[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án phúc thẩm vì phạt cọc khi hợp đồng CNQSDĐ không thể ký kết theo hợp đồng đặt cọc do lỗi của hai bên là không có sơ sở - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Hồ sơ vụ án thể hiện các đương sự trong vụ án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất, cụ thể:

+ Tại GCNQSDĐ số 5401141304 do Ủy ban nhân dân tỉnh Cần Thơ (cũ) cấp ngày 13/5/2002 cho ông Hồ Phước Thành: đất ở có diện tích 147,7m2 thuộc thửa đất số 112, tờ bản đồ số 45; nhà ở có tổng diện tích xây dựng 141,7m2. Ông Hồ Phước Thành chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất cho ông Nguyễn Hải V và ông V đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận KN, thành phố Cần Thơ cập nhật, chỉnh lý ngày 05/9/2018. Ngày 11/10/2018, tại Văn phòng Công chứng Cửu Long, ông Nguyễn Hải V ký “Hợp đồng thuê nhà” cho bà Võ Kim L thuê toàn bộ nhà, đất trên trong thời hạn 03 năm kể từ ngày 06/9/2018, giá thuê 40.000.000 đồng/tháng.

+ Tại GCNQSDĐ số 04505/QSDĐ do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ cấp ngày 10/01/2003 cho bà Nguyễn Thị N tổng diện tích 36,3m2 đất thổ cư thuộc thửa 113, 182 tờ bản đồ số 45; đất tại địa chỉ đường 3/2, phường HL, thành phố Cần Thơ. Bà N chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Hải V và ông V đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận KN, thành phố Cần Thơ cập nhật, chỉnh lý ngày 05/9/2018.

+ Tại GCNQSDĐ số CU 291015 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ cấp ngày 01/4/2020 cho ông Dương Chí T diện tích 35,9m2 đất tại thửa số 88, tờ bản đồ số 9. Đất tại địa chỉ khu vực 2, đường Nguyễn Văn Cừ, phường An Khánh, quận KN, thành phố Cần Thơ.

+ Tại GCNQSDĐ số CU 291399 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ cấp ngày 16/3/2020 cho ông Dương Lương T1 diện tích 45,0m2 đất tại thửa số 75, tờ bản đồ số 9. Đất tại địa chỉ khu vực 2, đường Nguyễn Văn Cừ, phường An Khánh, quận KN, thành phố Cần Thơ.

[2] Theo “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất” ngày 17/3/2020 giữa bên bán (Bên A) là ông Nguyễn Hải V với bên mua (Bên B) là ông Dương Chí T thể hiện nội dung: Bên A bán cho Bên B toàn bộ 01 căn nhà và đất thuộc GCNQSDĐ số 5401141304 do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ cấp ngày 13/5/2022, chỉnh lý ngày 05/9/2018 (nhà và đất trên thửa 112); phần đất thuộc GCNQSDĐ số 04505/QSDĐ diện tích 36,3m2 tại đường 3/2, phường HL, thành phố Cần Thơ. Giá mua toàn bộ các tài sản theo hợp đồng là 7.700.000.000 đồng. Phương thức thanh toán gồm 05 lần cụ thể:

+ Lần 1: ngày 17/3/2020 bên mua đặt cọc trước 300.000.000 đồng;
+ Lần 2: sau 07 ngày, đến ngày 24/3/2020 bên mua thanh toán tiếp 700.000.000 đồng;
+ Lần 3: ngày 04/4/2020, bên mua thanh toán tiếp 500.000.000 đồng;
+ Lần 4: ngày 20/4/2020 bên mua thanh toán tiếp 3.000.000.000 đồng để bên bán có điều kiện ra Ngân hàng để lấy lại GCNQSDĐ xóa thế chấp và hai bên cùng ra Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên mua.

“Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất” trên còn ghi rõ: “Tổng cộng số tiền bên mua đưa cho bên bán tiền mặt chỉ được 4.500.000.000 đồng (bốn tỷ năm trăm triệu đồng). Do vậy, bên mua đưa thêm hai lô đất trị giá 3.000.000.000 đồng” “Đặc điểm hai lô đất: Thửa đất số 88+75, tờ bản đồ số 9, tổng diện tích 76,5m2…thuộc Giấy chứng nhận QSD đất số Q118269 do UBND TP Cần Thơ cấp ngày 23/5/2002 (Hiện bên mua đang làm thủ tục tách ra 2 thửa 2 giấy chứng nhận QSD đất). Cùng ngày 20/4/2020 thì bên mua sẽ cùng bên bán ra ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng giao cho bên bán”.

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc còn ghi trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi bên và thỏa thuận nếu bên bán không thực hiện đúng hợp đồng như đã thỏa thuận và cam kết (đổi ý không bán) thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận. Nếu bên mua không thực hiện đúng hợp đồng thì chịu mất số tiền đã giao cho bên bán…

[3] Theo “Giấy cam kết” cùng ngày 17/3/2020 chỉ có chữ ký của ông T1 và bà A, có nội dung ông Dương Lương T1 cùng bà Nguyễn Thị Thúy A “…Chúng tôi xin cam kết đồng ý chuyển nhượng thửa đất số 75, tờ bản đồ số 09…cho ông Nguyễn Hải V …theo yêu cầu ông Dương Chí T, để thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ký ký ngày 17/3/2020 giữa ông V và ông T. Chúng tôi xin cam kết làm đúng theo cam kết này…Giấy cam kết được lập thành 02 bản có giá trị ngang nhau, bên ông T 01 bản, bên cam kết 01 bản”. Vụ án đã được Tòa án nhân dân quận KN xét xử sơ thẩm lần thứ nhất ngày 31/3/2021, tuy nhiên tại cấp sơ thẩm không thể hiện phía ông T có cung cấp cho Tòa án “Giấy cam kết” ngày 17/3/2020 trên, ông T chỉ cung cấp “Giấy cam kết” này tại phiên tòa phúc thẩm ngày 19/5/2022 và ông T1 cũng có đơn yêu cầu tham gia tố tụng. Do có tình tiết mới nên Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ đã xét xử phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm về giải quyết lại theo thủ tục chung.

Đối với “Giấy cam kết” ngày 17/3/2020 trên, ông V xác nhận không nhận được. Cam kết này không có sự chứng kiến hoặc xác nhận của ông V, trong khi hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2020 giữa ông V và ông T không có sự tham gia của ông T1. Các đương sự thỏa thuận ngày 20/4/2020 đến văn phòng công chứng thực hiện việc chuyển nhượng nhưng hồ sơ vụ án thể hiện ngày 03/4/2020, ông T1 mới tặng cho ông T 4,40m2 đất thuộc thửa 75, đến ngày 08/5/2021 ông T1 tiếp tục tặng cho ông T 22,6m2 đất thuộc thửa 75, diện tích còn lại của thửa 75 ông T1 nhập vào thửa 74 (Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý ngày 20/5/2020 đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông T và ông V).

[4] Đối với thửa đất số 75, theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ông T chuyển nhượng lại cho ông V để thanh toán vào giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 112. Tuy nhiên, thời điểm ngày 17/3/2020 ông T không đứng tên chủ sử dụng đất đối với thửa đất số 75. Thực tế thửa đất số 75 là của vợ chồng ông Dương Lương T1, bà Nguyễn Thị Thúy A. Như vậy, đến ngày 20/4/2020 thì ông T vẫn chưa được toàn quyền quyết định chuyển nhượng đối với thửa đất số 75 này. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, do ông T không thông báo cho ông V biết trước tình trạng pháp lý của thửa đất số 75 làm cho ông V nhầm tưởng rằng ông T có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông V. Ông V cũng có lỗi không tìm hiểu kỹ về thửa đất 75 cũng như thỏa thuận, bàn bạc ký kết cụ thể với ông T và ông T1 là chủ sử dụng thửa 75 về cách thức giao dịch chuyển nhượng. Trên thực tế, tại thời điểm bên nguyên đơn và bên bị đơn hẹn đến văn phòng công chứng thì thửa đất số 75 vợ chồng ông T1, bà A vẫn còn đứng tên chủ quyền. Như vậy, ông T có lỗi vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận với ông V khi giao kết hợp đồng.

[5] Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 20/4/2020 giữa ông T và ông V làm cơ sở để hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng các quyền sử dụng đất cho nhau, ngoài ra ông T và ông V không thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ai khác (không ký với ông Dương Lương T1, bà Nguyễn Thị Thúy A). Mặt khác, về thỏa thuận phương thức thanh toán đối với việc cấn trừ thửa đất số 75 không rõ ràng, dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa bên bán và bên mua do đó, không có căn cứ cho rằng ông V có thực hiện việc thỏa thuận với vợ chồng ông T1. Trường hợp này, ông T không có quyền đơn phương ép buộc ông V phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 75 trực tiếp từ ông T1. Nếu ông T, ông T1, bà A muốn ông V nhận chuyển nhượng, thì phải bàn bạc, thỏa thuận và ký kết với ông theo cách thức giải quyết ghi tại mục V (Điều kiện cam kết chung) của Hợp đồng đặt cọc.

[6] Như vậy, các bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc là do lỗi của cả hai bên là ông T và ông V. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định phạt cọc trong trường hợp này là không có cơ sở, làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của bị đơn, cần phải hủy bản án phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ giải quyết phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

[Nguồn: Quyết định GĐT số: 270/2024/DS-GĐT ngày 24/10/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT số: 270/2024/DS-GĐT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: