NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Huỳnh Ngọc N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Xuân H1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Ngọc Thiên Đ, ông Hoàng Ngọc Đại Quang M, Văn phòng C có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Đỗ Quỳnh N1, Văn phòng C và Văn phòng C đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không lý do. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sư.
[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông H1, bà N1 có đơn rút đơn kháng cáo. Do vậy, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của ông H1, bà N1 theo quy định tại Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Ông Hoàng Ngọc Tiểu Vương A là chủ sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất tại thửa đất số 198, tờ bản đồ số 54 tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 692588, số vào số cấp GCN: CS09992 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 22/10/2021. Ngày 18/11/2021, ông Hoàng Ngọc Tiểu oàng Ngọc Tiểu Vương A ký hợp đồng ủy quyền cho bà Huỳnh Ngọc N thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở hợp đồng ủy quyền, cùng ngày 18/11/2021, bà Huỳnh Ngọc N Ngân ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất cho bà Nguyễn Thị L đối với thửa đất trên. Đến ngày 24/03/2022, bà L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng; đến ngày 08/4/2022, bà L thế chấp quyền sử dụng đất trên tại Ngân hàng TMCP Á – Chi nhánh B và đến ngày 25/07/2023 thì xóa thế chấp. Sau khi xóa thế chấp, ngày 25/10/2023, bà L và ông H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất trên cho ông H1, bà N1. Đến ngày 09/11/2023, ông H1, bà N1 được cập nhật biến động sang tên và ngày 13/11/2023, ông H1, bà N1 thế chấp quyền sử dụng đất trên tại Ngân hàng TMCP Q – Chi nhánh B.
[4] Ông A và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng cho rằng hợp đồng ủy quyền là che giấu cho giao dịch vay tiền giữa bà T và bà N theo giấy mượn tiền ngày 18/11/2021; bà N thừa nhận giữa bà N và bà T có giao dịch vay, việc ủy quyền là để đảm bảo cho khoản vay của bà T nhưng do đến hạn trả nợ, bà T không trả nên bà N vay tiền của ông H, bà L dưới hình thức ký chuyển nhượng và thế chấp cho Ngân hàng Á. Sau đó, bà T sợ mất đất nên yêu cầu bà N chốt lại số tiền và chấp nhận vay Ngân hàng để có lãi suất thấp hơn. Từ đây, giữa bà T và bà N thống nhất việc vay Ngân hàng TMCP Q, bà T chấp nhận vay 2.600.000.000 đồng, số dư giữa 1.300.000.000 đồng và 2.600.000.000 đồng các bên sẽ tính sự chênh lệch. Do hai bên gặp nợ xấu nên nhờ vợ chồng ông H1, bà N1 đứng tên vay hộ và có sự đồng ý của bà T (có cung cấp bản photo tin nhắn). Ông H1, bà N1 cho rằng do bà N không có khả năng trả nợ vay cho ông H, bà L nên nhờ vợ chồng ông đứng tên vay Ngân hàng để trả tiền cho ông H và bà L; tiền vay 2.600.000.000 đồng giải ngân trực tiếp vào tài khoản bà L và bà N trả nợ Ngân hàng hàng tháng. Do đó, bà N là người phải chịu nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng, không liên quan đến vợ chồng ông bà. Ông H, bà L không thừa nhận và cho rằng không liên quan đến việc vay mượn giữa bà N, bà T. Ông H, bà L nhận chuyển nhượng từ bà N, không đứng tên vay giùm ai và ông H, bà L chuyển nhượng cho ông H1, bà N1 là hợp pháp, yêu cầu công nhận hợp đồng vì ông bà là người ngay tình, không có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Phía Ngân hàng không đồng ý tuyên vô hiệu các hợp đồng vì hợp đồng được công chứng đúng quy định.
[5] Xét, căn cứ theo chứng cứ tại hồ sơ là giấy mượn tiền ngày 18/11/2021 và các chứng cứ là các phiếu yêu cầu dịch vụ nạp tiền do nguyên đơn xuất trình, Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng ủy quyền ngày 18/11/2021 giữa ông A và bà N là che giấu cho giao dịch vay tiền theo giấy mượn tiền ngày 18/11/2021 là có căn cứ.
[6] Bà N cho rằng bà đã vay tiền của ông H, bà L số tiền 2.000.000.000 đồng nên ký hợp đồng chuyển nhượng cùng ngày 18/11/2021, nhưng ông H, bà L không thừa nhận và bà N không đưa ra được chứng cứ chứng minh. Ông H, bà L cho rằng nhận chuyển nhượng ngay tình, tuy nhiên theo thẩm định, trên đất có 02 căn nhà của bà T đang quản lý, sử dụng; các bên thỏa thuận giá 2.000.000.000 đồng nhưng hợp đồng chỉ ghi 50.000.000 đồng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A (do bà N đại diện) với bà L, ông H là vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự và vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu hợp đồng có giá cao hơn (để giảm mức thuế phải nộp). Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ.
[7] Ông H1, bà N1 cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông bà với bà L, ông H là đứng tên thay bà N để vay tiền trả khoản nợ vay của bà N với ông H, bà L, nhưng ông H, bà L không thừa nhận và bà N, ông H1, bà N1 cũng không đưa ra được chứng cứ chứng minh. Ông H, bà L cho rằng giao dịch chuyển nhượng là hợp pháp. Tuy nhiên, cũng tương tự như trên, khi chuyển nhượng đất có 02 căn nhà của bà T đang quản lý, sử dụng; các bên thỏa thuận giá 2.600.000.000 đồng nhưng hợp đồng chỉ ghi 1.000.000.000 đồng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L, ông H với ông H1, bà N1 là vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự và vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu hợp đồng có giá cao hơn (để giảm mức thuế phải nộp). Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ.
[8] Đối với hợp đồng thế chấp, Ngân hàng cho rằng có thẩm định tài sản. Theo chứng cứ Ngân hàng cung cấp kèm theo đơn yêu cầu độc lập, biên bản thẩm định giá tài sản thế chấp là ngày 27/6/2024 (khi ông A đã có đơn khởi kiện). Tại phiên tòa phúc thẩm, Ngân hàng cung cấp kết quả thẩm định ngày 14/4/2023 (thời điểm này bà L, ông H đang thế chấp tài sản tại Ngân hàng Á). Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập làm rõ hồ sơ thế chấp cũng như giải chấp tại Ngân hàng Á để đánh giá, xem xét việc thẩm định tài sản của Ngân hàng, cũng như cho đối chất làm rõ bà T có biết việc Ngân hàng thẩm định tài sản không; chưa làm rõ nội dung tin nhắn kèm theo bản tự khai mà bà N đã nộp cho Tòa án vì theo tin nhắn có nội dung: “..má yêu cầu thứ1) gởi tất toán hồ sơ số tiền mà con đã cẩm sở là bao nhiêu qua cho má….thứ 3) chuyển qua em trai con đứng tên thế chấp cho ngân hàng số tiền là 2 tỷ 600 ngân (hai tỷ sau qay đâu) Nhân viên xuống thẩm định đất báp trước cho má hai ngày Để má ở nhà tiếp ho…” (bút lục 519520).
[9] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng:
Tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
a) Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
b) Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;
c) Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;
d) Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường;
đ) Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Tại Giải đáp số 01/2017/GĐ-TATC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn: “Khi giải quyết vụ án có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho đương sự về hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả các đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì Tòa ản tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu….”.
Theo hồ sơ vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không có biên bản giải thích cho tất cả các đương sự và tại phiên tòa cũng không có giải thích cho đương sự về hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Lời khai tại biên bản phiên tòa thể hiện đại diện ông H, bà L đều yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng, không đồng ý tuyên vô hiệu và Ngân hàng không đồng ý tuyên các hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả rồi quyết định không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không phù hợp với quy định viện dẫn trên.
Đồng thời, trong vụ án này, bị đơn ông H, bà L cũng như Ngân hàng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên hợp đồng vô hiệu, mà yêu cầu công nhận hợp đồng. Trong trường hợp này, Tòa án phải giải quyết vụ án theo quy định chung vì yêu cầu của bị đơn và Ngân hàng là thực hiện hợp đồng. Do cấp sơ thẩm không giải quyết hậu quả của hợp đồng, Tòa án cấp phúc thẩm nếu xem xét, giải quyết là không đảm bảo hai cấp xét xử theo quy định tại Điều 17 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[10] Từ những phân tích trên, cần hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại; do đó, kháng cáo của bị đơn ông H, bà L và Ngân hàng TMCP Q là có cơ sở chấp nhận một phần.
[11] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa là phù hợp một phần.
[NGUỒN: BẢN ÁN SỐ 710/2026/DS-PT NGÀY 13/4/2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 710/2026/DS-PT
………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
