NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Trịnh Thị Đ làm trong hạn luật định và có đơn xin miễn đóng án phí dân sự do trên 60 tuổi đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
Về tư cách tố tụng: cấp sơ thẩm đã xem xét đúng quy định của pháp luật về tư cách tố tụng và quan hệ pháp luật.
[2] Về nội dung
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh khu nhà ở tại phường T, thành phố B tổng diện tích 49.064m², được UBND tỉnh Đgiao đất cho Công ty Cổ phần T26 hai Quyết định số 2876/QĐ.CT-UBT ngày 02/7/2004 diện tích 33.177,9m² và Quyết định số 2664/QĐ.CT-UBT ngày 26/9/2004 diện tích 15.006,2m².
Ngày 30/12/2016 Công ty cổ phần T4 bà Trịnh Thị Đ4 ký kết “Hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản” số 92/2016/NT (sau đây gọi tắt là hợp đồng 92) đối với lô đất LK B, ô 26 diện tích 100m² tại dự án giá trị 500.000.000 đồng.
Ngày 22/8/2017, Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần ra Quyết định 51/QĐ- HĐQT nội dung thành lập Công ty TNHH T18 tách ra từ Công ty Cổ phần T5
Ngày 13/8/2017, bà Đ5 Công ty TNHH T16 Phụ lục hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản căn cứ vào hợp đồng số 92/2016/NT với nội dung do Công ty Cổ phần T4 định tách, tạo ra Công ty TNHH T4 định chuyển giao dự án khu nhà ở tại xã T Công ty TNHH T31 quyết định 51/2017/QĐ- ĐHĐCĐ ngày 22/8/2017.
Theo quy định tại khoản 17, khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ- CP của Chính phủ ban hành Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; khoản 2 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì trong vụ án này Công ty cổ phần T17 đang là Chủ đầu tư dự án.
Xét các yêu cầu khởi kiện của bà Đ
[2.1] Đối với yêu cầu của bà Đ26 nghị huỷ hợp đồng chuyển nhượng căn nhà LK 01 B 25 giữa Công ty TNHH T4 ông Hứa Thanh H2: bà Đ27 bày do Công ty TNHH T32 phạm khoản b Điều 188 Luật Đất đai 2013 và bà Đ10 cầu hoàn trả lại từ móng đến không gian an toàn cho căn nhà LK 01 B ô 26 khu nhà ở T, thành phố B giá trị 254 triệu đồng.
Xét thấy Công ty TNHH T19 ông Nguyễn Thanh Đ18 N1kí kết Hợp đồng số 038/2017 về việc chuyển nhượng lô 25, đến ngày 01/11/2019 ông N1chuyển nhượng cho ông Hứa Thanh H2, theo đó ông H4 Công ty Tkí hợp đồng nguyên tắc về việc bảo đảm quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số 038/2019. Bà Đ17 phải là chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng ô 25, không có tên trong Hợp đồng 038/2019 nên không có quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng này, vì vậy không có quyền yêu cầu hủy hợp đồng này.
Công ty T5 bàn giao đất, cung cấp hồ sơ thiết kế, tài liệu liên quan đến hạng mục, tim mốc và mặt bằng thi công để bà Đ7 nhà thầu thi công và bà Đ16 đã cam kết về việc xây dựng theo đúng thiết kế của chủ đầu tư dự án. Ngày 19/10/2016, bà Trịnh Thị Đ4 trực tiếp tự lựa chọn và ký kết hợp đồng với đơn vị thi công tiến hành xây nhà, nhà ô 26 do bà Đ cho thi công sai so với thiết kế mà chủ đầu tư cung cấp được thể hiện tại biên bản hiện trường ngày 15/7/2017. Công ty TNHH T7 xây dựng nhà ô 25 nên không gây thiệt hại cho nhà bà Đ; Nhà ô 25 xây dựng sau nhà bà Đ11 ô 26. Bà Đ17 có căn cứ chứng minh nhà ô 25 lấn chiếm.
Vì vậy yêu cầu khởi kiện này của bà Đ11 không có cơ sở và không phù hợp với quy định của pháp luật nên không chấp nhận.
[2.2] Bà Đ10 cầu Bồi thường thiệt hại phát sinh năm 2020 cho bà Đ11 50 triệu đồng các hạng mục sửa chữa nhưng tại phiên toà sơ thẩm bà Đ14 yêu cầu khởi kiện này, cấp sơ thẩm đã đình chỉ yêu cầu này của bà Đ11 đúng quy định của pháp luật.
[2.3] Bà Đ10 cầu Công ty TNHH T1(là người thừa kế của Công ty Cổ phần T33 thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản số 92/2016- NT giữa Công ty Cổ phần T4 bà Trịnh Thị Đ15 số tiền 190.000.000 đồng (95% tiền sử dụng đất x 8% x 05 năm).
Xét hợp đồng nguyên tắc số 92/2016- NT được kí kết giữa Công ty Cổ phần T4 bà Trịnh Thị Đ nên bà Đ10 cầu Công ty TNHH T33 thường thiệt hại là không có căn cứ nên không chấp nhận.
[2.4] Bà Đ10 cầu Công ty TNHH T1(là người thừa kế của Công ty Cổ phần T13 thực hiện hợp đồng đăng ký biến động sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật, bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đ30 Điều 8.3 của hợp đồng nguyên tắc 92.
Xét thấy, Công ty Cổ phần T15 chủ thể kí hợp đồng nguyên tắc 92 với bà Đ5 vẫn đang là chủ đầu tư dự án. Theo quy định tại khoản 17, khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ ban hành Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; khoản 2 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì trách nhiệm hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đ11 người nhận chuyển nhượng đất nền thuộc về chủ đầu tư dự án, Công ty TNHH T7 phải là chủ đầu tư dự án nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu này của bà Đ
[2.5] Về yêu cầu kháng cáo của bà ĐBà Đ kháng cáo nhưng tại phiên tòa phúc thẩm bà Đ17 cung cấp thêm được chứng cứ, tài liệu gì mới, bản án sơ thẩm đã xét xử phù hợp với quy định của pháp luật nên không chấp nhận kháng cáo của bà Đ, giữ nguyên đường lối của bản án DSST số 281/2024/DS-ST ngày 11/12/2024 của Tòa án nhân dân TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là tòa án khu vực 1 Đồng Nai), cần bổ sung phần xử lí về tiền tạm ứng án phí, áp dụng điều luật quy định về chủ đầu tư dự án và cách tuyên.
[3] Về án phí DSST: Bà Đ11 người cao tuổi và có đơn đề nghị miễn án phí nên cấp sơ thẩm xét miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà Đ28 nhiên, bà Đ2 nộp 4.750.000đ tiền tạm ứng án phí tại biên lai số 6042 ngày 31/01/2023 của Chi cục thi hành án dân sự TP Biên Hòa (nay là Thi hành án dân sự khu vực 1 Đồng Nai) nhưng cấp sơ thẩm không xử lí là thiếu sót. Vì vậy, trả lại cho bà Đ29 tiền 4.750.000₫ đã nộp.
Miễn án phí DSPT cho bà Đ.
[4] Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát phù hợp nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
[NGUỒN: Bản án số 452/2025/DS-PT NGÀY 17/4/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI]
LINK PDF: Bản án số 452/2025/DS-PT
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
