[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án phúc thẩm và sơ thẩm vì không công nhận hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 129 BLHS 2015 - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Nguồn gốc thửa đất mà bà Trần Thị Minh N chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn O là do HTX Trung Chỉ xét cấp cho ông Lê Văn S vào tháng 07/1992. Tại thời điểm bà N nhận chuyển nhượng, ông S chưa kê khai, đăng ký. Sau đó ông S chuyển nhượng phần diện tích đất trên cho bà N. Đến Tháng 9/2002 bà N chuyển nhượng lại một phần diện tích (5m x 18m) cho ông O theo giấy chuyển nhượng lập ngày 14/9/2022, giá trị chuyển nhượng 63.000.000 đồng. Toàn bộ quá trình chuyển nhượng diện tích đất nêu trên được lập bằng văn bản nhưng không được cơ quan có thẩm quyền chứng thực và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[2]. Xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 14/9/2002) giữa bà Trần Thị Minh N và ông Nguyễn Văn O thì thấy:

Thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/9/2002 giữa bà N và ông O thì thửa đất đang tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng không được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là vi phạm quy định tại khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/9/2002; ông O đã thanh toán đầy đủ số tiền 63.000.000 đồng và bà N đã giao đất cho ông O theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/9/2022; sau khi nhận diện tích đất tranh chấp, ông O sử dụng xây dựng hàng rào bao quanh và làm nhà trên toàn bộ thửa đất (nhà tạm để làm nhà kho cất giữ vật dụng và để ô tô) từ năm 2008 cho đến nay. Bên cạnh đó, việc sử dụng diện tích đất tranh chấp của ông O phù hợp với quy hoạch khu dân cư đã được phê duyệt điều chỉnh phân khu tỷ lệ 1/2000 phường A tại Quyết định số 2787/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Đông Hà ngày 31/12/2011 và được UBND phường A, thành phố Đ xác lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông O tại: Biên bản về việc xác định ranh giới, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất của hộ ông Nguyễn Văn O ngày 26/11/2010, phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng ngày 25/01/2021, phiếu lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất ngày 26/6/2016, danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 03/8/2016 và ngày 29/3/2021, sổ mục kê do UBND phường A lập năm 2019 thể hiện tên người sử dụng, quản lý đất là Nguyễn Văn O hiện trạng sử dụng đất là 90,1m2 ; đã thể hiện việc sử dụng đất tranh chấp của hộ ông Nguyễn Văn O ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/9/2002 (Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 14/9/2002) giữa bà Trần Thị Minh N và ông Nguyễn Văn O phải được công nhận theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Giấy chuyển nhượng đất” lập ngày 14/9/2002 vô hiệu là không đúng pháp luật.

Việc UBND phường A lập biên bản vi phạm hành chính ngày 19/3/2003 đối với bà N về hành vi bà N nhận chuyển nhượng đất của ông S khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép, không phải là hành vi vi phạm hành chính của ông S.

[3]. Tại đơn yêu cầu phản tố, bà N có yêu cầu “buộc ông O phải tháo dở toàn bộ nhà để xe ô tô trên đất tranh chấp” nhưng Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm không xem xét, giải quyết là chưa giải quyết hết yêu cầu của đương sự; vi phạm quyền tự định đoạt của đương sự theo quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4]. Theo kết quả đo đạc, được xác nhận của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đông Hà thể hiện phần diện tích đất tranh chấp mà ông O đang quản lý, sử dụng 86m2 , trong đó có 32m2 đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Đ. Do đó, khi giải quyết lại vụ án phải đưa ông Đ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự.

Từ những nhận định trên thấy rằng Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 43/QĐ-VKS-DS ngày 18/5/2023 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có căn cứ pháp luật nên Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận toàn bộ kháng nghị.

[Nguồn: Quyết định GĐT số: 23/2023/DS-GĐT ngày 12/7/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NĂNG]

Xem file đính kèm toàn văn QĐ số: 23/2023/DS-GĐT

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An