[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án sơ thẩm vì xác định hiệu lực của văn bản thỏa thuận đặt cọc không đúng - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Ngày 13/12/2017, bà Lê Thị Tố N, anh Trần Lê Huy V, và chị Trần Thị Thùy L1 (Bên A) với bà Đinh Thị Phước Q (Bên B) ký Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 1.907,6m2 đất thuộc các thửa: 497, 498, 499, tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại thị trấn TT, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh. Đất này do Bên A được chia thừa kế theo Bản án số 127/2017/DS-PT ngày 23/01/2017 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đã có Bản vẽ sơ đồ nhà đất do Công ty TNHH Đo đạc Thiết kế Xây dựng Kinh doanh nhà KT thực hiện được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện BC kiểm tra nội nghiệp ngày 29/9/2017. Giá chuyển nhượng là 6.676.600.000 đồng, bà Q đã đặt cọc 2.500.000 đồng.

[2] Ngày 26/3/2021, bà Lê Thị Tố N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc này nguyên đơn lại đổi ý không tiếp tục hoàn tất việc chuyển nhượng mà có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy bỏ Văn bản thỏa thuận vì cho rằng đã hết hiệu lực do khách quan, vị trí đất thỏa thuận không đúng với vị trí đất thực tế, giá chuyển nhượng không còn phù hợp nên khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy bỏ. Bị đơn không đồng ý mà có đơn phản tố (ngày 21/12/2020) yêu cầu các nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Xét thấy:

[2.1] Điều kiện đầu tiên của thỏa thuận đã xác định rõ tại Điều 2: “Ngay sau khi bên A hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … thì bên A đồng ý chuyển nhượng và bên B đồng ý nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất (Diện tích: 1.907,6m)2 với giá chuyển nhượng là: 6.676.600.000đ . Giá này không thay đổi cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng”, và tại Điều 4 quy định: “Đến khi bên A hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần thiết để chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất, chậm nhất đến ngày 15/5/2018 hai bên sẽ liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận nêu trên theo quy định”. Như vậy, điều kiện ràng buộc mà các bên thỏa thuận đã xác định rõ là: Khi nguyên đơn được cấp giấy chứng nhận qyuền sử dụng đất thì nguyên đơn phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn. Còn mốc thời gian ngày 15/5/2018 là ngày hai bên thỏa thuận để liên hệ với cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng, không phải thỏa thuận ngày chấm dứt hiệu lực của Văn bản thỏa thuận. Thực tế các bên không thỏa thuận các điều kiện chấm dứt hoặc bị hủy bỏ Văn bản thỏa thuận này. Do đó, Văn bản thỏa thuận chỉ được chấm dứt theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

[2.2] Mặt khác, vị trí đất đã thể hiện rõ tại Bản vẽ sơ đồ nhà đất được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện BC kiểm tra nội nghiệp ngày 29/9/2017. Giá chuyển nhượng theo thỏa thuận không thay đổi cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, nên nguyên đơn cho rằng vị trí đất không đúng và giá chuyển nhượng không còn phù hợp để yêu cầu hủy Văn bản thỏa thuận ngày 13/12/2017 là không có cơ sở. Hơn nữa, trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, bị đơn đã có thiện chí thương lượng, thỏa thuận trả thêm cho nguyên đơn số tiền 2.000.000.000 đồng để tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng nguyên đơn vẫn không đồng ý mà chỉ yêu cầu chấm dứt thỏa thuận.

[2.3] Việc nguyên đơn không tiếp tục tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho bị đơn là vi phạm thỏa thuận đã ký, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn được pháp luật bảo vệ. Tại Điều 4 Văn bản thỏa thuận ngày 13/12/2017 quy định: “Nếu quá thời hạn trên hoặc bên A thay đổi ý không tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho bên B thì bên A sẽ phải bồi hoàn cho bên B gấp ba số tiền mà bên B đã đặt cọc. Ngược lại nếu bên B không tiếp tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận nêu trên thì bên B mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho bên A”. Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào sự thỏa thuận nêu trên để tuyên xử chấm dứt văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 13/12/2017, ghi nhận nguyên đơn trả cho bị đơn số tiền đặt cọc 2.500.000.000 đồng và buộc nguyên đơn phải trả cho bị đơn số tiền phạt cọc 5.000.000.000 đồng, tổng cộng 7.500.000.000 đồng là phù hợp với thỏa thuận của các bên, có căn cứ pháp luật.

[3] Kháng nghị nhận định Văn bản thỏa thuận ngày 13/12/2017 là hợp đồng có thời hạn và thời hạn đã hết để đề nghị hủy Bản án phúc thẩm, giữ nguyên Bản án sơ thẩm là không có cơ sở chấp nhận.

[Nguồn: Quyết định GĐT số: 82/2023/DS-GĐT ngày 16/5/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định số: 82/2023/DS-GĐT

———–

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: