[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án phúc thẩm vì xác định lỗi và ý chí của các bên khi thực hiện hợp đồng đặt cọc không đúng - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Tại “Hợp đồng đặt cọc” lập ngày 24/5/2019 giữa bà Nguyễn Thùy Hà M với bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch và ông Đinh Thiên Ph thể hiện hai bên thoả thuận thời hạn đặt cọc là 01 tháng kể từ ngày 24/5/2019, theo khoản 2 Điều 147 và khoản 3 Điều 148 của Bộ luật Dân sự quy định: “khi thời hạn tính bằng tháng thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày tương ứng của tháng cuối cùng của thời hạn”; đối chiếu với quy định trên thì ngày kết thúc của thời hạn đặt cọc giữa bà M với bà Ch, ông Ph là ngày 24/6/2019; bà M và phía bà Ch không có sự thoả thuận về việc các bên sẽ kéo dài thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến ngày 25/6/2019 nên việc bà Ch, ông Ph đến Văn phòng công chứng Trường An và lập vi bằng về việc Ông, Bà có mặt tại Văn phòng công chứng vào ngày 25/6/2019 là không có giá trị ràng buộc đối với bà M.

[2] Trong thời hạn đặt cọc, giữa bà M và bà Ch thường trao đổi các nội dung công việc qua tin nhắn zalo, những tin nhắn này được bà M cung cấp cho Tòa án. Quá trình giải quyết vụ án, đại diện của bị đơn thừa nhận nội dung tin nhắn zalo mà bà M cung cấp cho Tòa án là từ số điện thoại của bà Ch và không yêu cầu giám định những tin nhắn này (bút lục 111).

[3] Theo nội dung tin nhắn zalo giữa hai bên thì lúc 16 giờ 12 phút ngày 24/6/2019 (ngày cuối cùng của thời hạn đặt cọc), bà M vẫn còn thiếu số tiền chuyển nhượng 150.000.000 đồng nhưng đến 16 giờ 19 phút thì bà M có đủ tiền, đề nghị bà Ch ra Văn phòng Công chứng Trường An lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà Ch đã đồng ý vào lúc 16 giờ 27 phút cùng ngày (bút lục 46). Sau đó, các bên đều đến Văn phòng Công chứng Trường An; tuy nhiên, các bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo bà Ch là do phía bà M đề nghị Bà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Vũ Thị T (là người cho bà M mượn tiền) nên Bà không đồng ý ký, còn theo bà M là do Bà Ch muốn chuyển nhượng thửa đất này cho người khác với giá cao hơn, đồng thời bà Ch còn thực hiện một giao dịch khác với một người tên Thủy nhưng vì chiều ngày 24/6/2019, bà Ch không liên lạc được với bà Thủy và bà Ch sợ mất cọc với bên bà Thủy nên bà Ch không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng với bà M; lúc đó gần cuối giờ làm việc của ngày, sau đó các bên ra về. Đến tối cùng ngày các bên nhắn tin zalo trao đổi với nhau.

[4] Phía bà M cung cấp chuỗi tin nhắn zalo giữa bà M và bà Ch nhắn vào tối ngày 24/6/2019 (sau khi không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), nội dung các tin nhắn thể hiện như sau: Bà Ch:“8h sáng mai có mặt. Vậy pa ko muốn lấy lại cọc của pa binh ba đúng ko, để tui huỷ pa luôn”; bà M: “tôi vừa gọi cho Luật sư”; bà Ch:“uk, ngta nói sao, tui có bị mất cọc hok”; bà M: “Hôm nay hạn chót mà tui không thanh toán tiền cho bà thì tui mất cọc, nhưng 4h27p bà vẫn ok để ra công chứng, nhưng bà k chấp nhận ký bán thì lỗi bên bà, tất cả dựa trên giấy tờ, lúc nãy bà ép tui fải làm đúng hợp đồng thì tui phải nhờ luật sư”; bà Ch:“ok vậy tính theo luật mai pa không đi đúng không…pa tóm lại khỏi lôi thôi, tóm lại tui nghe”; bà M: “hôm nay tôi đã hết sức có thể, nhưng bà vẫn ép tôi đưa đủ và đến phút chót thì bà k chịu ký vì lý do bà mất cọc bên kia nên ép tui phải chấp nhận mất cọc, bjo bà bán cho ai thì bán, cọc bồi gấp đôi, nhà của bà tui trả lại hiện trạng cũ”; bà Ch: “ok”.“Sao pa trễ hẹn tui được mà tôi trễ pa đòi bồi thg tui” Bà M:“Tui chẳng trễ hẹn của pà, 16h19’ tui nhắn bà ra Trường An, pà ok”; bà Ch:“Vậy tóm lại ngày mai pa ko đi pa cố lấy tiền cọc của tui đúng k”; bà M:“Tui k ép pà, nhưng bà cố ép tui thì tui k còn con đường nào khác”; bà Ch:“nếu tôi thật sự ép pa thì lúc chiều tui ko thiệt tình mà nghe máy v ra công chứng lúc đó tôi khoá máy không ngon sao, nhưng tui nghĩ pa gọi tui thì tui gọi đc cho cô Thuỷ ai ngờ gọi k đc, chứ tui chưa ép pa chỗ nào, còn pa muốn ăn cọc của tui thì ok, cảm thấy ngon thì cứ ăn, rồi trong khi đó pa đưa nhà v xe hết cho ngta và trong 2 tháng pa phải có 2 tỷ đưa cho cô T, ngân hàng nào cho pa vay sổ đó 2 tỷ, pa hết sức to gan. Sổ tui 1ty pa vay ngân hàng ko ra, mà dám cả gan ký hết xe v nhà cho cô thanh, vậy sổ nào cho pa vay 2 ty cho cô thanh, tui thấy pa sngi qa non nớt. Pa có quyền cho tui mất cọc, nhg rồi pa nhận đc j pa nói tui nghe thử”; bà M:“bà biết sự liều lĩnh của tui khi làm việc đó, tui chấp nhận mất hết để đưa tiền cho pà, trong khi tui không nắm tài sản”; bà 5 Ch:“do tui ko kí, chứ tui kí pa càng chết” (bút lục 44, 47, 48, 50 và Đơn trình bày của bà M gửi kèm theo Đơn đề nghị kháng nghị).

[5] Qua xem xét, đánh giá nội dung chuỗi tin nhắn trên, có cơ sở xác định cả nguyên đơn bà M và bị đơn bà Ch đều không chủ động trong việc ký kết hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được ký kết do lỗi của cả hai bên nên khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì không “phạt cọc”, “mất cọc” như yêu cầu của các bên mà chỉ xử lý trả lại tiền đặt cọc là phù hợp.

[6]Tòa án cấp phúc thẩm nhận định bà Ch, ông Ph không vi phạm hợp đồng đặt cọc, bà M không mua nhà thì bà M phải chịu mất tiền cọc, từ đó không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M là không đánh giá đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà M, chỉ buộc bị đơn bà Ch, ông Ph trả lại cho bà M số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng là phù hợp.

[7] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy cần chấp nhận Quyết định kháng nghị số 33/2021/KN-DS ngày 25/8/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 03/2020/DS-PT ngày 24/4/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2019/DS-ST ngày 25/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa.

[8] Về án phí: Do hủy Bản án dân sự phúc thẩm và giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm nên bà Nguyễn Thị Quỳnh Ch phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 6, khoản 7 Điều 18 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 90/2021/DS-GĐT Ngày 22/9/2021 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT: Số 90/2021/DS-GĐT

………………..

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: