- Hủy án sơ thẩm vì đánh giá không đúng chứng cứ do án phúc thẩm đình chỉ đúng do bên kháng cáo vắng mặt cũng bị hủy
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]. Ngày 25/10/2018, giữa ông Đ và bà T1 với ông C có thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng toàn bộ nhà xưởng và quyền sử dụng diện tích 873m2 đất thuộc thửa số 65, tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại số 925/14-925/14A HG, Phường MM, Quận S, Thành phố Hồ Chí Minh, giá chuyển nhượng 36.500.000.000 đồng, đặt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Đ và bà T1 thừa nhận đã nhận của ông C tổng số tiền là 6.200.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc 3.000.000.000 đồng, tiền chuyển nhượng đất 3.200.000.000 đồng.
[2]. Xét, thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì tài sản nêu trên đang được vợ chồng ông Đ và bà T1 thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần ĐP theo Hợp đồng thế chấp bất động sản của bên thứ ba số 02/2017/8670336/HĐBĐ ngày 12/9/2017 để đảm bảo cho khoản vay của Công ty TNHH AT. Ông C cho rằng khi ký hợp đồng đặt cọc phía ông Đ, bà T1 không thông báo cho ông biết toàn bộ nhà đất đang thế chấp cho Ngân hàng. Tuy nhiên, tại Điều 6 hợp đồng đặt cọc có nội dung: “Bên B (ông C) cam kết đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của nhà ở và quyền sử dụng đất nêu trên và đồng ý đặt cọc mua, nhận chuyển nhượng”. Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận: “Bên A đồng ý hỗ trợ Bên B làm việc với các cơ quan chức năng, nhà thầu, các đơn vị có liên quan để hoàn tất các thủ tục và nội dung công việc còn dở dang đối với tài sản được quy định tại Điều 1”. Theo nội dung tại Điều 1 thì “Tài sản trên Bên A đang hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở với diện tích 576,9m2 được chia thành 10 (mười) lô theo hiện trạng vị trí đính kèm”. Như vậy, nghĩa vụ chính trong việc hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về ông C, nhưng thực tế phía ông Đ và bà T1 đã hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận S duyệt ngày 20/12/2018, đồng thời đối với việc tách thửa đã có Văn bản số 808/UBND- QLĐT ngày 04/4/2019 và Văn bản số 2050/UBND-QLĐT ngày 19/7/2019 của Ủy ban nhân dân Quận S và Văn bản số 2739/SQHKT-HTKT ngày 12/6/2019 của Sở quy hoạch kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh. Như vậy, có cơ sở xác định khi các bên ký hợp đồng đặt cọc đều biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản nhưng vẫn chấp nhận dẫn đến việc các bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, là do lỗi của hai bên.
[3]. Đối với số tiền đã giao nhận, tại Điều 3 hợp đồng đặt cọc có nội dung: “Để đảm bảo cho việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất nêu trên. Tại thời điểm ký kết Hợp đồng này, Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền là: 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng chẵn). Số tiền đặt cọc này sẽ được trừ vào số tiền Bên B phải thanh toán cho Bên A sau này”. Tiếp đến ngày 23/02/2019, ông C chuyển cho ông Đ và bà T1 số tiền 3.000.000.000 đồng và ngày 01/7/2019 ông C chuyển tiếp số tiền 200.000.000 đồng. Ông C xác định số tiền đặt cọc các bên thỏa thuận tổng cộng là 6.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, ngoài hợp đồng đặt cọc là 3.000.000.000 đồng thì không có chứng cứ nào khác thể hiện các bên thỏa thuận lại số tiền đặt cọc là 6.000.000.000 đồng, cũng như ông Đ và bà T1 chỉ thừa nhận số tiền đặt cọc 3.000.000.000 đồng, còn lại số tiền 3.200.000.000 đồng là chi phí dịch vụ làm dự án và chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, ông Đ và bà T1 phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền 6.200.000.000 đồng đã nhận của C, mà không phải chịu phạt cọc thì mới đúng pháp luật.
[4]. Tòa án cấp sơ thẩm xác định tổng số tiền đặt cọc là 6.000.000.000 đồng và nhận định việc các bên không thực hiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là do lỗi hoàn toàn của ông Đ và bà T1 để từ đó chấp nhận khởi kiện của ông C buộc ông Đ và bà T1 chịu tiền phạt cọc 6.000.000.000 đồng là chưa đánh giá đúng các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Đ và bà T1.
[5]. Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 28/01/2021 ông Đ và bà T1 có đơn kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm. Tòa án cấp phúc thẩm đã tống đạt hợp lệ cho các đương sự trong vụ án tham gia phiên tòa phúc thẩm lần thứ nhất vào ngày 16/4/2021, nhưng ông C có đơn xin hoãn phiên tòa phúc thẩm. Tại Quyết định hoãn phiên tòa số 3800/QĐPT-DS ngày 16/4/2021, Hội đồng xét xử phúc thẩm ấn định thời gian mở phiên tòa vào ngày 10/5/2021, người đại diện theo ủy quyền của người kháng cáo có đơn xin hoãn phiên tòa. Như vậy, có căn cứ xác định mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt thì bị coi như từ bỏ việc kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm đình chỉ xét xử vụ án theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, là đúng pháp luật.
[6]. Tuy nhiên, do Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết không đúng về nội dung vụ án cần phải hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm nên cũng cần hủy Quyết định phúc thẩm nêu trên để giải quyết lại vụ án thì mới đúng quy định của pháp luật.
[Nguồn: QĐ GĐT số 132/2022/DS-GĐT Ngày 25/4/2022 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
Xem thêm các chia sẻ tài liệu pháp luật của chúng tôi tại các địa chỉ:
📣 Website: www.fdvn.vn hoặc www.fdvnlawfirm.vn
♥️ Fanpage and Group:
https://www.facebook.com/fdvnlawfirm
https://www.facebook.com/lawyersindanang
https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat
https://www.facebook.com/groups/saymengheluat
https://www.facebook.com/groups/legalforeignersinvietnam
🎵 Kênh Youtube: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
🎵 FDVN trên Tik Tok: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
☎️ Kênh Telegram FDVN: https://t.me/luatsufdvn
Xem file đính kèm toàn văn QĐ: QĐ GĐT số 132/2022/DS-GĐT
