NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Trong vụ án này, để có cơ sở xem xét, đánh giá một cách toàn diện và khách quan yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cũng như yêu cầu phản tố của bị đơn thì việc thu thập các chứng cứ, tài liệu có liên quan đến việc xác định tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, chứng cứ đã thu thập có tại hồ sơ vụ án thể hiện, các chứng cứ để làm căn cứ cho việc giải quyết đúng đắn vụ án, đã không được Tòa án cấp sơ thẩm thu thập đầy đủ. Cụ thể:
[1.1] Ông Trịnh Minh T khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng các tài sản gắn liền với đất với ông Nguyễn Đức L1, yêu cầu ông L1 cùng những người đang quản lý quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất giao quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất cho ông T; ngược lại phía bị đơn bà P có yêu cầu phản tố yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà P ông M1 và ông L1, vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L1 và ông T đồng thời hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai tại huyện C1 đã cấp và chỉnh lý cho ông L1 và ông T.
Tuy nhiên, chứng cứ đã thu thập có tại hồ sơ thể hiện: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 29/9/2016 giữa ông Trịnh Minh T với ông Nguyễn Đức L1 và bà Nguyễn Thị H6 diện tích đất đang tranh chấp. Quá trình giải quyết vụ án, ông L1 đã chết vào ngày 01/02/2020, bà H (vợ ông L1) có lời khai rằng: mọi vấn đề liên quan đến giao dịch thỏa thuận mua bán đều do ông L1 thực hiện, bà hoàn toàn không biết gì. Như vậy, vấn đề cần làm rõ ở đây là: Tính xác thực trong lời khai của bà H? Nếu bà H không ký và không biết gì về việc chuyển nhượng, thì ai là người ký vào hợp đồng chuyển nhượng này…? Để từ đó có cơ sở đánh giá về tính hợp pháp của giao dịch. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ việc này, vì vậy chưa đủ cơ sở để giải quyết vụ án.
[1.2] Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp ký ngày 17/6/2016 giữa ông L1 với ông Nguyễn Văn M1 và bà Trần Thị P thấy rằng:
Trong suốt quá trình giải quyết vụ án, phía bị đơn bà Trần Thị P và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Đ có trình bày rằng:
bà P trình bày: Do trước đây con út bà là Nguyễn Văn Đ có vay của ông Đ1, ông T7 một số tiền với lãi rất cao, đến hạn thanh toán thì không có tiền trả cho ông T7, ông Đ1. ông T7, ông Đ1 đã nhiều lần gây áp lực, cho nhiều người đến chửi bới hành hung, đe dọa, yêu cầu gia đình bà phải ký giấy nhận nợ thay cho ông Đ và ký giấy giao nhà để trừ tiền nợ của ông Đ. ông T7 đã lập sẵn giấy thỏa thuận đặt cọc và giao nhận tiền ép bà và chồng bà ký tên vào để giao nhà đất cho ông T7. Vì lo sợ bị hành hung đe dọa đến tính mạng nên bà và chồng bà đã ký tên vào giấy này. Thực chất gia đình bà không nhận tiền từ ông T7 cũng như không có ký tên bán nhà đất cho ông T7. Hiện nhà đất gia đình bà vẫn đang ở và sử dụng, phía ông T7 đã nhiều lần cho người đến đe dọa, chửi bới yêu cầu gia đình bà phải giao nhà đất, chồng bà là ông M1 đã không chịu đựng được nên chết vào ngày 16/6/2016. Bà không biết ông L1 và ông T là ai, cũng không có giao dịch văn bản gì với ông L1 và ông T.
Ông Đ trình bày: Ông là con ruột của ông M1 bà P. Vào tháng 3 năm 2016 qua sự giới thiệu của ông Phạm Phú Đ1 thì ông và cha mẹ ông có vay của ông Hồ Minh T7 số tiền 4,5 tỷ đồng hai bên có làm hợp đồng thỏa thuận đặt cọc và giao nhận tiền ngày 22 tháng 3 năm 2016, sau đó vay tiếp là 1 tỷ đồng, tổng cộng là 5,5 tỷ đồng, số tiền vay này ông và cha mẹ ông đã nhận đủ, giấy tờ vay chỉ làm giấy tay và toàn bộ giấy vay này thì ông T7 giữ, lãi suất vay 1%/tháng, thời hạn vay là 06 tháng. Nhưng khi chưa đến thời hạn vay thì ông T7 nói cần tiền nên yêu cầu trả lại. ông Đ1 chỉ là người giới thiệu việc vay tiền chứ ông Đ1 không cho vay tiền. ông T7 mới giới thiệu cho ông và cha mẹ ông vay số tiền là 06 tỷ đồng, để đảm bảo khoản vay này thì cha mẹ ông có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đang tranh chấp cho ông L1 và đã nhận đủ số tiền 06 tỷ đồng. Số tiền này ông đã trả cho ông T7 5,5 tỷ và ông L1 giao cho ông 200.000.000 đồng; tiền lãi được tính là 300.000.000 đồng nên đưa lại cho gia đình ông là 200.000.000đồng, đây không phải là số tiền hỗ trợ như nguyên đơn trình bày.
Phía bị đơn và người liên quan còn trình bày rằng: thực chất trong việc này không phải là việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ là đảm bảo cho khoản tiền vay trước đó với ông T7 và ông Đ1. Việc ông M1, bà P phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất này là do ông T7 có hành động ép buộc, đưa giang hồ xuống nhà đập phá tài sản, chặt cây cối để gây áp lực. Và thực tế cho thấy, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng này, ông M1 đã chết vào ngày hôm sau. Đồng thời, chứng cứ tại hồ sơ thể hiện: Tại văn bản số 19/CV.CAX ngày 02/6/2020, Công an xã Phước Lý, huyện C1 đã xác nhận có thụ lý vụ việc bà Phan Thị T6 trình bày ông Hồ Minh T7, ông Phạm Phú Đ1 có cho người đến chặt phá cây trên thửa đất mà các bên đang tranh chấp…, sau đó đã chuyển hồ sơ đến Công an huyện C1 thụ lý theo thẩm quyền. Tại văn bản số 981/CAH ngày 04/6/2020 của Công an huyện C1 đã xác định: Vào ngày 07/11/2016 có một số đối tượng đến đạp ngã cổng rào và cưa đổ 05 cây cau vua trong vườn nhà bà Phan Thị T6.
Như vậy, cần xem xét, đánh giá tính xác thực trong lời trình bày của phía bị đơn và người có quyền, nghĩa vụ có liên quan để nhằm có cơ sở trong việc xác định tính hợp pháp của việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng. Đặc biệt, cần xác định và đánh giá việc có hay không phía bị đơn bị ép buộc phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng; mối liên hệ giữa việc ông Nguyễn Văn M1 bị chết một ngày sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng? Nguyên nhân chết của ông M1 là gì? Thời điểm ông M1 ký hợp đồng chuyển nhượng (trước khi chết một ngày), ông có đủ sức khỏe, cũng như năng lực để thực hiện giao dịch không? Và điều đáng lưu ý là: Theo chứng cứ đã thu thập tại hồ sơ thể hiện điều bất hợp lý như sau: Tại bút lục số 122 tài liệu là Giấy chứng tử xác định ông Nguyễn Văn M1 chết vào lúc 23 giờ ngày 16/6/2016, người ký Trích lục là bà Trần Thị Thùy Dương – là Phó Chủ tịch UBND xã Phước Lý, huyện C1 ký; nhưng tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 17/6/2016 (bút lục số 604) – tức là ký khi ông M1 đã chết trước đó một ngày lại thể hiện rằng giữa ông M1, bà P và ông L1 có ký kết hợp đồng chuyển nhượng với sự chứng kiến của Công chứng viên Phòng Công chứng. Như vậy, chữ ký và dấu lăn tay của ông M1 là vấn đề cần phải xem xét.
[1.3] Bên cạnh đó, chứng cứ tại hồ sơ thể hiện: Theo lời khai của bà Trần Thị P thì đối với diện tích đất tranh chấp, khi ông M1 còn sống, vợ chồng bà đã thống nhất cho mỗi người con trai 800m2, mỗi người con gái 400m2 đất, phần còn lại là của ông Nguyễn Văn Đ. Mỗi người con đều có ranh đất riêng và đã cất nhà ở ổn định hơn 20 năm nay. Quá trình xác minh cho thấy, hiện nay trên đất tranh chấp có nhiều hộ là con của ông M1, bà P sinh sống.
Đây cũng là vấn đề cần xem xét, đánh giá tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhượng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng, buộc những người này phải trả lại đất tranh chấp cho nguyên đơn, trong khi chưa xác minh, làm rõ nhu cầu về chỗ ở của những người này là không phù hợp.
[2] Từ những nhận định trên cho thấy, trong quá trình giải quyết vụ án này, Tòa án cấp sơ thẩm có nhiều thiếu sót trong việc thu thập cũng như đánh giá toàn diện, khách quan chứng cứ. Thiếu sót này đã dẫn đến việc phán quyết chưa đảm bảo tính vững chắc trong việc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự mà Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Vì vậy, cần hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật.
[3] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.
[4] Quan điểm của Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của phía bị đơn và người có quyền, nghĩa vụ liên quan phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.
[5] Do hủy án sơ thẩm, vì vậy các đương sự có kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.
[Nguồn: Bản án PT số 78/2022/DS-PT Ngày 21/02/2022 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
Xem thêm các chia sẻ tài liệu pháp luật của chúng tôi tại các địa chỉ:
📣 Website: www.fdvn.vn hoặc www.fdvnlawfirm.vn
♥️ Fanpage and Group:
https://www.facebook.com/fdvnlawfirm
https://www.facebook.com/lawyersindanang
https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat
https://www.facebook.com/groups/saymengheluat
https://www.facebook.com/groups/legalforeignersinvietnam
🎵 Kênh Youtube: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
🎵 FDVN trên Tik Tok: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
☎️ Kênh Telegram FDVN: https://t.me/luatsufdvn
Xem file đính kèm toàn văn Bản án PT: 78/2022/DS-PT
