NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]. Về tố tụng:
Tại đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại tiền đặt cọc, phạt cọc và yêu cầu bồi thường về giá trị tài sản trên đất. Theo đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bồi thường về tài sản”. Tòa án cấp phúc thẩm xác định đây là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Xét thấy, căn cứ theo nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn có cơ sở xác định tranh chấp giữa các bên xuất phát từ việc đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án cấp phúc thẩm xác định “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là không chính xác. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bồi thường về tài sản” là đúng nhưng chưa đầy đủ, vì ngoài các yêu cầu nêu trên nguyên đơn còn yêu cầu đối với nội dung phạt cọc. Do đó, cấp giám đốc thẩm xét thấy cần thiết phải xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án như sau: “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc, phạt cọc và yêu cầu bồi thường về tài sản”.
[2]. Về nội dung:
[2.1]. Xác định giá trị chuyển nhượng của thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 tại thôn B, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk theo Hợp đồng đặt cọc ngày 14/11/2017:
Năm 2017, giữa ông Trần Minh N, bà Trần Thị Cẩm V, ông Trần Văn S và ông Nguyễn Hữu T, ông Nguyễn Hữu N1 có lập 04 văn bản về việc “nhận tiền đặt cọc mua đất”. Cụ thể như sau:
– Biên bản nhận tiền đặt cọc mua đất đề ngày 02/10/2017 (viết tay) giữa bên bán đất ông Nguyễn Hữu T, ông Nguyễn Hữu N1 với bên mua đất là ông Trần Minh N, nội dung thể hiện bên bán đất có bán cho bên mua đất một mảnh đất được thừa kế di sản do cha mẹ để lại tại thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 tại thôn B, xã H, chiều rộng ngang Quốc lộ A là 15 mét, chiều rộng ngang mặt đường vào Buôn Tua là 15 mét, giá thỏa thuận chuyển nhượng là 1.800.000.000 đồng. Bên mua đặt cọc cho bên bán số tiền 1.300.000.000 đồng…
– Giấy nhận tiền đặt cọc của người mua đất đề ngày 25/10/2017 (được đánh máy) giữa bên bán ông Nguyễn Hữu T, ông Nguyễn Hữu N1 với bên mua ông Trần Văn S, bà Trần Thị Cẩm V. Số tiền đặt cọc mua đất là 400.000.000đồng, giá chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng…
– Giấy nhận tiền đặt cọc của người mua đất đề ngày 11/11/2017 giữa bên bán ông Nguyễn Hữu T, ông Nguyễn Hữu N1 với bên mua Trần Văn S, Trần Thị Cẩm V. Số tiền đặt cọc mua đất là 400.000.000 đồng, giá chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng…
– Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán đất đề ngày 14/11/2017 giữa Bên đặt cọc Trần Minh N với bên nhận cọc ông Nguyễn Hữu T và ông Nguyễn Hữu N1, số tiền đặt cọc là 250.000.000 đồng, giá thỏa thuận chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng, nội dung thể hiện bên bán đất có bán cho bên mua đất một mãnh đất được thừa kế di sản do cha mẹ để lại tại thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 tại thôn B, xã H, chiều rộng ngang Quốc lộ A là 15 mét, chiều rộng ngang mặt đường vào Buồn T là 15 mét, chiều dài 70 mét. Thời hạn đặt cọc là 06 tháng kể từ ngày 14/11/2017…”.
Xét thấy, tại biên bản nhận tiền đặt cọc mua đất ngày 02/10/2017 các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng của thửa đất nêu trên là 1.800.000.000 đồng. Các Giấy nhận tiền cọc còn lại trong đó có Hợp đồng đặt cọc ngày 14/11/2017 đều thể hiện giá chuyển nhượng của thửa đất nêu trên là 1.500.000.000 đồng. Do đó, có cơ sở xác định thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 tại thôn B, xã H, chiều rộng ngang Quốc lộ A là 15 mét, chiều rộng ngang mặt đường vào Buồn T là 15 mét, chiều dài 70 mét có giá chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng.
[2.2]. Xác định số tiền nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn thấy:
Ban đầu nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Bị đơn trả lại số tiền cọc là 1.950.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án Nguyên đơn căn cứ theo các Giấy nhận tiền cọc và Hợp đồng đặt cọc yêu cầu bị đơn trả số tiền cọc là 2.350.000.000 đồng. Tuy nhiên, như phân tích tại mục [2.1] thì số tiền các bên thỏa thuận chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên là 1.500.000.000 đồng. Do đó, việc nguyên đơn cho rằng đã đặt cọc cho bị đơn số tiền 2.350.000.000 đồng là không hợp lý. Mặt khác, ngoài số tiền nguyên đơn cho rằng đã đặt cọc cho bị đơn như trên thì nguyên đơn còn thừa nhận nợ bị đơn số tiền chuyển nhượng đất là 200.000.000 đồng. Do đó, không có cơ sở để chấp nhận lời trình bày của nguyên đơn về số tiền đã đặt cọc là 2.350.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày. Quá trình giải quyết vụ án bị đơn trình bày đã nhận tiền cọc của nguyên đơn là 1.300.000.000 đồng theo như biên bản nhận tiền đặt cọc ngày 02/10/2017 đồng thời xác định biên bản nhận tiền đặt cọc nêu trên là bản tổng hợp của tất cả các Giấy nhận tiền cọc mà bị đơn đã nhận của nguyên đơn. Xét thấy, lời trình bày của bị đơn về số tiền đã nhận cọc của nguyên đơn phù hợp với giá trị chuyển nhượng của thửa đất nêu trên. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm xác định số tiền đặt cọc bị đơn đã nhận 1.300.000.000 là có căn cứ.
[2.3]. Xét tính hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc:
Hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Hữu T, ông Nguyễn Hữu N1 với ông Trần Minh N, bà Trần Thị Cẩm V, ông Trần Văn S được ký kết nhằm mục đích đảm bảo thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 tại thôn B, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (chiều rộng ngang Quốc lộ A là 15 mét, chiều rộng ngang mặt đường vào Buôn T 15 mét). Tuy nhiên, tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc thì thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 đứng tên hộ cụ Nguyễn Hữu H1 (ông T và ông N1 là con của cụ H1 và cụ C). Trước khi mất, cụ C có để lại di chúc nhưng di sản thừa kế của cụ H1 và cụ C chưa được phân chia. Khi nguyên đơn tiến hành đổ đất và xây nhà tạm thì các bên xảy ra tranh chấp, cụ thể là bà Nguyễn Thị Bích S1 đã có đơn gửi UBND xã H đề nghị ngăn chặn. Sau đó, phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế. Hiện nay quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 tại thôn B, xã H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 010619 cấp ngày 06/3/2022 vẫn đứng tên hộ cụ Nguyễn Thị H2. Như vậy, về mặt nội dung Hợp đồng đặt cọc nêu trên không đảm bảo và hiện nay không thể thực hiện được. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Hữu T, ông Nguyễn Hữu N1 với ông Trần Minh N, bà Trần Thị Cẩm V, ông Trần Văn S vô hiệu là có căn cứ và đúng quy định pháp luật.
Tòa án cấp phúc thẩm xác định sai quan hệ pháp luật tranh chấp, xác định tranh chấp giữa các bên là tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật không đúng, ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.
[2.4]. Xét yếu tố lỗi dẫn đến Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu:
Căn cứ theo thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc ngày 14/11/2017 thấy:
Tại Điều 3 của Hợp đồng quy định về mục đích đặt cọc. Theo đó: “…Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại: thôn B, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; Chứng nhận QSD đất cấp ngày 06/03/2002; Thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23. Diện tích là: chiều rộng 15m ngang mặt đường quốc lộ 14. Chiều dài là 70m chạy dọc đến đường ngang đi vào buôn T. Giá bán là 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng).”
Tại Điều 4 và Điều 5 thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên. Theo đó: Đối với quyền và nghĩa vụ của bên A được quy định như sau: “…Bên A có quyền nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được)”.
Đối với quyền và nghĩa vụ của bên B: “…Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho bên A trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được)”.
Mặt khác, tại Điều 408 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được:
“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2.Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.”
Như vậy, khi các bên tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên đều biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đứng tên hộ cụ Nguyễn Hữu H1. Mặc dù, cụ C để lại di chúc cho ông T và ông N1 một phần di sản nhưng tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc di sản thừa kế của cụ C, cụ H1 chưa được phân chia nên dẫn đến tranh chấp và Hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được. Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc nêu trên bị vô hiệu các bên đều có lỗi. Tuy nhiên, khi nhận cọc ông T và ông N1 cam kết thửa đất không có tranh chấp, kèm theo là xuất trình di chúc của cụ C để chứng minh các Ông là chủ sử dụng đất hợp pháp pháp nhằm tạo niềm tin cho nguyên đơn trong việc thực hiện Hợp đồng. Do đó, bị đơn có lỗi nhiều hơn khi Hợp đồng bị vô hiệu. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định mức độ lỗi của các bên khi Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu chưa chính xác dẫn đến tuyên buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 1.300.000.000 đồng mà không xem xét đối với nội dung yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là thiếu sót, chưa xem xét đánh giá tài liệu, chứng cứ một cách khách quan, toàn diện, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.
Bản án phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu đều có lỗi của các bên nhưng buộc bị đơn bồi thường toàn bộ giá trị chênh lệch của thửa đất 4.700.000.000 đồng là không đúng quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 và quy định tại điểm c.2 mục 2.3 phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Từ những phân tích trên, nhận thấy những sai sót tại Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, cần hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 112/2024/DS-PT ngày 19/3/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Đ và Bản án dân sự sơ thẩm số 183/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố BT, tỉnh Đ. Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố BT xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật.
[Nguồn: Quyết định GĐT số 63/2024/DS-GĐT ngày 14/8/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]
Xem file đính kèm toàn văn Quyết định số: 63/2024/DS-GĐT
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Vinh Tân, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
