[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án do Tòa sơ thẩm chưa làm rõ ranh giới, lối đi chung và nguồn gốc hàng rào, đánh giá chưa đầy đủ thực tế nên kết luận lấn chiếm đất thiếu căn cứ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục kháng cáo:

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 17 tháng 7 năm 2024 bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc G và ông Nguyễn Thanh T làm Đơn kháng cáo. Xét Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Ngọc G và ông Nguyễn Thanh T thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định tại các Điều 70, Điều 271, Điều 272, Điều 273, Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét, xét xử theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải có trách nhiệm tháo dỡ hàng rào ranh giới đất đã xây dựng trái phép và trả lại phần diện tích đất lấn chiếm của nguyên đơn là 686,3m2. Xét thấy, vụ án có quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp về quyền sử dụng đất”. Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ tranh chấp và giải quyết đúng thẩm quyền được pháp luật quy định tại khoản 9 Điều 26; Điều 37 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về sự vắng mặt của đương sự tại phiên tòa phúc thẩm:

Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[4] Về nội dung giải quyết yêu cầu kháng cáo, Hội đồng xét xử nhận định: [4.1] Nguồn gốc thửa đất số 60, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại ấp B, xã C, thành
phố P, tỉnh Kiên Giang của nguyên đơn ông K và bà V theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ 589004 do UBND huyện P cấp ngày 07/01/2011 (cập nhật chủ sử dụng mới là ông K, bà V ngày 02/8/2016) do nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Trương Hoàng G1. Thửa đất có diện tích: 2.430,8m2 (hiện còn 2.320,5 m2 do Nhà nước thu hồi 110,3m2 để mở rộng đường vào tháng 5/2016).

Nguồn gốc đất của bị đơn bà G, ông T sử dụng là do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ ông Võ Thành Đ (em bà V) với diện tích 6.537m2 vào năm 2012. Đất này do ông Đ nhận chuyển nhượng từ vợ chồng cụ B và cụ B1 năm 2012 (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Phù Thị B1) nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng từ cụ B, cụ B1 cho ông Đ. Khi ông Đ chuyển nhượng cho bà G thì bà G ký hợp đồng chuyển nhượng với cụ B, cụ B1 cho đúng thủ tục nhưng thực tế là giao dịch với ông Đ.

Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ (bút lục số 63-65): Vị trí đất hiện nay gia đình bà G đang sử dụng có chiều ngang mặt trước giáp đường C Ngoài là 40,25m (dư so với giấy chứng nhận là 1,27m), chiều ngang sau hậu giáp đất còn lại của ông Đ là 41,04m (thiếu so với giấy chứng nhận là 2,69m), một cạnh giáp đường bê tông tự mở, một cạnh giáp đất bà V, ông K. Tính tổng diện tích thì thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp là 93,9m2.

Còn đất của bà V, ông K hiện trạng sử dụng chiều ngang mặt giáp đường Cây Thông Ngoài 13,60m (thiếu 1,27m so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), chiều ngang sau hậu là 7,42m (thiếu 7,57m so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Thiếu 686,3m2.

Bên cạnh đất bà Giàu có đường bê tông tự mở có chiều ngang giáp mặt đường 4,79m, chiều ngang sau hậu giáp đất bà G là 5,21m, phần đường còn lại chạy dài đụng núi là lối đi của các hộ dân phía sau đất bà G, trong đó có gia đình ông Đ đang sinh sống và sử dụng lối đi này.

Phần diện tích đất tranh chấp 686,3m2 tọa lạc tại ấp B, xã C, Thành phố P, tỉnh Kiên Giang theo hiện trạng sử dụng thì gia đình bà G, ông T đang quản lý. Còn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phần đất tranh chấp này nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà V, ông K, nằm ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T, bà G. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T, bà G thì một phần diện tích con đường bê tông này nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà G là 769m2.

[4.2] Tòa án cấp sơ thẩm nhận định, theo lời khai của các bên đương sự thì ông Đ là người đã chuyển nhượng đất cho bà G vào năm 2012, hai bên có xác định ranh giới, con đường tự mở nằm ngoài vị trí đất ông Đ giao cho bà G. Sau khi nhận đất năm 2012, bà G đã tiến hành rào đất và sử dụng đến năm 2016. Khi bà V, ông K nhận chuyển nhượng đất từ ông G1 và phát sinh tranh chấp năm 2019. Ông Đ cho rằng con đường bê tông hiện nay có một phần nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà G, bản thân ông Đ cũng không biết là có nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụ B1 hay không. Nhưng con đường này UBND xã C có văn bản xác định trước đây là đường đất đỏ được hình thành từ năm 2011 do ông Nguyễn Thành H1 sau khi nhận chuyển nhượng đất của bà Tống Kim N mở để sử dụng làm lối đi, không có tranh chấp và đây là đường duy nhất dành cho các hộ dân phía sau sử dụng và thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụ Phù Thị B1. Gia đình ông Đ cũng sử dụng con đường này làm lối đi. Bà Tống Kim N xác định con đường này thuộc quyền sử dụng đất của cô bà là bà Tống Thị Kim M1 để cho các con cháu ở phía sau đất làm lối đi và bà N đã nhận chuyển nhượng đất từ bà K2 vào năm 2007 và con đường này đã hình thành là đường đất đỏ, việc sử dụng đất từ trước đến nay không ai tranh chấp.
Tại phiên toà sơ thẩm, ông T cho rằng tọa độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ B1 là sai nhưng theo ý kiến của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ1 tại Văn bản số: 415, ngày 11/01/2023 và ý kiến của UBND thành phố P thì tọa độ không sai lệch và vị trí ranh giới đất không trùng lấn lên nhau.

Từ đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định phần đất 769m2 hiện là đường bê tông làm lối đi thuộc diện tích đất của cụ Phù Thị B1 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 2004, cấp đổi lại năm 2014. Hội đồng xét xử xét thấy:

[4.2.1] Lời khai của ông Võ Thành Đ là người chuyển nhượng đất cho bị đơn có lời khai (bút lục số 227): Con đường đất đỏ nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà G, trước đây là đường đất đỏ làm cho dân đi không nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụ Phù Thị B1. Sau này dân hùn tiền lại làm lộ bê tông, hàng rào cụ Phù Thị B1 nằm ngoài con đường. Sau đó ông Đ có xác nhận lại là con đường có nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụ B1 hay không thì ông không biết. Như vậy lời khai này của ông Đ đã xác định khi ông nhận chuyển nhượng đất từ cụ B1 đã có ranh là hàng rào cụ B1 đã rào lại và nằm ngoài con đường bê tông dân đi.
Tại Biên bản lấy lời khai bà Tống Kim N ngày 21/9/2023 (bút lục số 233), bà N khai rằng năm 2007, bà nhận chuyển nhượng đất của bà Tống Thị K2 và ông Tống Văn M. Bà K2, ông M có cho bà con đường rộng 04m, dài đến hết đất và đã sử dụng làm đường đi từ trước đến nay không ai tranh chấp. Ông Đ có đất phía sau và có thương lượng với bà để đi chung con đường này. Năm 2021, các hộ dân hùn tiền làm con lộ như hiện nay. Bà có ý kiến là con đường này có một phần nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn bà G là không đúng, vì là đường đi thuộc quyền sử dụng của gia đình bà và các hộ dân. Từ đó bà có yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm điều chỉnh tọa độ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với hiện trạng, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ yêu cầu này. Bởi vì, lời khai của bà Tống Kim N phù hợp với lời khai ban đầu của ông Võ Thành Đ là đường đất đỏ cho dân đi là có trước khi ông Đ nhận chuyển nhượng từ cụ B1, có trước khi ông Đ chuyển nhượng lại cho bị đơn là của bà Tống Kim N. Ông Đ là một trong số hộ dân đi nhờ đường đi này và không nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụ Phù Thị B1, đã có ranh giữa đất cụ B1 và đường các hộ dân đi. (ông Đ cho rằng khi nhận chuyển nhượng từ cụ B1, đường đi này nằm ngoài ranh hàng rào của cụ B1). Tuy nhiên, sau nhiều lần cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ B1, đến năm 2014 thì đường bê tông lại nằm một phần trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụ B1. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ vì sao và chưa làm rõ yêu cầu của bà Tống Kim N (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) đề nghị điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về con đường bê tông (vì con đường này là lối đi chung của các hộ dân phía sau) mà lại xác định 769m2 đất đường bê tông làm lối đi thuộc quyền sử dụng của cụ B1, từ đó xác định bị đơn khi nhận chuyển nhượng đất bị thiếu 771,2m2 do là lối đi của các hộ dân, nên cho rằng bị đơn do thiếu đất mới lấn qua đất của nguyên đơn 686,3m2 là không đủ căn cứ chứng minh, chưa thuyết phục. Hơn nữa, cấp sơ thẩm nhận định tại mục [4.4] cho rằng diện tích 769m2 hiện làm lối đi cho các hộ dân và bà Tống Kim N không ai tranh chấp nên cho quyền bị đơn ông T, bà G khởi kiện thành vụ án khác. Tuy nhiên tại Biên bản lấy lời khai ngày 21/9/2023 bà Tống Kim N đã có yêu cầu làm rõ xác định lại mốc tọa độ để trả lại đường đi cho các hộ dân và bà, nên Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng không có tranh chấp là không đúng.

[4.2.2] Theo Bản suy giải hiện trạng quá trình sử dụng đất của Đ3 đã xác định từ thời điểm năm 2013 đến năm 2021 các thửa đất tranh chấp, ranh giữa đất nguyên đơn và bị đơn không có dấu hiệu dịch chuyển nào, thông qua hình ảnh của các lớp phủ trong bản đồ. Việc xác định này phù hợp với lời khai của bà Phạm Thị Kim V1, bà Phạm Thị Kim L tại “Đơn tường trình” ngày 07/5/2025 xác nhận các bà là con của cụ Phạm Văn B và Phù Thị B1, hàng rào giữa đất nguyên đơn và bị đơn hiện nay là do gia đình các bà rào lại sau khi chuyển nhượng một phần đất cho ông Trần Chí B2 (ông B2 sau đó chuyển nhượng cho ông G1, ông G1 chuyển nhượng lại cho nguyên đơn), trong suốt quá trình này không có ai tranh chấp. Sau đó gia đình các bà chuyển nhượng một phần đất cho ông Võ Thành Đ, ông Đ giữ nguyên hiện trạng và sau đó chuyển nhượng lại cho bị đơn.
Mặt khác, nguyên đơn cũng xác nhận tại phiên tòa phúc thẩm, khi nhận chuyển nhượng đất từ ông G1 cũng không đo đạc thực tế, cũng không kiểm tra hàng rào ranh giữa hai bên, đến khi phát hoang, đo đất mới biết bị thiếu đất và phát hiện hàng rào ranh do bị đơn lấn qua.

[4.3] Như vậy, có căn cứ xác định ranh hàng rào có trước khi nguyên đơn và bị đơn nhận chuyển nhượng đất, phù hợp với Bản suy giải hiện trạng đất, lời khai ban đầu của ông Võ Thành Đ là không có sự thay đổi về ranh đất từ trước đến nay. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ phần đường đi là lối đi chung của các hộ dân có trước khi cụ B1 chuyển nhượng cho ông Đ, nhưng qua nhiều lần cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tách thửa thì một phần đường đi nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụ B1, trong khi các đương sự đều xác định phần đường đi này của bà Tống Kim N và các hộ dân phía sau sử dụng; bà Tống Kim N có yêu cầu làm rõ mốc giới, ranh giới đường đi này là cần thiết để xác định chính xác ông Đ chuyển nhượng của cụ B1 phần đất nào, ranh mốc giới cụ thể; chưa xác định được hàng rào giữa đất nguyên đơn và bị đơn do chủ sử dụng nào rào lại, trong khi nguyên đơn không xác định ai xây dựng, bị đơn xác định có trước khi chuyển nhượng, các con cụ B1 thì xác nhận do gia đình cụ B1 rào lại từ trước khi chuyển nhượng cho ông Đ. Tòa án cấp sơ thẩm chưa đánh giá thực tế, chưa xem xét việc nguyên đơn là người nhận chuyển nhượng đất sau bị đơn, nguyên đơn không đo đạc thực tế, chưa kiểm tra ranh đất cụ thể giữa nguyên đơn và bị đơn mà xác định bị đơn vì thiếu 771,2m2 đất do làm lối đi mà lấn qua đất của nguyên đơn 686m2 trong khi bị đơn vẫn còn thiếu đất so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp là chưa đủ căn cứ vững chắc. Cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần phải hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.

[5] Về án phí: Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng sẽ được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Án phí dân sự phúc thẩm: Chưa ai phải chịu, bà Nguyễn Thị Ngọc G và ông Nguyễn Thanh T được nhận tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

[NGUỒN: Bản án số 639/2025/DS-PT NGÀY 11/6/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

LINK PDF: Bản án số 639/2025/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: