[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án vì nguyên đơn không chủ động cùng bị đơn trong việc ký kết hợp đồng CNQSDĐ nhưng Toà 02 cấp xác định lỗi thuộc về bị đơn nên phải chịu phạt cọc là không đúng. - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 25/7/2022, giữa ông Đỗ Văn V (bên bán) với ông Tăng Thượng L (bên mua), người làm chứng là ông Lê Bảo H1 thể hiện: Ông V chuyển nhượng cho ông L nhà và đất tại thửa đất số 20, tờ bản đồ 51, diện tích 29.869,5 m2 (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và 20.000 m2 đất (dư dôi bên ngoài) tại thôn N, xã N, thị xã N; giá chuyển nhượng là 45.000.000.000 đồng; bên mua đặt cọc trước 2.500.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc là 15 ngày kể từ ngày 25/7/2022 đến hết ngày 09/8/2022. Sau khi ông Vĩnh nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với ông L làm thủ tục công chứng chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và giao đủ số tiền còn lại. Trường hợp, quá thời hạn theo thỏa thuận trên mà ông V không chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho ông L, thì ông V phải hoàn trả và bồi thường gấp hai lần với số tiền là 5.000.000.000 đồng. Ngược lại, ông L không nhận chuyển nhượng, thì mất số tiền đặt cọc là 2.500.000.000 đồng.

Như vậy, xét nội dung và việc thực hợp đồng đặt cọc có cơ sở để xác định ông Tăng Thượng L và ông Đỗ Văn V là chủ thể thực hiện nội dung Hợp đồng đặt cọc thửa đất nêu trên. Đối với ông Lê Bảo H1 chỉ là người môi giới giữa hai bên, nên không phải là người giao kết hợp đồng như bị đơn trình bày. Nội dung đặt cọc là nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, quyền sử dụng thửa đất số 20 (nêu trên) là của Công ty TNHH Đ thuê của Nhà nước theo Hợp đồng thuê đất số 54/2022/HĐTĐ ngày 23/3/2022 (bút lục số 72-73); đồng thời, diện tích đất thuê là 29.869,5 m2, không có phần diện tích đất thêm là 20.000 m2 như thoả thuận của hai bên tại Hợp đồng đặt cọc ngày 25/7/2022. Như vậy, thửa đất này Công ty Đ thuê của Nhà nước và trả tiền hàng năm, nên không thuộc đối tượng được phép chuyển nhượng, nhưng các bên lại lập Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng; đồng thời, các bên thoả thuận chuyển nhượng luôn phần diện tích 20.000 m2 đất dư dôi bên ngoài, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (diện tích đất này chưa rõ nguồn gốc). Do đó, Hợp đồng đặt cọc ngày 25/7/2022, giữa ông Đỗ Văn V (bên bán) với ông Tăng Thượng L (bên mua) vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117 và Điều 123 của Bộ luật Dân sự; Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013.

[2]. Về xác định lỗi:

Tại Đơn khởi kiện ghi ngày 08/5/2023, ông Tăng Thượng L thừa nhận: Sau khi được ông V hướng dẫn xem đất, tôi thấy hiện trạng thửa đất đúng như lời ông Vĩnh N …(bút lục số 12).

Tại Biên bản ghi lời khai ngày 10/3/2023 của Phòng C1 Công an tỉnh K, ông Lê Bảo H1 trình bày: Sau khi ông Vĩnh chuyển thông tin sổ đỏ của thửa đất nêu trên cho tôi qua Zalo, tôi đã gửi chuyển tiếp toàn bộ thông tin sổ đỏ của thửa đất cho ông Tăng Thượng L qua Zalo để ông L biết, quyết định việc giao dịch thửa đất trên với ông Đỗ Văm V1 … (bút lục số 111).

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn cũng xác định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông V1 chuyển cho ông H1 và ông H1 chuyển qua cho ông L qua Zalo (bút lục số 172, 178).

Tại Biên bản ghi lời khai ngày 16/11/2022 của Phòng C1 Công an tỉnh K, ông Lê Bảo H1 trình bày: Đến ngày 25/7/2022, anh L gọi điện thoại nói cho tôi nói đã thống nhất thoả thuận với anh V1 mua bán thửa đất nêu trên và chuyển 05 tỷ đồng vào tài khoản của tôi để nhờ tôi chuyển tiền cọc cho anh V1. Sau khi chuyển 05 tỷ đồng vào tài khoản của tôi, khoảng 15 phút sau anh L điện thoại nói tôi cọc cho anh V1 2,5 tỷ đồng ( bút lục số 115).

Tại Biên bản ghi lời khai ngày 15/11/2022 của Phòng C1 Công an tỉnh K, ông Tăng Thượng L trình bày: Việc ông V1 nói với tôi ông V1 là chủ sở hữu thửa đất là nói dối. Đồng thời tôi cũng được biết thửa đất trên là đất của nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, loại đất phục vụ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Thế nhưng ông V1 thoả thuận bán thửa đất cho tôi với giá 45 tỷ đồng và đã lập hợp đồng đặt cọc, nhận của tôi 2,5 tỷ đồng. Việc này chứng tỏ ông V1 đã nói dối làm tôi tin là thật nên đã đưa 2,5 tỷ đồng cho ông V1…Ngày 25/7/2022, sau khi thoả thuận giá mua bán với ông V1, do tôi ở xa nên tôi có nhờ anh H1 nhận tiền để chuyển cho ông V1 ký hợp đồng đặt cọc. Tôi chuyển vào tài khoản S của anh H1 5 tỷ đồng. Sau đó, tôi nói với anh H1 đi cùng ông V1 đến S rút 2,5 tỷ đồng để chuyển cho ông V1 (142, 143).

Tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện theo uỷ quyền của ông L thừa nhận: theo ông H1 nói thì Văn phòng C2 nói là không công chứng được phần diện tích 20.000m2 đất ngoài sổ; nên mới lập hợp đồng đặt cọc 2,5 tỷ (Bl 275).

Do đó, phía nguyên đơn cho rằng thông tin thửa đất nêu trên không được cung cấp đầy đủ cho nguyên đơn là không có cơ sở. Nhận thấy, quá trình các bên xác lập Hợp đồng đặt cọc đều biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản, nhưng vẫn chấp nhận xác lập Hợp đồng đặt cọc dẫn đến việc các bên không ký kết được Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là do lỗi của cả hai bên.

Mặt khác, các bên thoả thuận thời hạn đặt cọc là 15 ngày, kể từ ngày 25/7/2022 đến hết ngày 09/8/2022. Sau khi ông Vĩnh nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với ông L làm thủ tục công chứng chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và giao đủ số tiền còn lại. Tuy nhiên, ông V1 có cung cấp Vi bằng lập ngày 08/9/2023 tại Văn phòng T2 thể hiện: Vào lúc 16 giờ 39 phút ngày 09/8/2022, ông Vĩnh N1 cho ông H1 có nội dung: Chiều nay là ngày cuối cùng của Hợp đồng đặt cọc mua tài sản gắn liền với đất chú nhắc nhiều lần không thấy bên con liên hệ giao dịch, thanh toán xem như bên con bỏ cọc, hợp đồng hết hiệu lực, chú toàn quyền quyết định giao dịch của mình (bút lục số 161); tại Biên bản phiên toà phúc thẩm, ông Nguyễn H là người đại diện của ông L cũng khẳng định: Đến ngày 09/8/2022, khi đến hạn hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng ông L không ra Văn phòng công chứng để ký hợp đồng được, nên có nhờ ông H1 nói với ông V1 chứ ông L không trực tiếp nói với ông V1 (bút lục số 279). Như vậy, ông L là người không chủ động cùng với ông V1 trong việc ký kết hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xác định lỗi hoàn toàn thuộc về ông V1, nên phải chịu phạt cọc là không đúng.

[3]. Về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu:

Do thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng theo Hợp đồng đặt cọc ngày 25/7/2022, giữa ông Đỗ Văn V với ông Tăng Thượng L bị vô hiệu và lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc về cả nguyên đơn và bị đơn, nên căn cứ quy định tại Điều 131, Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Hướng dẫn tại điểm d mục I.1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thì trong trường hợp này các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và không phạt cọc.

Tòa án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông L; tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 25/7/2022, giữa ông Đỗ Văn V và ông Tăng Thượng L và buộc ông V phải trả cho ông L 5.000.000.000 đồng; trong đó, tiền đặt cọc là 2.500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 2.500.000.000 đồng là không đúng quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn có thiện chí trả lại số tiền cọc cho nguyên đơn. Vì vậy, quá trình giải quyết lại vụ án, Toà án cần hoà giải để cho các đương sự có điều kiện thoả thuận với nhau về hướng giải quyết cho hợp tình, hợp lý. Trường hợp, các bên không thỏa thuận được, thì giải quyết vụ án theo nội dung đã phân tích trên.

Ngoài ra, quá trình thực hiện Hợp đồng đặt cọc, ông L có chuyển tiền đặt cọc cho ông V 2.500.000.000 đồng qua ông H1, ông V thừa nhận đã nhận số tiền này và chuyển lại cho ông H1 100.000.000 đồng qua tài khoản của ông Huỳnh Hữu N2. Do đó, Toà án cần xem xét số tiền này để giải quyết triệt để vụ án.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 79/2024/DS-GĐT ngày 14/11/2024 của TÒA ÁN NHÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định số: 79/2024/DS-GĐT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: