[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án phúc thẩm vì công nhận Hợp đồng chuyển nhượng và Hợp đồng đặt cọc không đúng - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1] Tại GCNQSDÐ số 01676 ngày 26/01/2018, được Sở Tài nguyên và Môi trườngg tỉnh N cấp cho ông Nguyễn Vän T và bà Nguyễn Thị T1 diện tích 18.526.8 m thuộc thửa đất số 2, tờ bản đồ số 39, đất tọa lạc tại Ấp 2, xã S, huyện C, tỉnh N. Ngày 07/02/2018, ông T và bà T1 thế chấp toàn bộ quyền sử dụng dất trên để vay tiền của Ngân hàng Nông nghiêp và Phát triển Nông thôn – Chi nhánh huyện C, tỉnh N. Hợp đồng thế chấp đựợc công chứng và được đăng ký thể chấp đúng theo quy định của pháp luật. Ngày 08/3/2022 ông T và bà T1 mới thanh Toán trá hết nợ cho Ngân hàng.

[2] Ngày 20/12/2018, ông Nguyễn Văn T chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất đang thế chấp Ngân hàng cho ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X bằng “Giấy biên nhận” viết tay với nội dung “có nhận của vợ chồng anh Lê Văn Q với số tiền đặt cọc rẫy là 100.000.000 (một trăm triệu đồng). Tổng số tiền là 535.000.000 đồng còn 435.000.000 đồng đến ngày 02/11/2019 tôi làm sổ đỏ cho anh Q thì vợ chồng anh Q trả tôi nốt số tiền là 435.000.000 đồng“. Giấy biên nhận viết tay có sự xác nhận cùng ngày của Ban quản lý Ấp 2, xã S, huyện C, tỉnh N.

[3] để đảm bảo việc thi hành Quyệt định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 19/2020/QÐCNHGT-DS ngày 13/3/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh N về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vay tài sån giữa nguyên đơn là bà Trương Thị B và bị đơn là ông Nguyễn Văn T. Theo đó, ông T phải thực hiện nghĩa vụ thi hành án cho bà B số tiền 60.000.000 đồng và tiền lãi chậm thi hành án từ ngày 16/3/2020. Tai Quyết định số 169/QĐ-CCTHADS ngày 26/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh N (sau đây gọi tắt là Chi cục Thi hành án) đã căn cứ Quyết định số 19/QDST-DS ngày 13/3/2020 của Tòa án nhân dân huyện C; căn cứ Quyết định thi hành án số 203/QÐ-CCTHADS ngày 25/3/2020 của Chi cục Thi hành án với nội dung tạm dừng việc đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủy họai, thay đổi hiện trạng tài sản của ông Nguyễn Văn T đổi với 18.526,8m do ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1 đứng tên. Ông T đã được tống đạt Quyết định số 169 nêu trên tại Cơ quan Thi hành án cùng ngày 26/10/2020. Tại Biên bản xác minh ngày 22/6/2022 và tại Văn bán số 745/CCTHADS ngày 23/9/2022 của Chi cục Thi hành án gửi Tòa án nhân dân tỉnh N xác nhận qua xác minh, ông Nguyễn Văn T có tài sản duy nhất là quyên sử dụng đất diện tích 18.526,8m nêu trên.

Ngày 20/7/2020 ông Q, bà X khởi kiện ông T, bà T1 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy biên nhận” viết tay ngày 20/12/2018 và được Tòa án nhân dân huyện C thụ lý giải quyết ngày 27/7/2020. Trong quá trình Tòa án đang giải quyết vụ án, các bên đương sự tự thỏa thuận và ngày 29/10/2020, tại Văn phòng công chứng V, tỉnh N, vợ chồng ông Q, bà X (Bên A) làm “Hợp đồng đặt cọc” đặt cọc cho vợ chồng ông T, bà T1 (Bên B) số tiền 535.000.000 đồng. Giá chuyển nhượng là 535.000.000 đồng; Thời hạn đặt cọc là 01 năm kể từ ngày công chứng. Mục đích đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với diện tích 18.526,8m2 đất trồng cây lâu năm. Theo Hợp đồng đặt cọc thể hiện tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp ngày 08/02/2018. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 29/10/2020 các đương sự thỏa thuận lại về việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp.

Tại Quyết định số 100/2020/QÐST-DS ngày 04/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh N đã quyết định đình chi giải quyết vụ án dân sự do nguyên đơn là ông Q, bà X rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

Ngày 30/12/2021 ông Q, bà X tiếp tục khởi kiện ông T, bà T1 tranh chấp hợp đồng chuyển nhuợng quyền sử dụng đất theo “Giấy biên nhận” viết tay ngày 20/12/2018 và Hợp đồng đặc cọc ngày 29/10/2020 và được Tòa án nhân dân huyện C thụ lý giải quyết ngày 30/12/2021

[5] Xét thấy: Tại khoản 8 Điều 322 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên nhân thế chấp: “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”.

Khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên thế chấp: “..

Đuợc bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trưòng hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh Tóan tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu duợc, tài sản đuợc thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

Đuợc bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy đinh của luật.”

Tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nưóc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nuớc ngoài không được nhận chuyễn nhượng, nhân tặng cho quyền sử dụng đất đối với truờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhuợng, tặng cho quyền sứ dụng đất”.

Như vây, theo quy định của Bộ luật Dân sự và quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguời nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ tìm hiểu, kiểm tra thửa đất mà mình ký hợp đồng nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật có đuợc phép chuyển nhượng không, nếu thuộc truờng hợp không cho phép chuyển nhượng thì không được chuyển nhượng. Trong vụ án, ngày 20/12/2018 các bên đương sự chuyển nhuợng quyền sự dụng đất bằng giấy viết tay không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã vi phạm quy định Điều 129 Bộ luật Dân sư; khi các bên đang tranh chấp tại Tòa án, mặc dù biết rõ trước đó tài sản tranh chấp đang đuợc thế chấp tại Ngân hàng và bị Cơ quan thi hành án tạm dừng chuyển dịch nhưng ông Q vẫn đặt cọc nhằm mục đích nhận chuyển nhượng phần đất trên với ông T. Việc chuyển nhượng giữa các đuơng sự vi phạm điều cẩm tại khoản 8 Điều 322 Bộ luật Dân sự và vi phạm khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013; do đó Hợp đồng chuyển nhượng cũng như giao dịch đặt cọc giữa ông T và ông Q là trái pháp luật. Ông Q, bà X cũng có lỗi trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông Q về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng và tuyên Hợp đồng chuyển nhuợng ngày 20/10/2018 và Hợp đồng đặt cọc ngày 29/10/2020 giữa ông Q và ông T đối với phần đất diện tích 18.526,8 m, thuộc thửa đất số 2, tờ bản đồ số 39, tọa lạc ấp 2, xã S, huyện C, tỉnh N vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật. Bản án phúc thẩm công nhận và cho lưu thông Hợp đồng chuyển nhượng và Hơp đồng đặt cọc ngày 29/10/2020 của ông T với ông Q là không đúng quy định của pháp luật.

[6] Trên cơ sở xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 123, Điểu 129, Điều 500, Điều 501 BLDS năm 2015; điểm c khỏan 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Toa án cấp sơ thẩm xác định lỗi của ông T nhiều hơn (6/4) và buộc ông T phải thanh Toán số tiền chênh lệch là 1.625.707.000 đồng cho ông Q, bà X là đảm bảo quyền lợi của các bên và phù hợp với quy định của pháp luật.

[Nguồn: Quyết định GĐT: 94/2023/DS-GĐT ngày 16/5/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn QĐ số: 94/2023/DS-GĐT

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An