NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận thấy:
[1] Về tố tụng:
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không kháng cáo còn lại đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt hoặc xin xét xử vắng mặt, nên căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt.
[2] Về nội dung:
[2.1] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Phạm Vĩnh K cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/5/2013 giữa ông K và bà Lê Thị Kim T là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản, thấy rằng:
Phần đất có diện tích 27.266m2 thuộc thửa 800 (nay là thửa 196, 199 và một phần thửa 197, 198), tờ bản đồ số 14, tại xã B, huyện T, tỉnh Đồng Nai (viết tắt là phần đất tranh chấp) có nguồn gốc là của cha mẹ ông Phạm Vĩnh K tặng cho ông K. Ông K kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 05/10/2012, ông K ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất nêu trên cho bà Lê Thị Kim T với giá 1.100.000.000 đồng, hợp đồng có công chứng của Phòng C3, tỉnh Đồng Nai. Theo đó, ông K đã nhận đủ tiền và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T giữ. Ngày 06/5/2013, ông K ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu trên cho bà T với giá 1.200.000.000 đồng, hợp đồng có công chứng của Văn phòng C, tỉnh Đồng Nai. Ngày 08/5/2013 các bên ký thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/10/2012.
Mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/5/2013 tại Văn phòng C, tỉnh Đồng Nai, ký kết giữa ông Phạm Vĩnh K và bà Lê Thị Kim T do sự tự nguyện giữa hai bên, nhưng có căn cứ pháp luật để xác định rằng giao dịch dân sự này là giao dịch dân sự giả tạo để che giấu giao dịch dân sự vay tài sản giữa họ với nhau, lý do như sau:
Vào ngày 05/10/2012, ông K đã ký hợp đồng để chuyển nhượng phần đất tranh chấp nêu trên cho bà T, với giá chuyển nhượng là 1.100.000.000 đồng. Nhưng đồng thời các bên lập “Giấy cam kết hợp đồng chuyển nhượng” để thỏa thuận về việc trong thời hạn 03 tháng (từ ngày 05/10/2012 đến hết ngày 05/01/2013) nếu ông K có nhu cầu thì bà T sẽ bán lại phần đất nêu trên cho ông K với giá thỏa thuận. Thực tế, các bên có giao nhận tiền nhưng các bên không tiến hành việc bàn giao đất, không sang tên quyền sử dụng đất. Đến ngày 08/5/2013, hai bên thỏa thuận hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/10/2012. Điều đó cho thấy, các bên ký kết hợp đồng nêu trên không nhằm mục đích để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 06/5/2013, ông K và bà T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất tranh chấp với giá 1.200.000.000 đồng, hợp đồng có công chứng của Văn phòng C, tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, bà T không cung cấp được chứng cứ chứng minh đã trả cho ông K số tiền chuyển nhượng đất là 1.200.000.000 đồng; cũng không chứng minh được có thỏa thuận cấn trừ số tiền 1.100.000.000 đồng từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/10/2012 và đưa thêm số tiền chênh lệch là 100.000.000 đồng cho ông K. Trong khi đó, phần đất tranh chấp vẫn do gia đình ông K quản lý và cho Công ty TNHH C1, ông Vũ Văn L1 thuê từ năm 2012. Trước và sau khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông K vẫn là người cho thuê đất và nhận tiền thuê đất. Điều đó cho thấy, các bên có ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng thực tế không giao nhận tiền chuyển nhượng và không bàn giao đất cho nhau.
Tại thời điểm chuyển nhượng, trên phần đất tranh chấp có các tài sản là trạm điện 160 KVA, tường rào, bồn nước, dãy nhà văn phòng, nhà xưởng, nhà công nhân, 05 dãy chuồng heo, nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận về tài sản trên đất; các bên cũng không có văn bản riêng nào thỏa thuận về việc mua bán, xử lý tài sản trên đất. Theo Chứng thư thẩm định giá tài sản ngày 15/9/2014 của Công ty Cổ phần T7 và tư vấn đầu tư xây dựng thì tài sản trên đất có giá là 1.269.567.400 đồng; theo kết quả định giá của Hội đồng định giá ngày 22/01/2015, giá trị tài sản trên đất được xác định là 1.294.691.000 đồng, giá trị quyền sử dụng đất là 5.453.200.000 đồng; năm 2020, giá trị quyền sử dụng tranh chấp được định giá là 13.496.670.000 đồng; năm 2022 giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp được định giá là 45.000.000.000 đồng. So sánh với giá các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng thì riêng tài sản trên đất đã có giá cao hơn so với giá chuyển nhượng. Do đó, có căn cứ xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng (1.200.000.000đ) không phải là giá trị thực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà số tiền này là đối tượng của một loại giao dịch khác là hợp đồng vay tài sản.
Từ những phân tích trên, có đủ cơ sở khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/10/2012 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/5/2013 là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền giữa ông K và bà T. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và bà T là có thật để từ đó không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K về việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo, là chưa xem xét, đánh giá đúng, đầy đủ tài liệu có trong hồ sơ vụ án. Do đó, kháng cáo của ông K về vấn đề này là có cơ sở để chấp nhận.
[2.2] Xét kháng cáo của bà Lê Thị Kim T về việc không đồng ý trả cho ông K số tiền 3.813.796.083 đồng tương đương 8,3% giá trị quyền sử dụng đất, thấy rằng:
Bà T cho rằng đã trả đủ cho ông K 1.200.000.000 đồng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/5/2013 nhưng bà T không cung cấp được chứng cứ để chứng minh. Phía ông K chỉ thừa nhận có nhận 1.100.000.000 đồng là tiền vay tài sản, trong đó có cả tiền gốc, tiền lãi, được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/10/2012. Ông K cho rằng số tiền chênh lệch 100.000.000 đồng giữa hai hợp đồng chuyển nhượng là hai tháng tiền lãi của số tiền vay, các bên không giao nhận số tiền này. Như đã phân tích tại mục [2.1] nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K1 và bà T là hợp đồng giả tạo. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định cho rằng bà T chưa trả cho ông K số tiền 100.000.000 đồng tương đương với 8,3% giá trị đất để buộc bà T trả cho ông K giá trị 8,3% quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm với số tiền 3.813.796.083 đồng, là không đúng. Do đó, kháng cáo của bà T về phần này là có cơ sở để chấp nhận.
[2.3] Tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này…”; tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/5/2013 giữa ông K và bà T bị vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tuy nhiên, sau khi Bản án dân sự phúc thẩm số 278/2015/DS-PT ngày 25/12/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai có hiệu lực pháp luật (bản án này đã bị cấp giám đốc thẩm hủy để xét xử sơ thẩm lại), bà T đã nhận đất, thanh toán giá trị tài sản trên đất, chuyển nhượng một phần diện tích đất tranh chấp cho bà Lê Thị Thu H1 (bà H1 đã được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lâm Văn T4). Do đó, khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và bà T vô hiệu, Tòa án cần phải giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, giải quyết vấn đề tài sản, nghĩa vụ đã được thi hành (nếu có) theo quy định tại khoản 3 Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự. Cụ thể, Tòa án cần phải xác minh, làm rõ phần đất tranh chấp hiện ai đang quản lý, sử dụng; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với bà H1, giữa bà H1 với ông T4 có hợp pháp, ngay tình hay không; phần đất nào phải trả lại cho ông K bằng hiện vật, phần đất nào không trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự. Đồng thời Tòa án cần phải xác minh, làm rõ giao dịch bị che giấu là giao dịch vay tài sản giữa các bên như thế nào, số tiền nợ là bao nhiêu, trong đó bao nhiêu là nợ gốc, bao nhiêu là nợ lãi để giải quyết trong cùng một vụ án, mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự. Các vấn đề trên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được nên cần thiết phải hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm lại vụ án.
Vì vậy, kháng cáo của ông Phạm Vĩnh K và kháng cáo của bà Lê Thị Kim T về việc yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm là không được chấp nhận.
[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do bản án dân sự sơ thẩm bị hủy nên ông Phạm Vĩnh K và bà Lê Thị Kim T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
[Nguồn: Bản án số 770/2024/DS-PT ngày 16/9/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 770/2024/DS-PT
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Vinh Tân, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
