NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Theo Quyết định phân công Hội thẩm nhân dân và Quyết định đưa vụ án ra xét xử, các Hội thẩm nhân dân được phân công tham gia xét xử là ông Tống Văn T1 và ông Nguyễn Văn T2. Tuy nhiên, tại phiên tòa, thành phần Hội đồng xét xử Hội thẩm nhân dân là ông Huỳnh Sơn T3 và ông Nguyễn Quốc D. Việc thay đổi thành viên Hội đồng xét xử mà không có quyết định thay đổi người tiến hành tố tụng là vi phạm thủ tục tố tụng được quy định tại Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Bà Võ Thị Hồng N là người sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất có diện tích 1.853,9m², thuộc các thửa đất số 959 và 960, tờ bản đồ số 52 tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 019410, số vào sổ cấp GCN: CS08293 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 29/11/2018. Nguồn gốc đất do bà N nhận chuyển nhượng từ vợ chồng bị đơn là ông Lương Văn S và bà Nguyễn Ngọc L theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/10/2018. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà N, phần ranh giới phía Bắc của hai thửa đất này có thể hiện một con đường đất (đường cụt).
[3] Bà N cho rằng con đường đất cụt ở phía Bắc thửa đất hiện nay không còn tồn tại. Để chứng minh phần đất của mình không có lối đi nào khác, bà đã cung cấp các chứng cứ sau: Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2022/DS-ST ngày 12/01/2022 của Tòa án nhân dân thị xã Tân Uyên; Bản án dân sự phúc thẩm số 228/2022/DS-PT ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và Biên bản thỏa thuận đường đi ngày 05/9/2018. Bà N yêu cầu bị đơn phải có nghĩa vụ mở lối đi vào phần đất đã chuyển nhượng cho bà và bà không phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường.
[4] Xét, theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 17/01/2025, Tòa án cấp sơ thẩm đã không thẩm định tứ cận thửa đất 959, 960 của nguyên đơn; không thẩm định, xác minh làm rõ tình trạng con đường đất ở cạnh phía Bắc (được cho là đã mất hiện trạng) cũng như không xác định hiện trạng đường đất cụt bị mất hiện trạng ai đang quản lý, sử dụng phần đất này. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2022/DS-ST ngày 12/01/2022 của Tòa án nhân dân thị xã Tân Uyên và Bản án dân sự phúc thẩm số 228/2022/DS-PT ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương để nhận định không có đường đất là lối đi chung kéo dài từ đường ĐT-747 đến thửa 521 là không đúng với nội dung của hai bản án nêu trên. Cụ thể, tại Bản án dân sự phúc thẩm có nhận định: “Theo biên bản xác minh ngày 16/12/2021 (bút lục 435), UBND phường U xác định: Tại biên bản làm việc ngày 12/01/2017 của UBND phường U có nội dung: “Nguyên nhân một phần đường đất hướng Đông Bắc giáp thửa 521 tờ bản đồ 52 không còn tồn tại là do sai lệch bản đồ trong quá trình thành lập bản đồ địa chính, còn một phần giáp thửa 528 tờ bản đồ số 52 là giáp đường đất đến giáp đường ĐT 747 là đúng theo hiện trạng”, nội dung xác nhận tại biên bản này là đúng thực tế vì tại thời điểm UBND phường xác minh thì hiện trạng con đường đất giáp thửa 521 tại hướng Đông Bắc có tồn tại nhưng chỉ kéo dài từ đầu đường ĐT 747 đến giáp thửa 954, còn từ thửa 954 kéo vào trong có đường hay không thì địa phương không xác định được, chiều ngang đường đất kéo dài từ đầu đường ĐT 747 đến thửa 954 có chiều ngang tại thời điểm xác minh là 02m, hiện trạng hiện nay vẫn không thay đổi”.
Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ lối đi từ thửa 954 đến các thửa đất số 959, 960 của bà N có còn tồn tại hay không. Đồng thời, Tòa án cũng không xác minh làm rõ lối đi rộng 2m này đến phần đất của bà N là bao nhiêu mét và có đi qua đất của chủ sử dụng nào khác không. Tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà N có lối đi nhưng Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ nguyên nhân con đường bị mất hiện trạng, là do kết quả của việc điều chỉnh quy hoạch của Nhà nước hay do hành vi lấn chiếm. Việc Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ các vấn đề nêu trên mà đã nhận định đất của bà N bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề và không có lối đi nào khác là chưa đủ căn cứ.
[5] Quyền sử dụng đất của bà N có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ bị đơn. Nguyên đơn cho rằng ông S, bà L, ông T, bà N1 có lập biên bản thỏa thuận đường đi ngày 05/9/2018; ông S, bà L có ký kết giấy mượn tiền ngày 29/8/2018 và giấy đặt cọc ngày 05/9/2018. Bà N cho rằng các văn bản trên có liên quan đến việc thỏa thuận chừa đường đi cho mình, do đó bà không có trách nhiệm bồi hoàn giá trị đối với diện tích đất thuộc lối đi và tài sản trên đất tranh chấp.
Xét, tại biên bản thỏa thuận đường đi ngày 05/9/2018 có nội dung: “ông Lương Văn S, ông Lương Trí T, bà Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Ngọc N1” cùng thống nhất đường đi chiều ngang 4m, chiều dài đến cuối đất cho bà Võ Thị Hồng N sử dụng chung. Thời gian sử dụng cho đến khi đường đất trên thửa đất bán cho bà giải quyết xong. Khi đó bà N sẽ sử dụng đường đi bán cho bà, không sử dụng lối đi này nữa”.
Giấy đặt cọc ngày 06/9/2018 có nội dung: “…bà Võ Thị Hồng N đặt cọc tiền mua đất cho ông Lương Văn S, bà Nguyễn Ngọc L số tiền 900.000.000 đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi làm thủ tục sang tên mua bán tại Văn phòng công chứng…” và Giấy mượn tiền đề ngày 29/8/2018 có nội dung: “… Lương Văn S và vợ Nguyễn Ngọc L có nhận của chị Võ Thị Hồng N số tiền là 300.000.000 đồng. Tôi có bán cho chị Ú 1 miếng đất diện tích 1.670m2 với số tiền 2.150.000.000 đồng, tôi sẽ ủi cái đường với lấy cột mốc cái mả, tôi sẽ lo cho chị Ú ra sổ đỏ, chi phí tôi sẽ lo cho chị Ú …”.
Quá trình tố tụng, bà N và bà S xác định hai bên chỉ tồn tại một giao dịch chuyển nhượng theo hợp đồng ngày 29/10/2018. Như vậy, các nội dung văn bản trên có thỏa thuận về đường đi, Tòa án cấp sơ thẩm không đối chất, làm rõ lối đi 04m, lối đi bị đơn cam kết ủi đường cho bà N là vị trí nào, giá hai bên thỏa thuận bao gồm lối đi không và thỏa thuận chừa lối đi trong trường hợp đường đất thể hiện tại thửa 959, 960 mà bị đơn đã chuyển nhượng cho nguyên đơn không có thì quyền về lối đi của bà N như thế nào để xem xét có đền bù hay không đền bù trong trường hợp đường đi đã được cập nhật tại giấy chứng nhận của bà N mà cơ quan có thẩm quyền xác định đã được điều chỉnh không còn tồn tại.
[6] Từ những phân tích trên, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm tố tụng và thu thập chứng cứ chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được nên Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm. Do đó kháng cáo nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận một phần.
[7] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa là phù hợp.
[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.
[Nguồn: Bản án số 1328/2025/DS-PT ngày 26/9/2025 của TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 1328/2025/DS-PT
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
