NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về việc vắng mặt của các đương sự tại phiên tòa: đối với các đương sự là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, gồm: NLQ1, NLQ2, NLQ3, NLQ4 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt tại phiên tòa. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng tiếp tục tiến hành phiên tòa, xét xử vắng mặt các đương sự trên.
[2] Theo tình tiết được các bên đương sự thừa nhận thì Ông Hồ Đắc Minh T và bà Hoàng Thị Thanh P có nhà, đất diện tích 100m2 nằm trong thừa đất số 51, tờ bản đồ số 92, diện tích 517,7m2 , sử dụng riêng, đất ở: 400m2 , đất trồng cây lâu năm 117,7m2 , địa chỉ: đường Tô Hiệu, tổ 97, phường H, quận L, TP. Đà Nẵng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AC000000 do UBND quận L, thành phố Đà Nẵng cấp ngày 14/09/2005 đứng tên NLQ1. Diện tích đất Ông T, bà P sử dụng có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ bà Phan Thị L, sinh năm 1973 là em gái ruột của NLQ1. Việc chuyển nhượng giữa bà L và Ông T, bà P có Giấy chuyển nhượng đất viết tay bà L xác nhận đã nhận đủ tiền vào ngày 29/10/2007, có nội dung: “Hiện tôi có một lô đất tổng diện tích 100m2 được cha mẹ thừa kế để lại. Nay tôi bán cho chị Hoàng Thị Thanh Phước với tổng số tiền là 65.000.000đ (sáu lăm triệu) lô đất trên đang nằm trọn quyền sử dụng của anh trai tên là NLQ1. Nay tôi viết giấy này để ủy quyền anh trai tôi đứng ra cắt phần đất của tôi qua cho chị Phước. Kể từ ngày tôi nhận tiền 29/10/2007 trở đi chị Phước có quyền sử dụng”, mặt sau có xác nhận của NLQ1 về nội dung bà L ghi trong giấy chuyển nhượng đất là đúng sự thật (BL39- 40). Tại bản tự khai ngày 30/5/2019, NLQ1 xác nhận bà Phan Thị L em gái ông có lô đất diện tích 4mx25m =100m2 nằm trong giấy chứng nhận của đứng tên ông và đã bán cho bà P, Ông T là đúng.
[3] Sau khi nhận chuyển nhượng, Ông T, bà P đã xây dựng nhà cấp 4 trên thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất từ năm 2008 đến năm 2015. Tại các Biên lai thuế đất phi nông nghiệp số 5054 ngày 23/7/2013, số 6723 ngày 26/3/2015 thể hiện, người nộp thuế Hoàng Thị Thanh Phước đã nộp thuế đối đất cho năm 2012 + 2013, 2014 + 2015 (BL06). Tại Biên lai thu thuế nhà đất số 5469 lập cùng ngày 23/7/2013 (BL08) thể hiện bà P đã nộp thuế từ 2008 – 2011, trong đó nộp thuế nhà, thuế đất trên diện tích 100m2 . Ông T, bà P tạo dựng nhà ở và cư trú thường xuyên, ổn định trong thời gian dài được Chính quyền địa phương xác nhận (BL35- 36).
[4] Đến năm 2014, Ông T, bà P chuyển nhượng nhà, đất nêu trên cho Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U nhà đất này với giá là 630.000.000 đồng, đã nhận tiền cọc là 100.000.000đ theo Giấy nhận tiền cọc viết tay lập ngày 14.7.2014 (BL37-38). Ngày 25/7/2014, Ông T, bà P nhận thêm 50.000.000đ, có giấy viết tay. Ngày 04.8.2014, vợ chồng Ông T bà P lập Giấy bán nhà viết tay và nhận thêm 100.000.000 đồng. Tổng số tiền Ông T và bà P đã nhận của Ông Tr, bà U là 250.000.000 đồng. Ngày 06/82014 ông Tuân bà P giao nhà, đất cho Ông Tr, bà U quản lý sử dụng.
[5] Tại Giấy nhận tiền đặt cọc ngày 14/7/2014, Ông T, bà P cam kết: “Hôm nay vợ chồng tôi chỉ nhận trước 100.000.000 (Một trăm triệu tiền cọc) làm bằng chứng để làm sổ đỏ cho vợ chồng anh Tr. Vợ chồng tôi phải hoàn thành thủ tục giấy tờ pháp lý đầy đủ cho vợ chồng anh Tr thì vợ chồng tôi nhận đủ số tiền còn lại. Sau khi bán qua cho vợ chồng anh Tr thì sẽ không có thêm người thứ 3 tranh chấp. Nếu có thì vợ chồng tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật. Tại Giấy bán nhà ngày 04/8/2014, Ông T, bà P tiếp tục cam kết: “Số tiền trên để vợ chồng tôi hoàn tất thủ tục giấy tờ ra sổ đỏ cho vợ chồng anh Tr. Sau khi vợ chồng tôi bàn giao sổ đỏ cho anh Tr thì anh Tr phải hoàn tất số tiền còn lại cho vợ chồng tôi là 390.000.000đ”.
[6] Như vậy, vào thời điểm bà Phan Thị L chuyển nhượng cho Ông T, bà P (năm 2007) quyền sử dụng 100m2 đất tại thừa đất số 51, tờ bản đồ số 92, tổ 97, phường H, quận L, Tp Đà Nẵng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ngày 14/09/2005), không có tranh chấp, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003. Mặc dù người có quyền sử dụng đất là NLQ1 không trực tiếp thực hiện việc chuyển nhượng, nhưng xác nhận bà L có quyền sử dụng và đồng ý việc chuyển nhượng 100m2 cho bà P, Ông T. Sau khi nhận chuyển nhượng Ông T, bà P tạo dựng nhà ở trên đất, NLQ1 cũng biết rõ mà không phản đối, khiếu nại. Ông T, bà P thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về nhà ở, đất ở đối với diện tích 100m2 (đất phi nông nghiệp) từ năm 2008 đến năm 2015. Ông T, bà P cư trú ổn định, lâu dài trên nhà đất này cho đến khi chuyển nhượng cho Ông Tr, bà U. Ông Tr, bà U tiếp tục sử dụng nhà đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với đất từ năm 2015 đến khi các bên tranh chấp tại Tòa án. Tại các giao dịch chuyển nhượng giữa bà L với bà P, bà P, Ông T với Ông Tr, bà U, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán theo đúng thỏa thuận và đã sử dụng thực tế nhà đất, các bên liên quan đều cam kết thực hiện thủ tục tách thửa để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng.
[7] Theo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, tại tiểu mục 2.3 mục 2 này, phần II, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993 thì: b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 (Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003) và điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
[8] Tại đơn khởi kiện ngày 14/3/2019, Ông T, bà P yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đặt cọc, chuyển nhượng nhà đất tại tổ 97, Hòa Minh là vô hiệu do tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, hiện nay cũng không làm được giấy tờ hợp pháp, hậu quả giao dịch vô hiệu: hoàn trả số tiền đã nhận của vợ chồng Ông Tr bà U. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định việc mua bán chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng Ông T bà P với vợ chồng Ông Tr bà U khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được công chứng theo quy định, không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự và tuyên hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 06/8/2014 giữa vợ chồng Ông Hồ Đắc Minh T, bà Hoàng Thị Thanh P với vợ chồng Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U vô hiệu là chưa phù hợp với các sự kiện, tình tiết khách quan của vụ án và các quy định của pháp luật được viện dẫn nêu trên. [9] Trường hợp này, lẽ ra cấp sơ thẩm cần làm rõ hiệu lực giao dịch chuyển nhượng giữa bà L với bà P, Ông T mới giải quyết vụ án được chính xác, toàn diện. Việc giải quyết yêu cầu của các đương sự có liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của bà Phan Thị L, em gái NLQ1 nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà L vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đảm bảo trình tự thủ tục tố tụng. Trường hợp bà L chết trước thời điểm Tòa án thụ lý vụ án, cần xác minh đầy đủ những người thừa kế theo pháp luật của bà L để đưa họ vào tham gia tố tụng. Đồng thời, Tòa án cần xác định diện tích 100m2 các bên thỏa thuận chuyển nhượng là đất ở hay đất trồng cây lâu năm, cần thu thập hồ sơ cấp giấy chứng nhận, biên bản lựa chọn vị trí sử dụng đất ở, đất nông nghiệp và hồ sơ bà L, Ông T, bà P, Ông Tr kê khai, nộp thuế đối với diện tích 100m2 . Trường hợp Tòa án công nhận hiệu lực và buộc Ông Tr, bà U với bà P, Ông T tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng thì cần xác định Ông T, bà P đã thanh toán được 250.000.000đ/630.000.000đ tương ứng với bao nhiêu % nghĩa vụ. Ông Tr, bà U còn tiếp tục thực hiện bao nhiêu % nghĩa vụ thanh toán còn lại cho bà P, Ông T, theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Trường hợp Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng vô hiệu thì cần xác định thiệt hại theo tiết c.3 điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Làm rõ giá trị Ông Tr, bà U đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất, … khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có. Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
[10] Mặt khác, sau khi Tòa án thụ ly yêu cầu khởi kiện của Ông T, bà P vào ngày 28/5/2019, thì tại Bản tường trình ngày 10/6/2019 (BL 144-146), tại Biên bản hòa giải lần đầu ngày 26/6/2019 (BL 95), Biên bản hòa giải ngày 12/9/2019 (BL 167-170), các trình bày trong suốt quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, Ông Tr bà U đều có yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng, Ông T bà P phải bàn giao giấy tờ nhà đất hợp pháp cho ông bà và ông bà sẽ giao đủ số tiền còn lại là 380.000.000đ; trường hợp tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất, thì Ông T bà P phải bồi thường cho ông bà tổng số tiền 1.416.310.8070đ, bao gồm: phần vốn, lãi suất, truợt giá do lạm phát, và tiền sửa chữa nhà… Đối với yêu cầu này, nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại của bị đơn Ông Tr, bà U thì sẽ dẫn đến loại trừ việc chấp nhận một phần hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn Ông T, bà P và nếu yêu cầu này được giải quyết trong cùng một vụ án thì sẽ làm cho việc giải quyết vụ án được chính xác, toàn diện hơn. Do đó, cần xác định đây là yêu cầu phản tố của bị đơn. Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn để xem xét giải quyết là vi phạm quy định tại Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự như Quyết định kháng nghị số: 03/QĐKNPT/VKS – DS ngày 13/10/2021 của Viện Kiểm sát nhân dân quận L đã chỉ ra. Tòa án không thụ lý yêu cầu của Ông Tr, bà U nhưng trong phần quyết định của bản án lại tuyên “Không chấp nhận yêu cầu của vợ chồng Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U đối với vợ chồng Ông Hồ Đắc Minh T, bà Hoàng Thị Thanh P phải bồi thường số tiền 1.416.310.804 đồng” là mâu thuẫn với phần nhận định của bản án, không đúng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 266 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[11] Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng đề nghị chấp nhận Quyết định kháng nghị số: 03/QĐKNPT/VKS – DS ngày 13/10/2021 của Viện Kiểm sát nhân dân quận L; bị đơn Ông Tr, bà U cũng thống nhất với nội dung kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân quận L. Hội đồng xét xử xét thấy, kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân quận L phù hợp với phân tích, nhận định trên của Hội đồng xét xử. Tòa án cấp sơ thẩm có những vi phạm nghiêm Tr cả về nội dung và thủ tục tố tụng, không thể khắc phục được ở cấp phúc thẩm. Do đó, cần hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để xét xử lại từ đầu theo thủ tục sơ thẩm nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên đương sự, đảm bảo việc giải quyết vụ án được toàn diện, chính xác.
[12] Về án phí: Do hủy bản án sơ thẩm nên Ông Tr, bà U không phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định tại khoản 3 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/NQ- UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
[Nguồn: Bản án số: 19/2022/DS – PT ngày 08/4/2022 của TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 19/2022/DS – PT
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn