[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án vì áp dụng Án lệ 04/2016/AL và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP công nhận giao dịch chuyển nhượng đất thực tế không đúng - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Diện tích 525m2 đất tranh chấp (trong tổng diện tích 3.600m2 , gồm có 300m2 loại thổ cư và 3.300m2 loại đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa 96 tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại xã Đ5, huyện Đ6, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã được Ủy ban nhân dân huyện Đ6 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Trọng D ngày 15/11/1997.

[2] Tài sản tranh chấp nêu trên được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nên là tài sản chung của vợ chồng ông Nguyễn Trọng D và bà Trần Thị H. Ngày 16/4/2002, ông D lập Hợp đồng chuyển nhượng đất là “Giấy sang nhượng đất thổ cư” chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đình Q diện tích 600m2 (ngang 28m, dài 21m) với giá 3 chỉ vàng 24k nhưng chỉ một mình ông D ký tên vào bên chuyển nhượng. Bà H cho rằng việc chuyển nhượng đất bà không hay biết, khi biết sự việc bà H không đồng ý và đuổi ông Q, bà P đi. Ông Q cho rằng đến tháng 9/2003, khi đi lên Đắk Lắk sinh sống đã giao toàn bộ nhà đất cho ông Công D trông coi dùm. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ dựa vào lời khai của ông Mão, nhân chứng cho rằng bà H không biết chữ nên không ký vào giấy sang nhượng đất, hơn nữa khi ông Q, bà P làm nhà thì bà H không có ý kiến phản đối; Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông D, bà H không chứng minh được việc bà H phản đối làm cơ sở nhận định bà H biết và cùng đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng và áp dụng án lệ số 04/2016/AL để xét xử. Trong khi đó, bà H vẫn xác định việc ông D làm giấy sang nhượng bà không hay biết, khi biết bà đã phản đối không cho ông Q ở trên đất, lại có sự kiện ông Q bỏ đi Đắk Lắk sinh sống vào tháng 9/2003, việc ông Q khai giao toàn bộ nhà đất cho ông Công D trông dùm cũng không có cơ sở chứng minh. Đến tháng 8/2010, ông Q mới trở về tranh chấp đòi lại đất. Theo ông Q, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông đã trả đủ 3 chỉ vàng 24k nhưng theo ông D do có mượn vợ chồng ông Q 3 chỉ vàng 24k khi cho ông Q ở nhờ nên có ký giấy chuyển nhượng đất để làm tin cho vợ chồng ông Q, vợ ông không biết và khi biết có phản đối. Cũng theo ông D thì ông Q đến ở nhờ và cất nhà trên đất năm 1994 đến năm 2002 mới ký giấy sang nhượng đất. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ thời điểm từ năm 1994 đến năm 2002 ông Q có ở nhờ trên đất của ông D hay không? Ông Q có cho ông D mượn vàng trong thời gian này hay không? Việc ký giấy chuyển nhượng đất nhận vàng trực tiếp hay sang nhượng để trừ nợ trước đó; bà H có biết số nợ ông D mượn vợ chồng ông Q và để dùng vào việc gì không? Nếu ông D nhận tiền trực tiếp khi chuyển nhượng đất cho ông Q thì số tiền ông D nhận 03 chỉ vàng 24k dùng vào việc gì, bà H có biết không? Việc ông Q đến Đắk Lắk sinh sống có liên quan gì đến việc phản đối của bà H không? Từ đó, mới biết được ý chí của bà H trong quan hệ sang nhượng đất mà ông D đã ký với vợ chồng ông Q.

[3] Ông Q cho rằng khi ký giấy sang nhượng đất, ông D đang thế chấp quyền sử dụng đất để vay Ngân hàng. Ông D cho rằng ông Q, bà P bán đất lại cho ông An, bà Niên, ông Viện nên khi ông D cho con trai đến làm nhà thì ông An ngăn cản. Tòa án không xem xét nội dung này để làm rõ đến thời điểm tranh chấp thì quan hệ thế chấp trên đã được xử lý như thế nào và việc chuyển nhượng tiếp giữa ông Q, bà P với ông An, bà Niên, ông Viện như thế nào nhằm xem xét đến quyền lợi và tư cách tố tụng của các bên liên quan, đồng thời xem xét tính hiệu lực trong quá trình chuyển nhượng đất đã nêu, đảm bảo giải quyết triệt để vụ án.

[4] Trong trường hợp qua xác minh, thu thập chứng cứ xác định bà H đồng ý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/4/2002, không được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng. Quá trình giải quyết vụ án, ông D thừa nhận đã nhận đủ 03 chỉ vàng này nên khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án phải ra quyết định buộc một hoặc các bên phải thực hiện các thủ tục hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng trong thời hạn một tháng. Quá thời hạn mà các bên không thực hiện hoàn thiện về mặt hình thức thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bên nào có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại mục c.2 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 và mục b tiểu mục 2.1 phần II Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

[5] Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng là ông Q, bà P không trồng cây lâu năm hay đã làm nhà ở kiên cố trên đất nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại áp dụng điểm b.3, tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân để công nhận hợp đồng, buộc ông D, bà H phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử đất tranh chấp cho ông Q, bà P là không đúng. Còn Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng mặc dù hợp đồng không được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền nhưng căn cứ vào điểm b.2 tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02 nêu trên để cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu là áp dụng không đúng pháp luật. Mặt khác, giao dịch dân sự là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/4/2002, được các bên xác lập trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực; có nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 để công nhận hợp đồng thực tế là không đúng theo quy định tại Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 02/2022/DS-GĐT ngày 05/01/2022 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Quyế định số: 02/2022/DS-GĐT

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An