêu cầu công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, phát biểu của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn Nguyễn Văn L trong hạn luật định, hợp lệ nên được xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.
Về sự vắng mặt của các đương sự: Bị đơn bà Nguyễn Thị L1 vắng mặt có đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn L có mặt; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn C, bà Tân Thị H1 và Văn phòng công chứng Nguyễn Mậu An, Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam vắng mặt có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ vào khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.
[2] Xét kháng cáo của bị đơn:
[2.1] Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T cho rằng lô đất có diện tích 16.330m2 theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 737128, diện tích 4.353m2, thửa 119 và Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất AH 737214, diện tích 6.362m2, thửa 98 đều do Ủy ban nhân dân huyện Lâm Hà cấp tháng 02/2007 và Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AH 737355, diện tích 5.615m2, thửa 120, cùng tờ bản đồ số 31 do Ủy ban nhân dân huyện Lâm Hà cấp ngày 28/12/2006 cùng tọa lạc tại thị trấn Nam Ban, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng có nguồn gốc do ông nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà H1 vào tháng 4/2015. Sau đó cho vợ chồng ông L, bà L1 đứng tên nhờ để vay vốn ngân hàng làm ăn đồng thời cho bị đơn và ông Đ thuê đất để canh tác. Sau đó vợ chồng ông L, bà L1 không làm thủ tục sang tên lại cho ông T nên nay yêu cầu bị đơn phải trả lại diện tích đất đang sử dụng đồng thời tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất được công chứng số 3502, quyển số 14 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 06/5/2016 tại Văn phòng công chứng Lâm Hà và tuyên hủy cập nhập biến động chuyển nhượng tại mục IV trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AH 737128, AH 737214, AH 737355 do Ủy ban nhân dân huyện Lâm Hà cấp.
Hội đồng xét xử xét thấy: Tại Giấy mua bán đất đề ngày 01/5/2016 (BL 55-56) có nội dung “Tên tôi là Nguyễn Văn L…có mua mảnh đất của ông Nguyễn Văn T hiện ông đang cư trú tại thôn Hoàn Kiếm 3, xã Nam Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng với diện tích 16.633m2 với giá tiền 1.500.000.000 đồng. Ngày hôm nay là ngày 1/5/2016 tôi trả cho ông T với số tiền 1.300.000.000 đồng, còn 200.000.000 đồng tôi trả cho anh chị Huyền, Cán để anh chị Huyền, Cán lấy sổ đỏ về cho tôi vì ông T mua của anh chị Huyền, Cán chưa trả hết tiền cho anh chị ấy. Nay thủ tục giữa ba bên mua bán và giao kèo giữa ông T đã nhận tiền của tôi và ông bà Huyền Cán cũng lấy mất của tôi 200.000.000 đồng của tôi đã xong. Các thủ tục giấy tờ ông T đã công nhận và giao toàn bộ những gì có liên quan tới đất cho anh chị H1 C toàn quyền để làm sổ đỏ giúp cho gia đình tôi”. Giấy mua bán này có dấu lăn tay của ông Nguyễn Văn T.
Tại Giấy nhờ chuyển nhượng đất (Bút lục 370), ông Nguyễn Văn T có đọc và nhờ anh Hoàng Văn Đ viết hộ có nội dung “Tôi là hộ độc thân, có mua của anh chị Huyền Cán…có một lô đất diện tích 16.633m2 ba sổ đỏ. Sổ một AH 737128, diện tích 4.353m2, thửa 119; sổ hai số AH 737214, diện tích 6.362m2, thửa 98; sổ 3 số AH 737355, diện tích 5.615m2, thửa 120, trong đó có 100m2 thổ cư. Nay tôi có nhờ anh chị Huyền Cán chuyển nhượng toàn bộ diện tích trên cho ông Nguyễn Văn L, cư trú tại xã Gia Lâm, Lâm Hà, Lâm Đồng. Mọi việc có gì xảy ra tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Chứng cứ này do bà Nguyễn Thị T2 giao nộp cho tòa án cấp sơ thẩm vào ngày 23/6/2020 (BL 369) và tại phiên tòa phúc thẩm anh Hoàng Văn Đ thừa nhận là đã viết hộ cho ông T.
Các tài liệu nói trên thể hiện rõ ý chí của ông Nguyễn Văn T là chuyển nhượng phần đất tranh chấp mà ông mua của vợ chồng ông C, bà H1 cho bị đơn ông Nguyễn Văn L và đã nhận đủ 2 lần tiền, cụ thể lần đầu là 1.300.000.000đ và lần sau 200.000.000đ ông T nhờ trả cho anh, chị Huyền, Cán tại nhà ông L. Từ đó ông T đã đồng ý để vợ chồng ông C, bà H1 làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho ông L, đồng thời ông T yêu cầu vợ chồng ông L, bà L1 viết giấy chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên cho ông L để tránh đóng thuế hai lần. Các tài liệu, chứng cứ này phù hợp với lời khai của vợ chồng ông L, bà L1 thừa nhận toàn bộ diện tích đất trên do ông T nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà H1. Tuy nhiên, do ông T còn nợ vợ chồng ông C, bà H1 200.000.000đ nên vợ chồng ông, bà đặt vấn đề nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên với giá 1.500.000.000đ, vợ chồng ông, bà đã trả cho ông T 1.300.000.000đ, còn 200.000.000đ vợ chồng ông, bà thanh toán cho vợ chồng ông C, bà H1 taị nhà của bị đơn. Đồng thời phù hợp với Giấy mua bán ngày 01/5/2016, từ đó vợ chồng ông C, bà H1 cùng các con đã thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sang cho vợ chồng ông L, bà L1.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bà Tân Thị H1 có nhiều lời khai đều có nội dung nói về việc ông Nguyễn Văn T nhờ vợ chồng bà làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng đất thẳng cho bị đơn Nguyễn Văn L, cụ thể là giúp cho ông T “Để tránh phải đóng thuế hai lần” tại các bút lục số: 103, 104, 105, 106, 266, 271, 27, 273, 97, 262. Quan trọng nhất là trước khi có tranh chấp, tại Biên bản xác minh do UBND thị trấn Nam Ban, huyện Lâm Hà tiến hành vào ngày 24/10/2017 bà Tân Thị H1 khai là ông T đã nói rằng ông đã nhờ tôi chuyển nhượng đất này cho ông Nguyễn Văn L vì ông đã chuyển nhượng cho ông L rồi.
Hội đồng xét xử xét thấy, việc Tòa án cấp sơ thẩm đã dựa vào các Hợp đồng thuê đất ngày 21/5/2016 giữa ông Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Văn L đối với diện tích đất 9.000m2 và Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (giấy tay sang nhượng đất) ngày 02/8/2016 giữa ông Nguyễn Văn T và vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị L1, từ đó nhận định giữa ông T và vợ chồng ông L, bà L1 không có giao dịch chuyển nhượng đối với diện tích đất hiện nay đang tranh chấp nên cần hủy toàn bộ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C, bà H1 và vợ chồng ông L, bà L1 để công nhận quyền sử dụng đất cho ông T là đánh giá không toàn diện các tài liệu, chứng cứ và lời khai của các đương sự có trong hồ sơ. Cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào chứng cứ là Hợp đồng thuê đất ngày 21/5/2016 do nguyên đơn cung cấp để chấp nhận yêu cầu khởi kiện mà không xét tính hợp pháp, hợp lý của hợp đồng thuê này, không đối chiếu với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/8/2016 được ký kết sau ngày các bên ký hợp đồng thuê đất để cho rằng đất tranh chấp là của nguyên đơn và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C, bà H1 và vợ chồng ông L, bà L1 là giả tạo là không có căn cứ, không phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.
[2.2] Tòa án sơ thẩm đã nhận định “Tại thời điểm 21/5/2016 ông Nguyễn Văn L đã được nhận chuyển nhượng đất, đã được cập nhật tên chủ sử dụng tại trang 4 của GCN quyền sử dụng đất thì lý do gì ông L lại đi ký hợp đồng thuê đất của ông T? Tại sao đất của ông L nhưng ông L biết việc ông T cho ông Đ thuê và tiền thuê của ông Đ ông T sử dụng mà ông L không phản đối?”. Từ đó kết luận đất đó thực tế vẫn là của ông T chứ không phải của bị đơn và kết luận hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 06/5/2016 giữa ông L, bà L1 và vợ chồng bà Huyền là “Giả” nên tuyên vô hiệu và buộc bị đơn là ông Nguyễn Văn L phải trả đất cho ông Nguyễn Văn T.
Hội đồng xét xử xét thấy, Hợp đồng thuê đất ngày 21/5/2016 giữa ông Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Văn L đối với diện tích đất 9.000m2 có trước Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay sang nhượng đất) ngày 02/8/2016 giữa ông Nguyễn Văn T và vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị L1. Như vậy có thể khẳng định ngày 02/8/2016 thì ông L vẫn là người đứng tên quyền sử dụng đất, do đó Tòa án cấp sơ thẩm nhận định như trên là không đánh giá thời gian ký kết giữa các hợp đồng, nên không thể cho rằng ông L đã được nhận chuyển nhượng đất, đã được cập nhật tên chủ sử dụng tại trang 4 của GCN quyền sử dụng đất thì lý do gì ông L lại đi ký hợp đồng thuê đất của ông T từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C, bà H1 và vợ chồng ông L, bà L1 là giả tạo là không có cơ sở như đã phân tích ở trên.
Trong vụ án này, thực tế giữa 2 bên không có giao dịch chuyển nhượng, không có nhận tiền. Sau khi nhận chuyển đất của ông T, do cà phê không hiệu quả nên ông L đã phá bỏ 10.000m2 vườn cà phê đã được thu hoạch để trồng cam và sử dụng ổn định từ đó đến nay. Ông T biết việc này nhưng không phản đối, chính quyền địa phương cũng không xử phạt ông L về việc phá hoại tài sản của người khác. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông T khai là ông không biết ông L phá bỏ 10.000m2 vườn cà phê để trồng cam là gian dối và không có cơ sở vì ông ở ngay gần đó, ông Đ là người thuê đất cũng không ngăn chặn. Do đó, đây mới chính là các hợp đồng giả tạo, không có giá trị pháp lý, nên không phải là chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
[3] Đối với yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C, bà H1 và vợ chồng ông L, bà L1:
Như đã nhận định ở các phần trên, việc giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông T với ông L, bà L1 là có thật; các Giấy mua bán đất đề ngày 01/5/2016 (BL 55-56) có dấu lăn tay của ông Nguyễn Văn T và Giấy nhờ chuyển nhượng đất (Bút lục 370) do ông T đọc cho ông Đ viết giùm đều thể hiện ý chí của ông T bán đất cho ông L, bà L1 và nhờ vợ chồng bà Huyền, ông Cán chuyển nhượng trực tiếp cho ông L, bà L1 để tránh đánh thuế hai lần. Nên ngày 06/5/2016 giữa vợ chồng ông C, bà H1 và ông L có ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 3502, quyển số 14TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng công chứng Lâm Hà (nay là Văn phòng công chứng Nguyễn Mậu An) chứng thực ngày 06/5/2016 đối với diện tích 16.330m2, thửa 98, 120, 119, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại thị trấn Nam Ban, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 737128, AH 737214 và AH 737355.
Xét thấy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên thực hiện đúng pháp luật, vợ chồng ông C, bà H1 và các con đã đồng ý chuyển nhượng cho bị đơn; hợp đồng chuyển nhượng đúng về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật. Vì vậy, cần phải công nhận toàn bộ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C, bà H1 và vợ chồng ông L, bà L1 để công nhận quyền sử dụng đất cho ông L là phù hợp pháp luật.
[4] Đối với yêu cầu khởi kiện của ông T và yêu cầu phản tố của ông L về việc đề nghị hủy Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lập ngày 21/5/2016 giữa ông T, ông L và ông Đ, yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và vợ chồng ông L, bà L1 lập ngày 02/8/2016; xét tại phiên tòa hôm nay các bên đều thống nhất hủy bỏ nên cần ghi nhận.
[5] Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam: Ngày 27/8/2020 Ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam, chi nhánh Đà Lạt có đơn xin rút toàn bộ yêu cầu độc lập với lý do vợ chồng ông L, bà L1 đã tất toán đầy đủ dư nợ gốc, nợ lãi theo Hợp đồng tín dụng số 956/2018/8479666/HĐTD ngày 21/5/2018 cho Ngân hàng vào ngày 21/5/2019 và Ngân hàng đã thực hiện giải chấp các tài sản thế chấp là các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp, hiện nay không còn thế chấp tại Ngân hàng. Do đó, tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu độc lập của Ngân hàng là đúng quy định của pháp luật.
[6] Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” đối với lô đất có diện tích 4.353m2, thửa 119, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại thị trấn Nam Ban, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AH737128 do Ủy ban nhân dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng cấp cho ông Cáp Văn Đ1, bà Nguyễn Thị N1 vào tháng 02/2007, được điều chỉnh tại trang IV của Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất sang tên ông Nguyễn Văn L vào ngày 18/5/2016; diện tích 6.362m2, thửa 98, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại thị trấn Nam Ban, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AH 737214 ngày 28/12/2006 do Ủy ban nhân dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng cấp cho ông Nguyễn Văn C, bà Tân Thị H1, được điều chỉnh tại trang IV của Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất sang tên ông Nguyễn Văn L ngày 18/5/2016; Diện tích 5.615m2, thửa 120, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại thị trấn Nam Ban, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AH 737355 do Ủy ban nhân dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng cấp cho ông Nguyễn Văn C, bà Tân Thị H1 ngày 28/12/2006, được điều chỉnh tại trang IV của Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất sang tên ông Nguyễn Văn L ngày 18/5/2016.
Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 06/2020/QĐ-BPKCTT ngày 14/5/2020 “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” theo quy định tại khoản 7 Điều 114, Điều 121 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do đó việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nói trên là không cần thiết nên cần hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 06/2020/QĐ-BPKCTT ngày 14/5/2020.
Việc thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời nói trên được thực hiện theo quy định tại Điều 138 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015.
Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu kháng cáo của bị đơn là có cơ sở, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, cần phải sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T; chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc buộc ông Hoàng Văn Đ phải trả lại toàn bộ diện tích đất đang thuê cho vợ chồng ông L, bà L1 là phù hợp. Quan điểm của nguyên đơn và đại diện Viện kiểm sát không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.
[7] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và thẩm định giá hết 16.046.288đ. Do toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên buộc nguyên đơn ông Nguyễn Văn T phải chịu toàn bộ chi phí này. Ông T đã tạm nộp và đã được Tòa án quyết toán xong nên ông T đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp chi phí tố tụng.
[8] Về án phí:
[8.1] Về án phí dân sự sơ thẩm:
– Do yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T không được chấp nhận nên buộc ông T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên, ông T sinh năm 1948, tính đến thời điểm xét xử đã trên 60 tuổi, theo quy định tại Điều 2 của Luật Người cao tuổi số 39/2009/QH12 ngày 23/11/2009 và điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án thì ông T thuộc trường hợp được miễn án phí. Vì vậy, cần miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho ông T.
– Do yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận nên ông L, bà L1 được nhận lại tiền tạm ứng án phí sơ thẩm.
– Ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam, chi nhánh Đà Lạt có đơn xin rút toàn bộ yêu cầu độc lập nên được nhận lại tiền tạm ứng án phí sơ thẩm.
[8.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên ông Nguyễn Văn L không phải chịu án phí phúc thẩm.
[Nguồn: Bản án phúc thẩm số 497/2022/DS-PT Ngày 26/7/2022 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ]
Xem thêm các chia sẻ tài liệu pháp luật của chúng tôi tại các địa chỉ:
📣 Website: www.fdvn.vn hoặc www.fdvnlawfirm.vn
♥️ Fanpage and Group:
https://www.facebook.com/fdvnlawfirm
https://www.facebook.com/lawyersindanang
https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat
https://www.facebook.com/groups/saymengheluat
https://www.facebook.com/groups/legalforeignersinvietnam
🎵 Kênh Youtube: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
🎵 FDVN trên Tik Tok: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
☎️ Kênh Telegram FDVN: https://t.me/luatsufdvn
Xem file đính kèm toàn văn Quyết định: 497/2022/DS-PT Ngày 26/7/2022
