NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, một số người có quyền lợi, nghĩa vụ, liên quan vắng mặt, đã có đơn xin xét xử vắng mặt hoặc được Tòa án triệu tập đúng quy định pháp luật. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án.
[2] Nhận định của Hội đồng xét xử phúc thẩm:
[2.1] Tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện các giao dịch liên quan đến nhà, đất tại thửa 253, tờ bản đồ số 32 tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương đã được Ủy ban nhân dân thành phố T cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số phát hành 120634, số vào sổ 519/GCN/2004 ngày 08/7/2004 cho bà Trần Thị H, ông Nguyễn Xuân P1 gồm 04 giao dịch như sau:
– Ngày 03/02/2016, ông Nguyễn Xuân P1, bà Trần Thị H với ông Nguyễn Ngọc D ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, được Văn phòng Công chứng Sở Sao chứng thực số 001191, quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD. Theo nội dung hợp đồng, ông P1, bà H đồng ý chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc D toàn bộ nhà ở có diện tích xây dựng 99,97m2và chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất có diện tích 160m2(trong đó có 154,3m2đất ở đô thị) thuộc thửa đất số 253, tờ bản đồ số 32 tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử 8dụng đất ở số 120634 ngày 08/7/2004 cấp cho ông Nguyễn Xuân P1và bà Trần Thị H, với giá chuyển nhượng 100.000.000 đồng. Ngày 08/3/2016, ông Nguyễn Ngọc D được Chi nhánh Văn phòng Đ (nay là thành phố ), tỉnh Bình Dương chỉnh lý tại trang 03 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên.
– Ngày 07/11/2018, vợ chồng ông Nguyễn Ngọc D, bà Trần Thị Xuân M lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản này cho ông Đặng Quang D1với diện tích 154,3m2, được Văn phòng C3chứng thực số 2686, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD. Ngày 29/11/2018, ông Đặng Quang D1được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T2 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS11249 với diện tích 154,3m2.
– Ngày 14/12/2018, ông Đặng Quang D1ký hợp đồng ủy quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Ngọc D đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên.
– Ngày 17/7/2019, ông Nguyễn Ngọc D(là người đại diện cho ông Đặng Quang D1) lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho vợ là bà Trần Thị Xuân M, được Văn phòng C3chứng thực số 1615, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD. Ngày 02/8/2019, bà Trần Thị Xuân M được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T, tỉnh Bình Dương chỉnh lý tại trang 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS11249.
Căn cứ vào nội dung giao dịch nêu trên thì năm 2016, vợ chồng nguyên đơn đã chuyển nhượng nhà, đất tại thửa 253, tờ bản đồ số 32 tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho vợ chồng bị đơn. Sau đó, bị đơn đã thực hiện nhiều giao dịch liên quan đến nhà, đất trên cho cá nhân khác và tại thời điểm hiện tại nhà, đất tại thửa 253, tờ bản đồ số 32 tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương đã được công nhận quyền sở hữu cho vợ chồng bị đơn ông Nguyễn Ngọc D, bà Trần Thị Xuân M trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, trong vụ án này, để xem xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn thì phải xác định hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 03/02/2016 giữa ông P1, bà H với ông Ngọc D, bà M có đủ điều kiện được công nhận hiệu lực theo quy định pháp luật.
[2.2] Nguyên đơn cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn không có việc chuyển nhượng nhà, đất theo Hợp đồng ngày 03/02/2016. Thực tế chỉ có việc nguyên đơn cho bị đơn mượn tài sản thế chấp vay vốn Ngân hàng. Sau đó, bị đơn đã giải chấp nhà, đất trên tại Ngân hàng và thực hiện các giao dịch ủy quyền, chuyển nhượng cho con, cháu của bị đơn và cuối cùng là bị đơn nhận chuyển nhượng lại tài sản trên. Ngoài ra, giá trị ghi trong hợp đồng ngày 03/02/2016 không đúng thực tế, thời điểm này tài sản nhà, đất của bà H, ông D phải hơn số tiền 4.000.0000.000 đồng nhưng giá ghi trong hợp đồng chỉ có 100.000.000 đồng; không có biên bản giao nhận tiền, giao tài sản; ông D trông coi tài sản cho ông P1, mạo danh ông P1ký tại bản trích đo ngày 01/02/2016 thể hiện đất ông Nguyễn Ngọc D trong khi ông D không có đất. Do đó, nguyên đơn khởi kiện đề nghị hủy hợp đồng ngày 03/02/216 do bị lừa dối.
[2.3] Bị đơn bà Trần Thị Xuân M, ông Nguyễn Ngọc D không đồng ý toàn bộ nội dung trình bày của nguyên đơn và xác định giao dịch chuyển nhượng ngày 03/02/2016 là có thật và diễn ra trước đó. Do nguyên đơn đang thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay của ông Nguyễn Xuân T1, bà Trần Thúy P2tại Ngân hàng Thương mại cổ phần P3–Chi nhánh B, nên bị đơn đã giải chấp tài sản trên. Bị đơn nhận chuyển nhượng nhà, đất trên với giá là 600.000.000 đồng, trong đó bao gồm số tiền 500.000.000 đồng bà M giải chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần P3và số tiền 100.000.000 đồng ghi tại hợp đồng. Chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của bị đơn là Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 0351/2014/BĐ ngày 08/10/2014 thể hiện bên thế chấp: Ông Nguyễn Xuân P1, bà Trần Thị H; bên nhận thế chấp: Ngân hàng Thương mại cổ phần P3(O) – Chi nhánh B; bên vay vốn: Ông Nguyễn Xuân T1, bà Trần Thúy P2.
[2.4] Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào giá trị nhà, đất đang tranh chấp tại thời điểm năm 2014 thể hiện tại biên bản định giá nhà, đất của Ngân hàng Thương mại Cổ phần P3 ngày 08/10/2014 (có trong hồ sơ thu thập từ Cơ quan Cảnh sát điều tra –Công an tỉnh B) và văn bản số 2865/VPĐKĐĐ-TCHC ngày 10/12/2019 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy việc nhận định đánh giá của Tòa án cấp sơ thẩm nêu trên là chưa đủ căn cứ pháp luật và diễn biến thực tế của quá trình giao dịch, bởi:
-Tại Văn bản số 2865/VPĐKĐĐ-TCHC ngày 10/12/2019 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B về việc trả lời một số kiến nghị của bà Trần Thị H có nội dung: “... Tại phần ký xác nhận của Bên nhận thế chấp và Bên thế chấp theo Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp là do bà Trần Thị Xuân M ký tên bên thế chấp, Ngân hàng Thương mại Cổ phần P3 – Chi nhánh B ký tên bên nhận thế chấp. Liên quan đến nội dung này, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh có Biên bản làm việc ngày 02/12/2019 với đại diện Ngân hàng Thương mại Cổ phần P3–Chi nhánh B, theo đó, bà Phan Thị My N, chức vụ Giám đốc Trung tâm bán lẻ có ý kiến như sau: “Căn cứ theo hồ sơ vay vốn tại Ngân hàng thời điểm trước ngày 01/02/2016 -bà Trần Thị H và ông Nguyễn Xuân P1có thế chấp tài sản của chính ông bà để bảo lãnh cho bà Trần Thị Xuân M vay vốn tại Ngân hàng, đến thời điểm 01/02/2016 hoàn thành mọi nghĩa vụ tại ngân hàng và ngân hàng đã bàn giao tài sản lại cho ông bà nói trên…””. Nội dung văn bản này là mâu thuẫn với chứng cứ, tài liệu do ngân hàng cung cấp thể hiện: Bà M là người trả tiền cho khoản vay của ông Nguyễn Xuân T1, bà Trần Thúy P2tại Ngân hàng Thương mại cổ phần P3với số tiền 500.000.000 đồng, nhận lại tài sản thế chấp vào ngày 01/02/2016 (được ghi nhận tại phần trả hồ sơ –mặt sau của biên bản giao nhận tài sản và hồ sơ tài sản bảo đảm tiền vay). Do đó, nội dung xác nhận của ngân hàng nêu trong văn bản số 2865/VPĐKĐĐ-TCHC ngày 10/12/2019 về việc bà H, ông P1thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay của bà M là không chính xác, dẫn đến việc Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào tài liệu trên để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không đúng.
– Bản án sơ thẩm căn cứ vào việc giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế để chấp nhận lời trình bày của nguyên đơn cho rằng bị lừa dối khi ký hợp đồng ngày 03/02/2016 là không đủ căn cứ. Hơn nữa, nếu trong trường G bị vô hiệu vì lý do này thì phải xác định 02 bên tham gia giao dịch đều có lỗi khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.
– Mặt khác, Tòa án cấp sơ thẩm không thu thập tài liệu, chứng cứ là Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 0351/2014/BĐ ngày 08/10/2014, nên đã không đưa Ngân hàng Thương mại cổ phần P3, ông Nguyễn Xuân T1và bà Trần Thúy P2 tham gia tố tụng là xác định không đầy đủ người tham gia tố tụng.
[3] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ gây ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án. Do vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa; Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn, chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị số 50/QĐKN-VKS-DS ngày 02/10/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương; hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định pháp luật.
[4] Bản án sơ thẩm bị hủy do chưa thu thập tài liệu, chứng cứ đầy đủ nên Hội đồng xét xử chưa xem xét nội dung vụ án.
[5] Án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên người có kháng cáo không phải chịu.
[Nguồn: Bản án số 411/2025/DS-PT ngày 05//2025 của TÒA ÁN NHÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 411/2025/DS-PT
………………….
Luật sư tại Đà Nẵng:
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
