NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định về vụ án như sau:
[1] Về thủ tục tố tụng:
Tại phiên tòa phúc thẩm, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt lần thứ hai không có lý do chính đáng, vì vậy Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự để xét xử vụ án là phù hợp với quy định pháp luật.
[2] Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn thì thấy: Nguyên đơn khởi kiện về việc buộc ông C phải bàn giao thửa đất số 236, 238, tờ bản đồ số 9, diện tích 20.775m2 tại thôn A, xã E, huyện E và buộc ông D trả lại phần đất đang quản lý sử dụng, ông H1 tháo dỡ tài sản trên đất.
[2.1] Về nguồn gốc đất: Ngày 16/4/2008, ông H thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất 02ha của hộ ông Nguyễn Đình C tại xã E, huyện E với giá là 35.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, vì thửa đất trên ông C chưa được cấp GCNQSD đất nên ông H không muốn nhận chuyển nhượng đất nữa mà yêu cầu ông C trả lại tiền. Lúc này ông C đề nghị chuyển nhượng diện tích đất ở vị trí khác theo GCNQSD đất của ông Cầu L thửa đất số 236, 238, tờ bản đồ số 09, tại thôn A, xã E với giá là 86.000.000 đồng. Do đó, đến ngày 15/11/2008, ông H và hộ ông C đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ số 09, diện tích 20.775m2, được UBND xã E chứng thực theo quy định. Ông Cầu là người chịu trách nhiệm đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho ông H. Ngày 20/01/2009, ông H được Ủy ban nhân dân huyện E cấp GCNQSD đất số AI 633895 đối với hai thửa đất trên. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 23/02/2009 giữa ông C và ông H đã viết bản cam kết về việc bàn giao sổ đỏ và giao nhận đủ tiền giữa hai bên, trong đó có nội dung: “thửa đất được sử dụng thửa đất số 236,238 tờ bản đồ 09, tổng diện tích 20.775m2, số dư trong bìa đỏ 775m2 còn lại là quyền sử dụng của gia đình ông Nguyễn Đình C. Do chưa có nhu cầu sử dụng nên ông đã cho ông C mượn đất để canh tác cho đến năm 2022 khi ông H yêu cầu ông C bàn giao diện tích đất đã bán cho mình thì phát sinh tranh chấp.
Như vậy việc chuyển nhượng đất giữa hai bên cụ thể, rõ ràng, hợp pháp không có sự nhầm lẫn như lời khai nại của phía bị đơn ông Nguyễn Đình C. Tuy nhiên sau khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, ông C chưa bàn giao đất trên thực địa cho ông H là chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.
[2.2] Hình thức và tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông H nhận chuyển nhượng của ông Cầu là hợp pháp, việc chuyển nhượng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực đúng theo quy định của pháp luật. Theo ý kiến của UBND huyện E về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông C đối với ông H như sau: Ngày 15/11/2008, các thành viên trong gia đình ông C (06 người) và ông Trần Công H trước sự chứng kiến của công chức tư pháp xã E và Chủ tịch xã đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất 236, 238 và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ngày 20/01/2009, ông H được Ủy ban nhân dân huyện E cấp GCNQSD đất số AI 633895 đối với hai thửa đất trên, vì vậy quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất cần được công nhận và bảo vệ là phù hợp.
Tuy nhiên cấp sơ thẩm đã tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H mà chấp nhận yêu cầu phản tố của ông C với lý do có sự nhầm lẫn, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nên bị vô hiệu theo quy định tại các điều 127, 128, 131 Bộ luật dân sự năm 2005 là chưa có cơ sở vững chắc.
[2.3] Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm chưa xác định được vị trí phần đất thừa còn lại của ông Nguyễn Đình Cầu L 775m2 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân huyện E cấp GCNQSD đất số AI 633895, ngày 20/01/2009 đã cấp cho ông Trần Công H là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông C vì phần đất dôi dư này các bên đều biết và thừa nhận tại giấy cam kết đề ngày 23/02/2009. Do đó cần phải xác định diện tích đất dôi dư của ông C nằm trong GCNQSD đất đã cấp cho ông Trần Công H nếu đủ điều kiện tách thửa theo quy định và ông C có nhu cầu lấy lại phần diện tích đất thừa thì buộc ông H phải trả lại cho ông C phần đất thừa đó. Trong trường hợp diện tích đất thừa trên không đảm bảo việc tách thửa đất theo quy định của pháp luật thì tiến hành định giá phần đất thừa 775m2 buộc ông H phải thối trả bằng tiền mới đảm bảo quyền lợi cho ông C.
[2.4] Tại phiên toà phúc thẩm, ông H1 cũng thừa nhận mặc dù việc chuyển nhượng đất của ông với ông C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông lại làm nhà tại vị trí khác là trên đất mà ông C đã bán cho ông H, không đúng với vị trí đất mà ông đã được công nhận quyền sử dụng đất nhưng ông không biết, đến khi các bên xảy ra tranh chấp thì ông mới biết.
[2.5] Ngoài ra bị đơn cũng thừa nhận hiện nay phần diện tích của thửa đất 128, 149 tờ bản đồ số 88, thuộc thôn A, xã E mà bị đơn bán cho ông H có sự chồng lấn với thửa đất liền kề đã cấp cho ông T6, tuy nhiên do ông T6 không có mặt tại địa phương nên bị đơn không có ý kiến gì. Như vậy cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ trong trường hợp thửa đất 128, 149 tờ bản đồ số 88, thuộc thôn A, xã E mà bị đơn cho rằng đó mới là thửa đất chuyển nhượng cho ông H thì quyền lợi của ông H cũng chưa được đảm bảo.
Với những sai sót nêu trên của Toà án cấp sơ thẩm, Toà án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần huỷ bản án sở thẩm, giao hồ sơ cho toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
[Nguồn: Bản án số 337/2024/DS-PT ngày 31-12 – 2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 337/2024/DS-PT
………………….
Luật sư tại Đà Nẵng:
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Vinh Tân, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
