NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Ngày 18/3/2015, Ngân hàng thương mại cổ phần C – Chi nhánh T (sau đây viết tắt là Ngân hàng) và Công ty trách nhiệm hữu hạn S (sau đây viết tắt là Công ty S) ký Hợp đồng tín dụng số 158200102/2015-HĐTDHM/NHCT420- CTTNHH S (viết tắt là Hợp đồng tín dụng năm 2015) với hạn mức cho vay 8.850.000.000đ; thời hạn vay là 12 tháng; mục đích vay để sản xuất và kinh doanh các loại gỗ. Các tài sản bảo đảm cho khoản tiền vay bao gồm: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa số 48, tờ bản đồ số 07, tại số 82 đường Đ, phường B, thành phố H, tỉnh Thanh Hóa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 725924 do Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa cấp ngày 29/11/2006 mang tên ông Đặng Trọng Đ và bà Lê Thị O theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba số 10560055/HĐBĐ ngày 15/11/2010. (Sau viết tắt là tài sản thế chấp của ông Đ, bà O); Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa số 318, tờ bản đồ số 01 tại số 40 đường L, phường Q, thành phố H, tỉnh Thanh Hóa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 473202 do Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa cấp ngày 24/01/2011 mang tên ông Mai Xuân C và bà Lưu Thị L1; theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba số 11560008.1/HĐBĐ ngày 08/6/2011. (Sau viết tắt là tài sản thế chấp của ông C, bà L1). Ngày 24/7/2017, Công ty S đã nộp vào Ngân hàng khoản tiền 1.650.000.000 đồng tương ứng với giá trị tài sản bảo đảm của ông C, bà L nên Ngân hàng đã giải chấp tài sản thế chấp này; Quyền sử dụng đất tại số 29 đường L, thành phố H, tỉnh Thanh Hóa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông B và bà T1; theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba số 12560008.1/HĐBĐ ngày 30/3/2012. (Sau viết tắt là tài sản thế chấp của ông B, bà T2). Ngày 06/6/2016, Ngân hàng đã đồng ý giải chấp tài sản bảo đảm này để ông B, bà T2 tự bán tài sản thế chấp và trả cho Ngân hàng số tiền gốc 1.801.838.000 đồng và tiền lãi tương ứng. Do Công ty S vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên Ngân hàng đã khởi kiện yêu cầu Công ty S phải thanh toán cho Ngân hàng tổng số tiền 8.080.195.812 đồng, trong đó nợ gốc 4.955.861.600 đồng; nợ lãi trong hạn 2.099.529.511đ; lãi quá hạn 1.024.804.701 đồng. Nếu Công ty S không thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì Ngân hàng yêu cầu phát mại tài sản thế chấp của ông Đ, bà O.
[2] Theo hợp đồng thế chấp ký ngày 15/10/2011 có nội dụng thỏa thuận tài sản thế chấp của ông Đ, bà O có phạm vi đảm bảo cho khoản vay của Công ty S theo Hợp đồng tín dụng số 10681468 ngày 28/6/2010 và các hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh khác do Ngân hàng và Công ty S ký kết đến ngày 15/11/2015; thỏa thuận này không trái với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch đảm bảo.
[3] Trước khi ký Hợp đồng tín dụng năm 2015, ngày 22/8/2014 ông Đ, bà O đã ký Biên bản định giá lại tài sản thế chấp và văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp. Theo đó, các bên thống nhất sửa đổi Điều 3 Hợp đồng thế chấp ngày 15/11/2010 có nội dung: “Ngân hàng cho Công ty S vay vốn với số tiền tối đa không quá 90% giá trị tài sản là quyền sử dụng đất và 50% giá trị tài sản gắn liền với đất được định giá theo Biên bản định giá tại thời điểm gần nhất. Văn bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng này có hiệu lực từ ngày ký…mọi điều khoản khác của hợp đồng thế chấp ngày 15/01/2010 không thay đổi”. Tại Hợp đồng thế chấp và văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp nêu trên không có nội dung thỏa thuận về việc phải định giá lại tài sản tại thời điểm ký hợp đồng tín dụng. Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm nhận định bà O, ông Đ không đồng ý ký vào Biên bản định giá lại tài sản thế chấp ngày 18/3/2015 thể hiện ý chí không tự nguyện đem tài sản để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng năm 2015 là không có căn cứ, không khách quan. Theo quy định tại khoản 4.3 Điều 4 của hợp đồng thế chấp ngày 15/11/2010 ghi rõ: “Quyền của bên A (Ngân hàng), Định giá lại tài sản thế chấp trong các trường hợp sau: + Bên B (Công ty S) giải chấp một phần tài sản; bổ sung, thay thế tài sản; hoặc đề nghị điều chỉnh nghĩa vụ được đảm bảo; + Khi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố điều chỉnh giảm bất thường khung giá đất. + Bên A kiểm tra phát hiện tài sản thế chấp bị hư hỏng, lạc hậu, mất mát, giảm sút giá trị”. Do đó, việc Ngân hàng định giá lại tài sản thế chấp và việc ông Đ, bà O không ký vào biên bản định giá lại ngày 18/3/2015 không phải là căn cứ để xác định hợp đồng thế chấp, bảo lãnh vô hiệu.
[4] Ông Đ, bà O, chị Q, anh S1 anh T1 trình bày ngôi nhà 03 tầng xây dựng trên diện tích đất thế chấp tại số 82 đường Đ là tài sản chung của hộ gia đình, có sự đóng góp, sửa chữa, xây dựng của cả gia đình. Tuy nhiên, ngôi nhà 03 tầng là tài sản gắn liền trên thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Đ, bà O; ông bà và các thành viên trong gia đình không cung cấp tài liệu chứng minh xác định có việc đóng góp công sức và quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng ông Đ, bà O và chị Q, anh S1, anh T1 không có yêu cầu phân định tài sản đối với tài sản trên đất thế chấp. Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm nhận định ngôi nhà 03 tầng này là tài sản chung của các thành viên trong gia đình ông Đ, bà O để xác định Hợp đồng thế chấp không có hiệu lực do không có sự đồng ý hoặc ủy quyền của các đồng sở hữu khác đối với việc thế chấp tài sản tại Ngân hàng là không có căn cứ pháp luật. Tòa án cần làm rõ có hay không phần tài sản của người khác trong tài sản nhà đất của ông Đ, bà O đứng tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu có, cần làm rõ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu giải quyết vụ án của các bên đối với phần tài sản chung này để giải quyết triệt để, toàn diện vụ án.
[5] Trong trường hợp có cơ sở xác định ngôi nhà 03 tầng là tài sản chung của các thành viên trong gia đình ông Đ, bà O thì thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất trong Hợp đồng thế chấp tài sản số 10560055/HĐBĐ ngày 15/11/2010 vẫn phát sinh hiệu lực, việc xử lý phát mại đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành vẫn đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.
[6] Vì vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội là có căn cứ chấp nhận, nên cần hủy bản án phúc thẩm, bản án sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại.
[Nguồn: Quyết định GĐT số 01/2022/KDTM-GĐT Ngày 25/02/2022 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI]
Xem thêm các chia sẻ tài liệu pháp luật của chúng tôi tại các địa chỉ:
📣 Website: www.fdvn.vn hoặc www.fdvnlawfirm.vn
♥️ Fanpage and Group:
https://www.facebook.com/fdvnlawfirm
https://www.facebook.com/lawyersindanang
https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat
https://www.facebook.com/groups/saymengheluat
https://www.facebook.com/groups/legalforeignersinvietnam
🎵 Kênh Youtube: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
🎵 FDVN trên Tik Tok: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
☎️ Kênh Telegram FDVN: https://t.me/luatsufdvn
Xem file đính kèm toàn văn QĐ GĐT: 01/2022/KDTM-GĐT
