[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án phúc thẩm do công nhận hiệu lực của hợp đồng giả tạo - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Thửa đất số 602, tờ bản đồ số 40, diện tích 241,6m2 , trên đất có căn nhà cấp 4 diện tích 101,3m2 , tọa lạc tại địa chỉ 61/1C ấp ĐL, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc của vợ chồng ông Trần Kim T1, bà Nguyễn Thị B1 (đã chết). Ngày 01/10/2012, hàng thừa kế của bà B1 lập văn bản thỏa thuận để cho ông T1 được hưởng toàn bộ di sản thừa kế của bà B1. ông T1 đã được cập nhật đứng tên trên giấy chứng nhận ngày 23/10/2012. Ngày 20/12/2012, ông T1 lập hợp đồng tặng cho con trai là anh Trần Phú C1 nhà đất nêu trên. Anh C1 đã được cập nhật biến động đứng tên trên giấy chứng nhận ngày 09/01/2013. Ngày 20/5/2014, anh C1 thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho ông K với giá 3.000.000.000 đồng, hợp đồng này không có công chứng, chứng thực. Ngày 22/5/2014, anh C1 lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho ông Trần Quốc K, hợp đồng có công chứng của Phòng Công chứng H Thành phố Hồ Chí Minh, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 1.000.000.000 đồng. Theo đó, ông K đã được cập nhật đứng tên trên giấy chứng nhận ngày 27/6/2014.

[2] Mặc dù Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 011651 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng H Thành phố Hồ Chí Minh, ký kết giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần Quốc K do sự tự nguyện giữa hai bên, nhưng có căn cứ pháp luật để xác định rằng giao dịch dân sự này là giao dịch dân sự giả tạo để che dấu giao dịch dân sự vay tài sản giữa họ với nhau, lý do như sau

Vào ngày 03/7/2013, anh C1 đã ký kết hợp đồng để chuyển nhượng nhà đất số 61/1C nêu trên cho ông Vũ C3, với giá chuyển nhượng là 3.000.000.000 đồng. Ngày 14/01/2014, anh C1 và ông C3 thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng này. Ngày 14/01/2014, anh C1 tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 61/1C cho ông Nguyễn Bảo Q với giá 3.000.000.000 đồng. Ngày 22/5/2014, anh C1 và ông Q thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng này. Ngày 24/9/2014, ông K và vợ là bà Nguyễn Thị Xuân M ký hợp đồng ủy quyền có công chứng của Văn phòng Công chứng ĐS để ủy quyền cho ông Q và ông Trần Ngọc C2 quản lý, sử dụng cho thuê…đối với nhà đất số 61/1C. Từ ngày 02/8/2013 đến ngày 10/4/2014, ông T1 và anh C1 đều trả tiền lãi vào số tài khoản của ông C2 với tổng số tiền là 361.000.000 đồng. Những tài liệu, chứng cứ nêu trên cho thấy giữa ông C2, ông Q và ông K có sự quen biết, liên hệ với nhau trong việc thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng, cho vay tài sản

Ông K cho rằng ông nhận chuyển nhượng nhà đất của anh C1 với giá 7.000.000.000 đồng, trong đó ông đã giao cho anh C1 3.000.000.000 đồng, giao cho ông T1 4.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, anh C1 chỉ thừa nhận có nhận 3.000.000.000 đồng; còn ông T1 cho rằng số tiền 4.000.000.000 đồng ông ký nhận là do bị ép buộc. Quá trình giải quyết vụ án, ông K không chứng minh được giá chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 7.000.000.000 đồng, cũng không chứng minh được anh C1 đồng ý để ông T1 nhận thay số tiền 4.000.000.000 đồng. Như vậy, chỉ có căn cứ xác định giá chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 3.000.000.000 đồng. Theo Chứng thư thẩm định giá ngày 15/8/2017 của Công ty Cổ phần tư vấn và thẩm định giá ĐN thì giá thị trường đối với nhà đất số 61/1C tại thời điểm tháng 5/2014 là 9.515.685.000 đồng. So sánh với giá các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng thì có căn cứ xác định số tiền đã giao nhận với nhau (3.000.000.000đ) không phải là giá trị thực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà, mà số tiền này là đối tượng của một loại giao dịch khác là hợp đồng vay tài sản.

Sau khi ông K đã được đứng tên trên giấy chứng nhận, ông K không nhận nhà đất mà thỏa thuận cho ông T1 thuê lại với giá 30.000.000đ/tháng. Căn cứ Chứng thư thẩm định giá ngày 10/01/2019 của Công ty Cổ phần tư vấn và thẩm định giá ĐN thì giá cho thuê nhà đất số 61/1C tại thời điểm năm 2014 là 8.528.000đ/tháng. So sánh với giá thuê nhà mà các bên thỏa thuận thì có căn cứ số tiền các bên thỏa thuận (30.000.000đ/tháng) không phải giá trị thực của giao dịch thuê nhà mà là tiền lãi phát sinh từ hợp đồng vay tài sản.

Từ những phân tích trên, có đủ cơ sở khẳng định hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 20/5/2014 và 22/5/2014 là giả tạo nhằm che dấu hợp đồng vay tiền giữa ông K và anh C1.

[3] Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005, Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ngày 20/5/2014; hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 22/5/2014 giữa anh C1 và ông K; hợp đồng thuê nhà ngày 01/7/2014 giữa ông K và ông T1 bị vô hiệu do giả tạo và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là đúng. Tòa án cấp phúc thẩm xác định anh C1 đã chuyển nhượng nhà đất số 61/1C cho ông K với giá 7.000.000.000 đồng. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên có hiệu lực là chưa xem xét, đánh giá đúng, đầy đủ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án

[4] Do đó, Ủy ban Thẩm phán chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy bản án dân sự phúc thẩm; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

[5] Giải quyết hậu quả của việc thi hành án

Về án phí dân sự sơ thẩm

Ông Trần Kim T1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Chi cục Thi hành án dân sự huyện HM đã hoàn trả xong cho ông T1 toàn bộ số tiền tạm ứng án phí là 46.000.000 đồng và 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số AA/2019/0004222 và AA/2019/0004224 cũng ngày 14/6/2019.

Ông Trần Quốc K phải phải chịu 300.000 đồng án phí đối với yêu cầu đòi tài sản, 81.800.000 đồng đối với yêu cầu đòi tiền thuê nhà không được chấp nhận, 900.000 đồng đối với các hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu. ông K đã nộp tạm ứng án phí sơ thẩm là 28.050.000 đồng theo biên lại thu tiền số AA/2012/03909 ngày 24/6/2015 và AA/2017/0018364 ngày 22/5/2018. Ngày 24/8/2022, Chi cục Thi hành án dân sự huyện HM đã thi hành bản án phúc thẩm hoàn trả xong cho ông K số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 28.050.000 đồng theo phiếu chi số 0845 ngày 24/8/2022. Do đó, ông K phải nộp lại toàn bộ số tiền án phí dân sự sơ thẩm, tổng cộng là 83.000.000 đồng

Anh Trần Phú C1 phải chịu 128.887.500 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Anh C1 đã thi hành được 600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, còn lại là 128.287.500 đồng, khấu trừ vào số tiền 20.400.000 đồng tạm ứng án phí còn lại mà anh C1 đã nộp theo theo Biên lai thu tiền số AA/2016/0030800 ngày 15/5/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện HM. Anh C1 còn phải nộp 107.887.500 đồng án phí dân sự sơ thẩm

Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ủy ban thẩm phán hủy bản án dân sự phúc thẩm, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm nên ông Trần Quốc K phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng. Chi cục Thi hành án dân sự huyện HM đã thi hành trả cho ông Trần Quốc K 300.000 đồng tạm ứng án phí theo phiếu chi số 0845 ngày 24/8/2022. Do đó, ông K phải nộp lại số tiền án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng.

Các phần khác của bản án dân sự phúc thẩm đã bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh tạm đình chỉ thi hành án hoặc chưa ra quyết định thi hành án do chưa có đơn yêu cầu thi hành án.

[Nguồn: Quyết định GĐT số: 117/2023/DS-GĐT ngày 13/6/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn QĐ số: 117/2023/DS-GĐT

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An