[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án vì Tòa 02 cấp xác định các bên không thể ký hợp đồng CNQSDĐ là do lỗi của bị đơn, yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc là không có căn cứ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Ngày 17/3/2022 vợ chồng bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K với bà Nguyễn Thị S ký Hợp đồng đặt cọc, nội dung Hợp đồng ghi ông K, bà M nhận cọc của bà S 500.000.000 đồng (nhận 2 lần), cam kết chuyển nhượng cho bà S thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42, diện tích 811,1m2 với giá 1.380.000.000 đồng, trong thời hạn 01 tháng kế từ ngày 17/3/2022 đến 17/4/2022 nếu bên bán không bán thì phải chịu phạt cọc, bên mua nếu không mua thì mất cọc. Bà S cho rằng vợ chồng bà M nhận cọc và cam kết chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất 173, nhưng ngày 21/3/2022 vợ chồng bà M lại tách thửa đất 173 thành 2 thửa và chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hoài Tr một thửa là vi phạm Hợp đồng đặt cọc nên phải chịu phạt cọc; trong khi đó, vợ chồng bà M cho rằng vào năm 2019 trước khi nhận cọc để cam kết chuyển nhượng đất cho bà S thì vợ chồng bà M đã chuyển nhượng một phần thửa đất 173 cho bà Tr, đến ngày 22/02/2022 mới tách được thửa 173 thành 2 thửa; ngày 17/3/2022 vợ chồng bà M chỉ thỏa thuận nhận cọc và chuyển nhượng cho bà S diện tích đất (còn lại sau khi đã chuyển nhượng cho bà Tr) có kích thước ngang 16m, dài hết đất, Hợp đồng đặt cọc ghi chưa đúng thỏa thuận của vợ chồng bà M với bà S nên không đồng ý chịu phạt cọc mà cho rằng bà S không mua nên mất cọc.

[2] Xét, thực tế năm 2019 vợ chồng bà M đã viết giấy tay chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hoài Tr một phần thửa đất số 173, năm 2020 bà Tr đã xây móng, xây tường bao quanh và bà M đã xin tách thửa đất 173 thành 2 thửa nên ngày 22/02/2022 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V đã cấp Trích lục bản trích đo địa chính tách thửa 173 thành 2 thửa là thửa số 173-1 và thửa số 173-2; đến ngày 17/3/2022 bà M mới ký Hợp đồng với bà S.

[3] Bà M không biết chữ nên chỉ điểm chỉ trong Hợp đồng đặt cọc. Bà M trình bày chỉ cam kết chuyển nhượng cho bà S diện tích đất còn lại sau khi đã chuyển nhượng cho bà Tr, diện tích đất còn lại Ông Bà đang sử dụng có kích thước chiều ngang 16m x 30m; điều này được anh Lê Tiến Đ (người soạn thảo giúp Hợp đồng đặt cọc) và bà Lê Thị Q (người làm chứng) xác nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Lê Thị Q trình bày: “Bà M nói tôi có kêu được ai đến mua đất thì bà M sẽ cho tiền tôi, sau đó tôi có kêu bà S mua, bà S hỏi tôi đất từ đâu tới đâu thì tôi chỉ từ chân hàng rào trở qua, còn phần còn lại thì nghe nói bà M đã bán cho người khác rồi. Sau đó, bà M gọi bà S qua và 2 bên thỏa thuận việc mua bán, giá cả, tôi cũng không biết chữ, chỉ thấy bà M đưa các tờ giấy khoảng 4-5 tờ gì đó cho bà S, tôi nghe nói phần nhà, đất bà M bán cho bà S có diện tích ngang 16m, dài hết đất”. Tại Biên bản ghi lời khai ngày 06/3/2025 tại trụ sở Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, bà Q trình bày: “Trước khi ký hợp đồng đặt cọc khoảng 03 đến 04 ngày, tôi dẫn bà S đi xem đất 2-3 lần, tại thửa đất đã có hàng rào đã cũ bao quanh thửa đất đã xây dựng từ lâu (rào lưới B40, dưới chân xây móng đá, chiều cao khoảng l,2m – 1,6m), giữa thửa đất có hàng rào kéo dài hết thửa đất. Tôi chỉ thửa đất cho bà S mua là thửa đất có căn nhà của bà M, tôi không chỉ cho bà S mua toàn bộ thửa đất. Khi ông Đ đọc lại hợp đồng đặt cọc, tôi có hỏi lại bà M là bán một phần đất hay bán toàn bộ thửa đất thì bà M trả lời là cứ yên tâm đi, bà M đưa sổ dưới xã từ lâu rồi, đang cắt một phần đất bán cho người khác. Tôi có nói với bà M ghi cho rõ ràng đi, bà M nói lại là yên tâm đi, còn bao nhiêu bà M bán cho bà S. Bà S ngồi ở đó, khoảng cách gần sát bên chung một cái bàn, bà S không có ý kiến gì. Hơn nữa, tại thời điểm đặt cọc thửa đất có giá 90.000.000 đồng – 100.000.000 đồng 01m ngang, dài hết đất nên nếu bán toàn bộ thửa đất phải có giá cao hơn nhiều; thời điểm này tôi có thửa đất gần đó và những người khác gần nhà tôi cũng bán đất nên tôi biết… Khi ký hợp đồng bà S biết bà M chỉ bán một phần đất có chiều ngang là 16m, dài hết đất, phần đất còn lại đã bán cho người khác…Do không biết chữ nên bà M đã lăn tay vào hợp đồng đặt cọc”. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Nguyễn Thị Hoài Tr trình bày: “Tôi nhận sang nhượng một phần thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 từ năm 2019, diện tích là 348m2 (ngang 12m, dài 29m), các bên có làm giấy viết tay không công chứng, chứng thực và chưa làm thủ tục tách thửa…Sau khi tôi nhận sang nhượng một phần thửa đất trên, tôi tiến hành xây móng, rào ranh giới đối với phần đất mà tôi đã nhận sang nhượng từ vợ chồng ông K, bà M năm 2020”. Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị S cùng thừa nhận: “Bà M có chỉ hiện trạng thửa đất, đưa sổ cho bà S kiểm tra và mua trên sổ đỏ nhà nước được công nhận chứ không kiểm tra lại hiện trạng”; như vậy, bà Nguyễn Thị S đã kiểm tra thực trạng thửa đất, biết bà M đã chuyển nhượng một phần thửa đất số 173 cho người khác và biết diện tích chuyển nhượng còn lại là một phần thửa đất số 173, với chiều ngang 16m và dài hết đất.

[4] Từ các mục trên, cấp giám đốc thẩm xét thấy nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022 ghi không đúng ý chí đích thực của hai bên khi tham gia giao kết hợp đồng, được chính anh Lê Tiến Đ (người soạn thảo giúp Hợp đồng đặt cọc thừa nhận) và sự thừa nhận của anh Đạt phù hợp với các tài liệu, chứng cứ nêu trên. Như vậy, có đủ cơ sở xác định vợ chồng bà M chỉ nhận cọc và cam kết chuyển nhượng cho bà S diện tích đất (còn lại của thửa đất 173 sau khi đã chuyển nhượng cho bà Tr) có kích thước chiều ngang 16m và dài hết đất; do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định vợ chồng bà M có lỗi dẫn đến các bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất số 173 là không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án, từ đó Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng bà M phải trả lại số tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc 500.000.000 đồng là không có căn cứ, ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng bà M.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 16/2025/DS-GĐT ngày 28/5/2025 của TÒA ÁN NHÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định số: 16/2025/DS-GĐT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: