[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà; hủy quyết định cá biệt - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét khách quan, toàn diện và đầy đủ chứng cứ Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

Về tố tụng:

+ Đơn kháng cáo của bà Đỗ Thị O làm trong hạn luật định và hợp lệ được xem xét tại cấp phúc thẩm theo quy định tại Điều 273, 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

+ Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt nên căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt.

+ Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp, thời hiệu khởi kiện và thụ lý giải quyết là đúng theo quy định tại 26, 34, 37 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung:

[1] Tòa án cấp sơ thẩm nhận định căn cứ vào Văn bản số 1950/UBND TNMT ngày 05/8/2021 và tài liệu chứng cứ của A cung cấp để xác định: Việc cấp GCN.QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của A cho ông S và N đối với nhà đất số 74/30 Thạch Thị T4 là căn cứ vào Giấy tay mua bán nhà giữa bà Nguyễn Thị X với ông Nguyễn Phú S ngày 11/5/2004.

Tuy nhiên, theo Giấy tay mua bán nhà giữa bà Nguyễn Thị X với ông Nguyễn Phú S ngày 11/5/2004 (bl 455) có nội dung: Bà Nguyễn Thị X bán căn nhà 74/30 cho ông Nguyễn Phú S với giá 51,5 cây vàng bốn số 9; bà X nhận trước 05 cây vàng và đến ngày 11/6/2004 ông S phải thanh toán đủ số vàng còn lại…Và giấy mua bán này chỉ có bà X và ông S ký nhận.

Như vậy, theo nội dung mua bán thì giữa bà X và ông S đã giao dịch bằng vàng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ thời điểm năm 2004 các bên có được phép giao dịch mua bán nhà bằng vàng hay không? Thực tế hai bên giao dịch bằng tiền hay bằng vàng.

Thứ hai, căn nhà 70/34 Thạch Thị T4 thuộc sở hữu chung của bà X và ông Nguyễn Văn S1 (đang ở nước ngoài) nhưng chỉ có mỗi bà X đứng ra ký thỏa thuận mua bán thì có ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông S1 hay không? Ông S1 có đồng ý với việc bà X bán căn nhà thuộc sở hữu chung của ông S1 cho ông S hay không? Việc ký hợp đồng mua bán này thực tế có đúng quy định pháp luật hay không chưa được cấp sơ thẩm làm rõ.

Thứ ba, là liên quan đến vấn đề thanh toán, Tòa án cấp sơ thẩm cũng không làm rõ ông S đã thanh toán số vàng còn lại (51,5 cây vàng – 5 cây vàng bà X đã nhận trước) 56,5 cây vàng theo giấy mua bán hay chưa? Làm rõ việc này thì mới thể hiện thực tế nội dung vụ án.

Thứ tư, là lý do vì sao mua bán nhà từ năm 2004 nhưng đến 2019 (sau khi bà X chết vào năm 2007) thì 12 năm sau ông S mới làm thủ tục sang tên chủ quyền nhà? Việc A căn cứ vào giấy mua bán ngày 11/5/2004 của bà X với ông S để cấp giấy chủ quyền nhà cho ông S thì có phù hợp với quy định của pháp luật không?

[2] Đồng thời, liên quan đến việc mua bán căn nhà 74/30 Thạch Thị T4 thì phía bà Nguyễn Thị L có nhiều lời khai, cam kết, giao dịch bất nhất; cụ thể: Tại giấy xác nhận mua bán ngày 05/02/2013 của bà L với bà O, thể hiện: Bà L thỏa thuận bán căn nhà 74/30 Thạch Thị T4 cho bà O với giá 155 lượng vàng, bà O đã đặt cọc cho bà L 50 lượng vàng….

Tại giấy nhận cọc ngày 11/01/2019 của bà Nguyễn Thị L (BL125), thể hiện: Bà Nguyễn Thị L bán căn nhà 74/30 Thạch Thị T4 cho ông Nguyễn Phú S với giá 5.250.000.000 đồng, bà L nhận cọc lần 1 của ông S là 100.000.000 đồng…

Tại Đơn tường trình và cam kết của bà Nguyễn Thị L ngày 04/6/2019 (BL 451) thể hiện: Căn nhà 74/30 Thạch Thị T4 được bà Nguyễn Thị X chuyển nhượng cho ông S bằng giấy tay ngày 11/5/2005; bà L cam kết không tranh chấp.

Tại Bản tự khai của bà Nguyễn Thị L ngày 04/9/2020 (BL90, thể hiện: “Sau khi mẹ tôi chết, tôi có ý định bán căn nhà trên, nhưng để mua bán được phải làm thủ tục khai di sản thừa kế, tôi đã ký giấy ủy quyền làm thủ tục khai di sản thừa kế cho ông Nguyễn Phú S, nhưng không hiểu vì sao mà hiện nay căn nhà số G Thạch Thị Thanh lại đứng tên sở hữu của ông Nguyễn Phú S…Vì vậy yêu cầu Tòa án công nhận căn nhà thuộc sở hữu của bà X và ông S1; hủy giấy chứng nhận đã
cấp cho ông S…”.

Nhưng, Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ lý do tại sao năm 2004 ông S đã ký mua bán căn nhà căn nhà 74/30 Thạch Thị T4 với bà Nguyễn Thị X rồi nhưng đến năm 2019 ông S lại tiếp tục ký mua bán căn nhà với bà L. Mặt khác, “Việc bà L ký giấy nhận thỏa thuận mua bán căn nhà 74/30 Thạch Thị T4 với bà O ngày 05/02/2013, sau đó với ông S ngày 11/01/2019 nêu trên” có đồng nghĩa với việc xác nhận “Giấy tay mua bán nhà” giữa bà Nguyễn Thị X với ông Nguyễn Phú S ngày 11/5/2004 là không còn hiệu lực hay không?

[3] Với những thiếu sót nghiêm trọng nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm; Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn; Hủy bản án sơ thẩm giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên bà Đỗ Thị O không phải chịu. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng sẽ được xem xét quyết định khi giải quyết lại sơ thẩm.

[Nguồn: Bản án số 215/2025/DS-PT ngày 08/9/2025 của TÒA ÁN NHÂN TỐI CAO TÒA PHÚC THẨM TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 215/2025/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: