NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY – Hủy án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vì thu thập chứng cứ không đúng quy định, việc giao đất không đúng như việc thỏa thuận chuyển nhượng đất - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn bà Dương Thị D1, ông Dương Công Q, bà Dương Thị Đ, bà Dương Thị H3; kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ làm trong thời hạn luật định, đủ điều kiện để xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Xét thấy, nguyên đơn ông Nguyễn Văn O chết ngày 10/5/2019. Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn ông Nguyễn Văn O gồm Nguyễn Thị C, Nguyễn Thị Tuyết H, Nguyễn Hoàng Quốc V uỷ quyền cho ông Ngô Phúc H1 tham gia tố tụng để giải quyết vụ án theo Văn bản ủy quyền lập ngày 07/6/2019 được Phòng C1 chứng thực là phù hợp với quy định của pháp luật. Tại phiên toà phúc thẩm, người bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bị đơn cho răng có dấu hiệu giả mạo trong việc lập văn bản ủy quyền là chưa có căn cứ để chấp nhận.

[2] Các đương sự đều thống nhất xác định nguồn gốc đất trước giải phóng là của ông Dương Công H4. Ngày 19/9/1975, ông H4 có làm đơn hiến đất cho Nhà nước. Trên cơ sở hiến đất ngày 19/9/1975 của ông H4, Ủy ban nhân dân Cách Mạng thành phố C ban hành Quyết định số 66/HCTP9 ngày 05/4/1976, nội dung tiếp nhận toàn bộ tài sản của ông Dương Công H4, theo đơn hiến đất ngày 19/9/1975. Bà Nguyễn Thị N không đồng ý nên ngày 10/10/1975 giữa ông Dương Công H4 và bà Nguyễn Thị N đã lập “Tờ vợ chồng thôi nhau, giao lãnh con và giao lãnh trọn sự nghiệp”, theo đó ông H4 giao lại toàn bộ bao gồm nhà, đất và con cho bà N. Do không đồng ý việc hiến đất nên bà Nguyễn Thị N khiếu nại việc hiến đất của ông Dương Công H4.

Ngày 01/12/1995, Chủ tịch UBND tỉnh C (cũ) ban hành Quyết định số 2339/QĐ.CT.NC.95 “V/v giải quyết hợp thức hóa quyền sử dụng 3.500m² đất vườn và quyền sở hữu căn nhà 2 đường T, phường A (nay là phường A), quận N, thành phố Cần Thơ cho bà Nguyên Thị N1″. Sau đó, bà N1 tiếp tục khiếu nại để xin hợp thức hóa thêm diện tích còn lại.

Ngày 10/12/1996, Chủ tịch UBND tỉnh C (cũ) ra Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 V/v giao đất thuộc diện Nhà nước quản lý. Nội dung: “Điều I: Nay, giao phần đất có diện tích 2.738m², tại lân cận phía sau nhà tại 2 đường T, phường A (nay là phường A), quận N, thành phố Cần Thơ thuộc diện Nhà nước quản lý theo Quyết định số 66/HC. TP9 ngày 05/4/1976 của UBND Cách Mạng thành phố C cho Công ty Q1 thực hiện chức năng quản lý sử dụng đối với phần đất nêu trên. Khi sử dụng cụ thể phải có kế hoạch trình UBND tỉnh quyết định”. Tuy nhiên, trên thực tế bà N1 và các con vẫn quản lý sử dụng nhà và đất nêu trên.

Đến ngày 05/4/2004, bà N1 và các con của bà N1 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn O diện tích 5.096m², hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng đất với giá chuyển nhượng là 3.320.000.000 đồng và trả thêm 34.000.000 đồng (Tiền 49m² đất dư do lúc đo chưa chính xác). Tại hợp đồng chuyển nhượng các bên thỏa thuận bà N1 giao toàn bộ giấy tờ cho ông O làm thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng đất (hồ sơ gồm lược đồ giải thửa; đơn xin đo đất; đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất của bà N1 có xác nhận của UBND phường A với diện tích 5.095,9m²; Quyết định 2339/QĐ ngày 01/12/1995 của UBND tỉnh C và Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 ngày 10/12/1996); hai bên thỏa thuận để lại 609m² đất ở cho bà N1 và các con bà N1, phần còn lại chuyển nhượng hết cho ông O diện tích 4.438m² đất (Bút lục 835).
Sau đó, ông O đã giao trả tiền cho bà N1 và các con của bà N1. Phía bị đơn thừa nhận đã nhiều lần nhận với tổng số tiền là 3.354.000.000 đồng. Tại bản cam kết ngày 27/5/2004 ông D4 Công Quyền xác nhận đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng đất theo thỏa thuận và có cam kết mở đường vào khu vực đất cho ông O, ký các giấy tờ có liên quan đến lô đất để ông O làm thủ tục hợp thức hóa quyền sửdụng đất theo hợp đồng.
Nguyên đơn ông O và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông O yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/4/2004 và yêu cầu hủy Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 của Ủy ban nhân dân tỉnh C;
Còn bị đơn bà N1, bà D1, bà H và ông Q cho rằng chưa giao đất cho ông O, yêu cầu vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/4/2004 và yêu cầu hủy Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 Ngày 10/12/1996 Chủ tịch UBND tỉnh C.

[3] Xét yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn yêu cầu hủy Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 ngày 10/12/1996 của Chủ tịch UBND tỉnh C, thấy rằng:
Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ để làm rõ vị trí ranh giới mốc giới phần đất của bà N1 được cho hợp thức hóa quyền sử dụng đất diện tích 3.500m² đất theo Quyết định số 2339/QĐ.CT.NC.95 ngày 01/12/1995 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh C; đồng thời cũng chưa đo đạc để xác định vị trí đối với diện tích 2.738m² theo Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 ngày 10/12/1996 của Ủy ban nhân dân tỉnh C giao cho Công ty quản lý kinh doanh nhà tại lân cận phía sau nhà tại 2 đường T, phường A (nay là phường A), quận N, thành phố Cần Thơ; Chưa thu thập hồ sơ giải quyết khiếu nại của bà N1 về xin hợp thức hóa quyền sử dụng đất theo Quyết định số 2339/QĐ.CT.NC.9 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh C giải quyết hợp thức hóa quyền sử dụng diện tích 3.500m² đất vườn và quyền sở hữu căn nhà 2 đường T, phường A (nay là phường A), quận N, thành phố Cần Thơ cho bà Nguyễn Thị N. Đồng thời cần thu thập ý kiến của Ủy ban nhân dân thành phố C để xác định diện tích 2.738m² (theo Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96) có liên quan đến diện tích 3.500m² đất (theo Quyết định số 2339/QĐ.CT.NC.95 ngày 01/12/1995) của Ủy ban nhân dân tỉnh C đã giao cho Công ty quản lý kinh doanh nhà hay không? Y kiến của Ủy ban nhân dân thành phố C như thế nào đối với Quyết định số 2339/QĐ.CT.NC.95 ngày 01/12/1995. Cần thiết phải xem xét các quyết định hành chính có liên quan mới có đủ căn cứ giải quyết yêu cầu của nguyên đơn và bị đơn về yêu cầu hủy Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 ngày 10/12/1996 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố C.

[4] Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông O và bà N lập ngày 05/4/2004 với diện tích 5.096m² đất. Trong hồ sơ vụ án thể hiện bà N và các con của bà N thừa nhận đã nhận đủ tiền chuyển nhượng đất của ông O với tổng số tiền là 3.354.000.000 đồng, đồng thời bà N đã giao cho ông O bằng khoán của chế độ cũ; đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất của bà N có xác nhận của UBND phường A với diện tích 5.095,9m² đất; Quyết định số 2339/QĐ.CT.NC.95 của Chủ tịch UBND tỉnh C và Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố C để ông O làm thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Tại Sơ đồ hiện trạng do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận N lập ngày 31/7/2008 đã xác định phần đất tranh chấp giữa ông O với bà N có diện tích 4.076,25m² và diện tích 996,9m² chừa lại cho bà N; Tại hồ sơ trích đo địa chính ngày 23/3/2015 đã xác định phần đất tranh chấp có diện tích 5.331,83m² trong đó có 1.086,14m² chừa lại cho bà N không tranh chấp (Bút lục 833). Tại bản trích đo bản đồ địa chính (Bút lục 953) do Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố K lập ngày 29/9/2023 đã xác định: Phần đất tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn có diện tích 4.330,3m² (trong đó gồm phần B,C,D) riêng phần A diện tích 75,3m² hiện do bà H đang quản lý sử dụng phía nguyên đơn không tranh chấp. Như vậy qua các lần đo đạc phần đất tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn chưa có sự thống nhất. Trong hồ sơ vụ án thể hiện bị đơn ông Q có yêu cầu đo đạc lại phần đất là có căn cứ, nhưng chưa được xem xét giải quyết. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà D1 khai trên đất có căn nhà nhưng chưa được xem xét mà buộc bà giao trả đất là chưa đảm bảo quyền lợi của bà. Xét thấy việc đo đạc lại để xác định vị trí diện tích 5.096m² đất do bà N và các con thỏa thuận chuyển nhượng cho ông O ngày 05/4/2004; đo đạc xác định vị trí ranh giới, mốc giới diện tích 2.760m² đất theo Quyết định số 2616/QĐ.CT.NC.96 ngày 10/12/1996 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh C; việc xem xét thẩm định, định giá các tài sản, cây trồng trên đất và giá trị phần san lắp cát trên đất tranh chấp là cần thiết cho việc giải quyết vụ án được toàn diện và chính xác.

Do Tòa án cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ được thực hiện chưa đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được. Nên hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm là có căn cứ.

Ngoài ra, trong hồ sơ vụ án xác định ông Nguyễn Văn Đ1 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án theo quy định tại Điều 73 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tuy nhiên tại các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, ông Đ1 không được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ là chưa đúng quy định.

Do đó, chấp nhận kháng cáo của bị đơn và ý kiến đề nghị của người bảo vệ quyền lợi, hợp pháp của bị đơn, hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

Do hủy án sơ thẩm nên chưa xem xét kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ.

[5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ sửa án sơ thẩm tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/4/2004 giữa ông Nguyễn Văn O với bà Nguyễn Thị N, ông Dương Công T, bà Dương Thị D1, ông Dương Công Q, bà Dương Thị Đ, bà Dương Thị H3 là chưa phù hợp với nhận định trên.

[6] Về án phí dân sự: Do hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án, nên các đương sự kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; nghĩa vụ chịu án phí được xác định lại khi giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[NGUỒN: Bản án số 159/2025/DS-PT NGÀY 13/3/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

LINK PDF: Bản án số 159/2025/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: