NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Toà án nhân dân tỉnh Bình Phước nhận định như sau:
[1] Đơn kháng cáo của bị đơn ông N thực hiện trong thời hạn luật định, thực hiện đúng quyền và có hình thức, nội dung phù hợp với quy định tại các điều 271, 272 và 273 Bộ luật TTDS, nên hợp lệ được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
[2] Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự và người làm chứng xác nhận vào ngày 19/9/2019, ông D và ông N ký kết Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất số 136, tờ bản đồ số 31, có diện tích 659,7m2 tọa lạc tại ấp 3, xã L, huyện Đ, tỉnh Bình Phước, đất đã được Sở TN&MT tỉnh Bình Phước cấp giấy chứng nhận QSDĐ số phát hành CP 235653, số vào sổ cấp giấy: CS 03826/Tân Lập ngày 27/3/2019 đứng tên ông Ngưu Minh S, đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ điều chỉnh biến động về việc chuyển nhượng cho ông Trần Văn N vào ngày 16/7/2019. Nội dung thể hiện tại Hợp đồng đặt cọc là có thật, đúng ý chí thỏa thuận của các bên. Bên đặt cọc là ông D đã đặt cọc cho ông N số tiền 100.000.000 đồng, đồng thời ông N đã giao cho ông D giấy chứng nhận QSDĐ số CS 03826, sự việc có ông Nguyễn Văn N3 là người làm chứng. Đến ngày 28/9/2019, do ông N cần thêm tiền nên ông D có nhờ ông Phan Văn N2 giao thêm cho ông N số tiền cọc 50.000.000 đồng, như vậy tổng cộng 02 lần ông D đặt cọc cho ông N là 150.000.000 đồng. Đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh trong vụ án theo quy định tại Điều 92 Bộ luật TTDS.
[3] Xét hợp đồng đặt cọc lập ngày 19/9/2019 do các bên chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự tự nguyện xác lập; đối tượng đặt cọc là thửa đất số 136, tờ bản đồ số 31, có diện tích 659,7m2 đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, không phát sinh tranh chấp hoặc kê biên để đảm bảo thi hành án nên đủ điều kiện giao dịch; nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó, hợp đồng có hiệu lực làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
[4] Xét kháng cáo của bị đơn ông N nhận thấy:
Bị đơn ông N cho rằng ông D là bên vi phạm thỏa thuận tại tiểu mục 2.2 của hợp đồng, thể hiện ở nội dung thỏa thuận đến ngày 19/10/2019 các bên sẽ đến VPCC để công chứng hợp đồng, nhưng mãi đến ngày 25/10/2019 ông D mới đến gặp ông N để trao đổi thương lượng là đã quá thời hạn nêu trên nên ông N không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho ông D và ông D phải bị mất số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, ông D lại cho rằng trước và khi các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận thời hạn là 90 ngày để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, ngày 25/10/2019 ông D đến gặp ông N để trao đổi là còn trong thời hạn thỏa thuận.
Phía bị đơn cho rằng nội dung thỏa thuận ghi “90 ngày…” tại tiểu mục 2.2 của Hợp đồng là do ông D tự ý ghi thêm, nhưng không cung cấp được chứng cứ để chứng minh. Ngược lại, ông D lại cho rằng nội dung này đã được các bên thống nhất trước và khi ký hợp đồng. Do các bên không chứng minh được bên nào giả mạo hợp đồng, cũng như không giải thích đúng ý chí của nhau, vì vậy thỏa thuận hợp đồng cần được giải thích theo quy định tại Điều 404 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm, các bên đều thừa nhận Hợp đồng đặt cọc đã được VPCC Đồng Phú soạn thảo sẵn một số nội dung đánh máy; một số nội dung thỏa thuận chính của hợp đồng do bà Lê Thị Y (là người quen biết với ông N) viết giùm và một số nội dung về thông tin cá nhân của ông D là do ông D viết. Do nội dung chính của hợp đồng là do người quen biết của ông N viết, nên khi các bên có sự giải thích hợp đồng khác nhau về thời hạn thỏa thuận, thì thời hạn này cần được giải thích theo hướng có lợi cho ông D.
Mặt khác, vào ngày ký kết hợp đồng đặt cọc, ông D đã đặt cọc cho ông N số tiền 100.000.000 đồng theo thỏa thuận. Sau đó, do cần tiền để sử dụng vào mục đích cá nhân nên ông N đã đề nghị ông D thanh toán tiền thêm tiền đặt cọc. Vì vậy, ngày 28/9/2019 ông D đã nhờ ông N2 giao thêm cho ông N số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng. Như vậy, tổng số tiền ông D đã đặt cọc cho ông N là 150.000.000 đồng. Mặc dù nội dung giao thêm tiền đặt cọc không được thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng khi ông N đề nghị thanh toán thêm tiền đặt cọc thì được ông D đồng ý, đây được xem là sự thỏa thuận lại về số tiền đặt cọc và thời hạn thỏa thuận của hợp đồng. Do đó, khi ông D từ Mỹ về Việt Nam đã đến gặp ông N vào ngày 25/10/2019 thì thời hạn mới chỉ có 27 ngày (từ ngày 28/9/2019 đến ngày 25/10/2019), còn trong thời hạn 30 ngày – đây là thời hạn mà phía nguyên đơn cho rằng các bên thỏa thuận hợp đồng.
Hơn nữa, khi ông D đi Mỹ, ông D đã giao số tiền 400.000.000 đồng để nhờ ông N2 thanh toán cho ông N khi ông N yêu cầu (vì ông N2 là người môi giới và từ trước đến nay ông N2 trực tiếp trao đổi với ông N). Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, ông N2 cho rằng đã thông qua ông N3 để nhắn cho ông N được biết về việc ông N2 đang giữ tiền của ông D, khi ông N cần thì thông báo để ông N2 thanh toán, tuy nhiên ông N3 và ông N không phản hồi. Ngược lại, ông N cho rằng khi đến hạn thỏa thuận ngày 19/10/2019 ông N đã nhiều lần liên lạc với ông D nhưng không liên lạc được. Những tình tiết này chỉ là lời trình bày của các bên, không có chứng cứ khác để đối chiếu nên chưa đủ cơ sở chấp nhận quan điểm của bị đơn cho rằng ông D vi phạm thời hạn thỏa thuận.
[5] Từ những nhận định trên thấy rằng Hợp đồng đặt cọc giữa các bên có hiệu lực làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Sau khi các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc vào ngày 19/9/2019 thì ông D đã đặt cọc cho ông N số tiền 100.000.000 đồng. Sau đó, do nhu cầu cá nhân nên ông N đã đề nghị ông D thanh toán thêm tiền đặt cọc và được ông D đồng ý thanh toán thêm 50.000.000 đồng tiền đặt cọc vào ngày 28/9/2019. Như vậy, đây được xem là sự thỏa thuận lại về số tiền đặt cọc và thời hạn thực hiện hợp đồng. Trong thời hạn thỏa thuận, sau khi ông D từ Mỹ trở về Việt Nam đã đến gặp ông N để tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ông N không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng thửa đất nêu trên với lý do ông D vi phạm thời hạn thỏa thuận là không có cơ sở. Do đó, bị đơn ông N kháng cáo đề nghị sửa Bản án sơ thẩm theo hướng ông N không trả lại cho ông D số tiền đặt cọc 150.000.000 đồng không được chấp nhận.
Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét, đánh giá đầy đủ những nội dung trên, mà lại cho rằng do Hợp đồng đặt cọc không rõ ràng về nội dung, thời gian, địa điểm công chứng, gây nhầm lẫn giữa các bên, các bên không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông N cũng không chứng minh được lỗi thuộc về ông D để từ đó tuyên bố hợp đồng này vô hiệu là có thiếu sót. Tuy nhiên, do ông D đã khởi kiện đòi lại số tiền đặt cọc, còn ông N cũng không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, nên xét thấy cần tuyên hủy bỏ hợp đồng, buộc các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng cũng tương tự như tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nên xét thấy không cần phải hủy Bản án sơ thẩm, mà chỉ cần sửa Bản án sơ thẩm về phần áp dụng pháp luật nội dung và lưu ý để cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm.
Về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, do các bên không thỏa thuận nên không xem xét.
Tại phiên tòa phúc thẩm, ông D và ông N thỏa thuận được với nhau về việc ông N sẽ thanh toán cho ông D số tiền 5.000.000 đồng là giá trị mái tôn mà ông D đã lợp trên căn nhà xây trên đất sau khi các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc. Xét thỏa thuận này do các bên tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên cần ghi nhận.
[6] Án phí:
Án phí dân sự sơ thẩm: Do tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc ông N thanh toán cho ông D số tiền 5.000.000 đồng, nên án phí sơ thẩm được tính lại theo quy định của pháp luật.
Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn ông N không chấp nhận, nên ông N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
[7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.
Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
[Nguồn: Bản số 159/2020/DS-PT ngày 18/9/2020 của TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 159/2020/DS-PT
———–
………………..
99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Phòng 801, Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
