[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực dù người ký không đứng tên sổ đỏ, nếu các bên đã biết và chấp nhận tư cách đại diện hợp pháp - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: Kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Ngọc K, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Hải P thực hiện đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Ngọc K, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Hải P:

[2.1] Xét thấy, ngày 26/02/2025 bà Phạm Thị L. thỏa thuận nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Ngọc Kiều P2 đất kích thước 12m x 53m, có 100 thổ cư, thuộc thửa đất số 1652, tờ bản đồ số 28, đất tọa lạc tại ấp K, xã B, thành phố T, tỉnh Tây Ninh nay là phường B, tỉnh Tây Ninh, giá chuyển nhượng là 3.360.000.000 đồng. Bà L thoả thuận đặt cọc cho bà K số tiền 50.000.000 đồng, hai bên có lập “Giấy đặt cọc” ngày 28/2/2025 và bà L. đã giao số tiền 50.000.000 đồng cho bà K. Hai bên thoả thuận, trong thời hạn 60 ngày, hai bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhương, giao đất và tiền đúng thời hạn, nếu vì bất kỳ lý do gì, bên bản không bán nữa thì bên bán sẽ bồi thường tiền cọc gấp đôi, nếu vì bất kỳ lý do gì bên mua không mua nữa thì sẽ bà u mất hết số tiền cọc. Như vậy, giữa bà L. và bà K đã xác lập 01 thỏa thuận “đặt cọc” để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến phần đất kích thước 12m x 53m, có 100m² đất thổ cư, thuộc thửa đất số 1652, tờ bản đồ số 28, đất tọa lạc tại ấp K, xã B, thành phố T, tỉnh Tây Ninh nay là phường B, tỉnh Tây Ninh, giá chuyển nhượng là 3.360.000.000 đồng. Hai bên thoả thuận, trong thời hạn 60 ngày, hai bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhương, giao đất và tiền đúng thời hạn, nếu vì bất kỳ lý do gì, bên bán không bán nữa thì bên bán sẽ bồi thường tiền cọc gấp đôi, nếu vì bất kỳ lý do gì bên mua không mua nữa thì sẽ chịu mất hết số tiền cọc.

[2.2] Xét thấy, tại phiên toà phúc thẩm, đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn bà L trình bày, thoả thuận ban đầu bà L. đồng ý đặt cọc 100.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất trên, tuy nhiên sau khi ký xong Giấy đặt cọc thì bả L mới biết thửa đất số 1652, tờ bản đồ số 28, đất tọa lạc tại ấp K, xã B, thành phố T, tỉnh Tây Ninh nay là phường B, tỉnh Tây Ninh hiện do bà Trần Thị Hải P đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà chỉ đồng ý giao số tiền cọc là 50.000.000 đồng. Như vậy, khi thoả thuận đặt cọc, nguyên đơn bà L. đã biết thừa đất trên do bà Trần Thị Hài P đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bà K là người đại diện bà P thực hiện thoả thuận đặt cọc với bà L. Do đó, căn cứ Điều 117 của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2025 giữa hai bên đã thoả mãn các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự nên hợp đồng này được xem là hợp pháp, có hiệu lực và buộc các bên thực hiện. Do vậy việc nguyên đơn trình bày do bà Nguyễn Ngọc K không phải là người đứng tên thửa đất để cho rằng hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2025 bị vô hiệu là không có cơ sở.

[2.3] Xét thấy, ngày 18/4/2025 khi chưa hết thời gian thoả thuận theo hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2025, thì bà L. đã tiến hành khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà K, bà P, xem như bà đã từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà K, bà P, là vi phạm thoả thuận đặt cọc. Như vậy, lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không được ký kết hoàn toàn thuộc về bà L nên bà phải chịu mất cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự. Do đó, việc Toà án cấp sơ thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của của bà L là không có căn cứ.

[3] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Ngọc K, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Thị Hải P. Quan điểm phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Nính là có căn cứ nên được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu khởi kiện không được Toà án chấp nhận.
thẩm. Bà Nguyễn Ngọc K và bà Trần Thị Hải P không phải chịu án phí dân sự sơ

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: bị đơn bà Nguyễn Ngọc K, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Hải P không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo được Tòa án chấp nhận.

[NGUỒN: Bản án số 286/2026/DS-PT NGÀY 12/3/2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH]

LINK PDF: Bản án số 286/2026/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: