[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án phúc thẩm vì Tòa phúc thẩm xác định sai quan hệ tranh chấp dẫn đến giải quyết hậu quả không đúng - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ tranh chấp: tại văn bản thỏa thuận hứa mua, hứa bán lập ngày 13/12/2017 giữa ông Đỗ N và bà Lê Thị Đăng T1, thể hiện: hai bên thỏa thuận bà T1 giao cho ông N số tiền 600.000.000đồng (sáu trăm triệu đồng) để bảo đảm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi ông N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với lô đất số LK-E9, khu dân cư – tái định cư P, Phường A, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng. Số tiền 600.000.000đồng này cũng được thỏa thuận là một phần trong nghĩa vụ trả tiền gồm 600.000.000đồng và tiền sử dụng đất tương đương diện tích đất bố trí tái định cư (90m²) trong trường hợp hợp đồng được giao kết; đồng thời, nếu bà T1 từ chối việc giao kết thì số tiền 600.000.000đồng này thuộc về ông Đỗ N, trường hợp ông Đỗ N từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bà T1 số tiền 600.000.000đồng và bồi thường 6.000.000.000đồng (sáu tỷ đồng). Như vậy, thực chất hợp đồng hứa mua, hứa bán này là thỏa thuận về việc đặt cọc để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với lô đất số LK-E9, khu dân cư – tái định cư P, Phường A, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng là di sản của cụ Đỗ Đình H1 nhưng chưa được Nhà nước công nhận. Hợp đồng hứa mua, hứa bán ngày 13/12/2017 giữa ông Đỗ N và bà Lê Thị Đăng T1 phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Hơn nữa, trên thực tế bà T1 mới thanh toán cho ông N số tiền 550.000.000đồng (năm trăm năm mươi triệu đồng), còn chưa thanh toán số tiền 50.000.000đồng (năm mươi triệu đồng). Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền và văn bản phân chia tài sản; yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu và yêu cầu bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu” là có căn cứ, đúng pháp luật.

Tại khoản 2 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” và Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng dất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyên đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Như vậy, Luật đất đai năm 2013 chỉ cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế, việc ông Đỗ N và bà Lê Thị Đăng T1 thỏa thuận sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi ông

Đỗ N được cấp giấy chứng nhận không được coi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quy định của pháp luật dân sự hiện hành cũng không quy định quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai. Vì thế, Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền và văn bản phân chia di sản thừa kế; yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu” là áp dụng pháp luật không đúng, dẫn đến việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu không đúng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

[2] Về nội dung tranh chấp: tại thời điểm ngày 13/12/2017, khi xác lập hợp đồng hứa mua, hứa bán thì cơ quản quản lý đất đai tại địa phương chưa ban hành quyết định cấp đất, chưa giao đất tái định cư, chưa tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình cụ Đỗ Đình H1. Do đó, hợp đồng hứa mua, hứa bán do ông Đỗ N đại diện gia đình ký với bà Lê Thị Đăng T1 vô hiệu do tài sản các bên thỏa thuận mua bán chưa hoàn thành và quyền sử dụng đất không phải tài sản hình thành trong tương lai, nên đối tượng của hợp đồng đặt cọc chưa đủ điều kiện để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng hứa mua, hứa bán ngày 13/12/2017 giữa ông Đỗ N và bà Lê Thị Đăng T1 vô hiệu, xác định lỗi thuộc về phía ông Đỗ N, buộc ông Đỗ N và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Đỗ Thị Trúc L, bà Đỗ Thị Thu T8 và bà Đỗ Thị Thu D có trách nhiệm trả lại bà Lê Thị Đăng T1 số tiền đã nhận là 550.000.000đồng (năm trăm năm mươi triệu đồng) và tiền bồi thường phạt cọc là 550.000.000đồng (năm trăm năm mươi triệu đồng) là đúng quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc, bảo đảm quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên đương sự

Nguồn: Quyết định GĐT số 84/2024/DS – GĐT ngày 22/4/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định số: 84/2024/DS – GĐT

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An