[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] - Hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm và phúc thẩm về yêu cầu tuyên bố công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Ông N1 và bà T1 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 658152 ngày 31/12/2015, thửa đất 892, diện tích 138,5m2 đất ở nông thôn (trên đất có xây dựng 1 căn nhà ở cấp 4, diện tích 138,1m2) và thửa đất 399, diện tích 101,5m2 đất ở nông thôn, thuộc tờ bản đồ số 12, tọa lạc ấp HT, xã TB, huyện CG, tỉnh Long An, ông N1 và bà T1 sử dụng nhà và đất trên làm nơi tu tại gia.

Ngày 29/12/2017, ông N1 và bà T1 làm giấy cam kết cho bà N3 với nội dung:“Với lời giao hứa rằng tôi (bà N3) được nhận ủy quyền ngôi thất là ở và quản lý sử dụng nơi đây, để dẫn dắt bà con nơi đây biết đạo pháp. Nếu như sau này tôi có nơi nào thuận tiện hơn, không ở nữa thì tôi phải ủy quyền ngôi thất lại cho vợ chồng cô T1, không được ủy quyền lại cho ai hết và với giá 950.000.000 đồng như hiện tại tôi đưa cho cô T1, không được tính theo giá thị trường vì hiện tại cô T1 không có tính theo giá thị trường” (bút lục 156). Thực hiện cam kết trên bà N3 giao cho vợ chồng ông N1, bà T1 số tiền 950.000.000 đồng, ông N1 và bà T1 giao cho bà N3 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để cất giữ.

[2] Sau khi ký bản cam kết, cùng ngày 29/12/2017 ông N1 và bà T1 đến Văn phòng Công chứng TV số 40 đường NVC, Phường 13, Quận T, Thành phổ Hồ Chí Minh ký kết hợp đồng ủy quyền cho bà N3. Trong Hợp đồng ủy quyền này ngoài việc ủy quyền quản lý, sử dụng … còn thể hiện bà N3 được chuyển nhượng, bán, tặng cho. Quá trình thu thập chứng cứ, lấy lời khai đương sự, ông N1 và bà T1 xác định chỉ ủy quyền cho bà N3 quản lý, sử dụng nhà đất. Như vậy, nội dung ủy quyền công chứng là trái với ý chí của ông N1, bà T1 và bà N3 tại tờ cam kết ngày 29/12/2017 nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm không đưa Văn phòng Công chứng TV vào tham gia tố tụng để đối chất làm rõ là thiếu sót.

[3] Từ việc công chứng nội dung ủy quyền cho bà N3 được chuyển nhượng, bán, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nên cùng ngày 29/12/2017 bà N3 đến Văn phòng Công chứng TVC, huyện CG, tỉnh Long An ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất trên cho ông Bùi Thanh L. Sau đó ngày 10/01/2018, ông L và bà N3 lập hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 399, thửa số 892 số công chứng 0161, 0163 và ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 0162 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số thửa 892, số công chứng 0164. Tuy nhiên, theo lời khai của bà N3 và ông L thì bà N3 không đến Văn phòng Công chứng TVC ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 0162 và 0164 mà do ông L tự làm thủ tục và ký tên. Lời khai của bà N3 và ông L phù hợp với lời khai của ông Trần Văn C, Trưởng Văn phòng Công chứng TVC xác định:“Văn phòng Công chứng TVC căn cứ vào hợp đồng ủy quyền giữa ông Trần Thanh N1, bà Dương Thị T1 và bà Võ Thị Kim N3 được công chứng tại Văn phòng Công chứng TV để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…” (bút lục 166)

[4] Mặt khác, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 10/01/2018 không thể hiện việc giao nhận tiền chuyển nhượng. Theo bà N3 thì số tiền 950.000.000 đồng bà đưa cho vợ chồng ông N1, bà T1 là tiền của ông L đưa, ông N1 và bà T1 cũng thừa nhận có nhận tiền của bà N3 nhưng là tiền bà N3 giao để đảm bảo cho việc quản lý nhà đất. Điều này cũng được bà N3 thừa nhận là bà T1 và ông N1 chỉ ủy quyền cho bà quản lý nhà đất, nên bà đề nghị ông L trả lại nhà đất cho bà T1 và ông N1. Vì vậy, không có cơ sở xác định ông L đã giao tiền cho ông N1 và bà T1 để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa nhà và đất hiện nay các bên vẫn chưa thực hiện việc giao nhận và bàn giao tài sản, thực tế này phù hợp với nội dung cam kết ngày 29/12/2017 (bà T1, ông N1 chỉ ủy quyền cho bà N3 quản lý nhà đất).

[5] Đối với việc Văn phòng Công chứng TVC chứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 0162, 0164 cùng ngày 10/01/2018, bà N3 không ký tên trước mặt công chứng viên trong hợp đồng. Đồng thời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số công chứng 0162, 0164 ngày 10/01/2018 có sửa chữa bằng bút bi ngày tháng năm nhưng không đóng dấu vào nơi sửa chữa là vi phạm Điều 45, Điều 48 Luật Công chứng. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/11/2017, thửa đất 399 giữa bà N3 với ông L thể hiện giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 29/11/2017 giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng. Nhưng tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2018, thửa đất 399 lại có giá 30.000.000 đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/01/2018 thửa 892 có giá 50.000.000 đồng là không có thật. Do đó, có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà N3 với ông L là vô hiệu do giả tạo.

[6] Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 0162, 0164 cùng ngày 10/01/2018 vô hiệu là có căn cứ. Tuy nhiên, theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 15/5/2019 (bút lục 174) thể hiện: trên diện tích đất tranh chấp có 01 căn nhà xây dựng năm 2008 và các tài sản khác của ông N1, bà T1. Năm 2018, ông L có xây thêm 01 nhà vệ sinh, tường xây gạch, nền gạch men thuộc thửa 892. Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết tài sản của ông L đang tồn tại trên đất là thiếu sót, chưa giải quyết triệt để vụ án.

[7] Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng mặc dù hợp đồng công chứng có tẩy xóa nhưng nội dung chuyển nhượng không trái với văn bản ủy quyền ngày 29/11/2017 nên xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không đúng pháp luật, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự. Ngoài ra, tại biên bản phiên Tòa phúc thẩm ngày 28/92/2020, ông L trình bày số tiền 950.000.000 đồng đưa cho bà N3 có phần hùn tiền của bà M (Bút lục 337). Do đó, khi giải quyết lại vụ án Tòa án cần phải đưa bà M vào tham gia tố tụng để giải quyết triệt để vụ án.\

[Nguồn: Bản án số 292/2023/DS-GĐT ngày 12/12/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 292/2023/DS-GĐT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: