[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm Điều 123 BLDS, do không đúng quy định về hình thức và nội dung nên thuộc trường hợp vô hiệu toàn bộ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:

[1] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông bà Nguyễn Ngọc A, Nguyễn Đông H, Nguyễn Thị Minh S và Huỳnh Văn V đã được Toà án triệu tập hợp lệ lần thứ hai và đã có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành phiên toà phúc thẩm xét xử vắng mặt các đương sự trên.

[2] Năm 1995, UBND huyện H có chủ trương xây dựng lưới điện hạ áp tại xã Â (nay là xã Â), trong đó tuyến điện có đi qua một phần thửa đất số 257, tờ bản đồ số 07, diện tích 475m2 (trong đó có 400m2 đất ở và 75m2 đất vườn) (viết tắt là thửa đất số 257) của hộ ông T. Thửa đất trên có nguồn gốc là Nhà nước cân đối giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ ông T theo Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ. Tuy nhiên, tuyến điện chỉ đi ngang trên không, làm hạn chế một phần diện tích đất của hộ ông T nên Nhà nước không thực hiện công tác thu hồi đất.

Năm 2003, ông T làm đơn xin xây dựng lại nhà ở tại thửa đất số 257 nhưng qua kiểm tra, UBND xã Â thấy vướng hành lang điện nên không cho xây dựng và hướng dẫn ông làm đơn xin giao lô đất khác.

Ngày 16/4/2003, ông T làm đơn xin giao đất để làm nhà ở, có nội dung như sau: Địa điểm khu đất xin giao: Lô quy hoạch số 04, thuộc thửa đất số 121, tờ bản đồ số 7, thuộc xóm B, thôn P, diện tích 151m2; giới cận: Đông giáp Lê Văn S1 (lô số 5), Tây giáp Nguyễn Châu Đ1 (lô số 3), Nam giáp chỉ giới đường ĐT 630, Bắc giáp mương tưới hợp tác xã và ruộng lúa; mục đích sử dụng là xây dựng nhà ở; nội dung cam kết là sử dụng đất đúng mục đích, theo quy định và trả tiền sử dụng đất đầy đủ đúng hạn (Bút lục số 09).

Ngày 09/01/2004, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện H và cán bộ địa chính xã Â đã tiến hành thẩm tra hồ sơ xin đất xây dựng nhà ở của hộ ông T, được UBND xã Â xác nhận ngày 24/11/2003; nội dung biên bản thể hiện là hiện nay đất ở của hộ ông T đã quy hoạch làm hành lang giao thông trường học, kính đề nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện H và UBND huyện H xem xét.

Ngày 31/3/2004, UBND huyện H ban hành Quyết định số 212 về việc giao thửa đất 121 cho hộ ông T để xây dựng nhà ở. Quyết định trên có nội dung: Xét đơn xin giao đất để xây dựng nhà ở của hộ ông T, theo đề nghị của Chủ tịch UBND xã Â (Tờ trình số 21/TT-TB ngày 24/11/2003) và của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện H, quyết định: Thu hồi 143m2 đất lúa, thửa đất số 121 (lô QH số 04), tờ bản đồ số 7 tại thôn P, xã Â và giao cho hộ ông T và bà L1 để xây dựng nhà ở; hộ gia đình được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và các khoản thuế khác về đất tại C,…, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới khu đất, làm thủ tục đăng ký địa chính tại UBND xã Â và thi hành các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng cơ bản; quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày giao đất mà hộ gia đình được giao đất không sử dụng hoặc đất sử dụng không đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi diện tích đất đã giao và không bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất (Bút lục số 07).

[3] Ngày 09/5/2004, vợ chồng ông T, bà L1 và vợ chồng ông T1, bà K đã thoả thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với nội dung “Căn cứ Quyết định số 212/QĐ-UBND ngày 31/3/2004 của UBND huyện H về việc giao đất cho hộ gia đình ông Nguyên Hồng T8 và bà Trần Thị L để xây dựng nhà ở. Hai bên đã bàn bạc thống nhất chuyển nhượng thửa đất ở… Hợp đồng đã lập thành hai bản, mỗi bên giữ 01 bản…”. Đại diện bên A có ông T8 ký, có xác nhận của nhân chứng ông Thời Mộng G và UBND xã Â (Bút lục số 78).

Ngoài ra, ngày 15/8/2004, ông T8 còn ký giấy chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông T1, bà K với nội dung “Do qui hoạch khu dân cư, nhà của tôi thuộc diện phải chuyển chỗ ở, Nhà nước có phân cho tôi lô đất có giới cận… Nhưng do tôi chưa có điều kiện làm nhà do đó tôi xin giao lại cho UBND xã để làm thủ tục cấp cho Trần Minh T1 và Mai Thúy K và đề nghị UBND xã khi quy hoạch thì làm thủ tục cấp đất khác cho tôi”; có xác nhận của UBND xã Â (Bút lục số 79).

Tại lời khai ngày 27/10/2020 (Bút lục 41, 42), ông T8 thừa nhận chữ ký trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 09/5/2004 và giấy chuyển nhượng đất ngày 15/8/2004 là chữ ký của ông; thừa nhận ông R1 (Cán bộ địa chính xã Â) đến thông báo “… sáng mai mang 10.000.000 đồng xuống UBND xã nhận quyết định cấp đất…”. Ngoài ra, ông T8 cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh ông bị lừa dối, ép buộc khi ký các giấy chuyển nhượng trên.

Do đó, việc ông T8 cho rằng ông không biết gì về các giấy tờ ông đã ký trên, không biết việc cấp đất cho hộ ông, không biết vợ chồng ông T1 và bà K xây dựng nhà ở trên thửa đất số 121 do UBND huyện H đã cấp cho hộ ông là không đúng thực tế khách quan. Đồng thời, căn cứ tài liệu, chứng cứ trên thể hiện ý chí của ông T8 là đã từ bỏ quyền sử dụng đất thửa đất số 121 và thống nhất giao lại thửa đất trên cho vợ chồng ông T1, bà K (bằng cách hợp thức hoá thông qua các hợp đồng đã ký nêu trên). Chính vì có sự thống nhất của ông T8 nên UBND xã Â mới giao Quyết định số 212 và cắm mốc giao thửa đất số 121 cho ông T1, bà K xây dựng nhà ở từ năm 2004 cho đến nay.

[4] Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự thì không có căn cứ nào thể hiện hộ ông T8 đã được giao, nhận Quyết định số 212 và giao, nhận thửa đất số 121 trên thực địa kể từ ngày có quyết định giao đất cho đến nay. Vợ chồng ông T8 cũng thừa nhận không nộp khoản tiền nào theo quy định để được giao thửa đất số 121 và theo xác nhận của UBND huyện H, UBND xã Â thì vợ chồng ông T1, bà K là người nộp các khoản thu theo quy định như tiền sử dụng đất 1.716.000 đồng, lệ phí trước bạ 17.160 đồng và tiền sang ủi mặt bằng 1.000.000 đồng mặc dù các chứng từ thu đều thể hiện tên ông T8.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở để xác định vào năm 2004, UBND huyện H có Quyết định số 212 cấp thửa đất số 121 cho hộ ông T8 nhưng hộ ông T8 không nhận cũng như không thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định, không sử dụng thửa đất được giao từ năm 2004 cho đến nay nên hộ ông T8, bà L chưa đủ các điều kiện để xác lập quyền sử dụng đất tại thửa đất trên theo quy định. Do đó, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của ông T8, bà L về việc buộc vợ chồng ông T1, bà K phải trả lại thửa đất số 121 theo Quyết định số 212.

[5] Xét yêu cầu của ông T1, bà K về việc yêu cầu Toà án huỷ Quyết định số 212 và giao thửa đất 121 cho ông bà được quyền sử dụng đất theo quy định:

[5.1] UBND huyện H cấp thửa đất 121 cho hộ ông T8 theo Quyết định số 212 là do vào năm 2004, thửa đất số 257 của hộ ông T8 bị vướng hành lang lưới điện hoặc do quy hoạch xây dựng hành lang giao thông buộc phải thu hồi đất của hộ ông T8. Tuy nhiên, trên thực tế thửa đất 257 của hộ ông T8 chỉ bị hạn chế một phần lưới điện trên cao nên từ đó cho đến nay UBND huyện H không có chủ trương thu hồi đất của hộ ông T8. Và thực tế đến năm 2013, hộ ông T8 xin xây dựng lại nhà ở trên thửa đất này và đã được UBND xã, huyện đồng ý cho hộ ông xây dựng lùi vào phía sau, hộ ông T8 sử dụng ổn định từ đó cho đến nay. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng đã quan tâm giao cho vợ chồng anh Nguyễn Viết N1 (con ông T8, bà L) một thửa đất khác và sử dụng ổn định đến nay.

Thấy rằng, tại thời điểm năm 2004, do đất hộ ông T8 bị ảnh hưởng phần không gian phía trên của dự án lưới điện hạ áp tại xã Â nên UBND huyện H ban hành Quyết định số 212 cấp cho hộ ông T8 thửa đất số 121 là phù hợp. Tuy nhiên, khi ông T8 không chấp nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính và từ chối nhận đất mà thoả thuận giao lại cho vợ chồng ông T1, bà K thì UBND huyện H phải thực hiện việc thu hồi quyết định trên để ban hành quyết định khác giao lại thửa đất số 121 cho vợ chồng bà K. Thực tế, kể từ khi ban hành đến nay, Quyết định số 212 chỉ tồn tại trên giấy, không được triển khai thực hiện, không được giao đất cho đúng đối tượng thụ hưởng. Hơn nữa, đến nay hộ ông T8 không còn thuộc diện phải thu hồi đất để thực hiện dự án lưới điện nên hộ ông T8 không phải là đối tượng để được xem xét giao đất theo quy định. Do đó, Quyết định số 212 không còn giá trị pháp lý để tổ chức thực hiện theo qui định nên cần phải huỷ quyết định trên là phù hợp.

[5.2] Như phân tích trên, tại thời điểm tháng 9/2004, hộ ông T8 chưa đủ căn cứ xác lập quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 121 theo quy định (chưa được cấp GCN), đất cấp cho hộ nhưng chỉ một mình ông T8 ký Giấy chuyển nhượng đất ngày 15/8/2008 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/5/2004 cho ông T1, bà K là vi phạm quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự, do không đúng quy định về hình thức và nội dung nên thuộc trường hợp vô hiệu toàn bộ.

Toà án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông T8, bà L với vợ chồng ông T1, bà K ngày 09/5/2004 là không phù hợp với nhận định trên. Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm, tuyên bố Giấy chuyển nhượng đất ngày 15/8/2008 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/5/2004 giữa ông T8, L với ông T1, bà K vô hiệu toàn bộ. Theo hợp đồng trên thì số tiền chuyển nhượng là 2.733.000 đồng nhưng thực tế ông T8, bà L và anh T1, chị K không phát sinh việc giao nhận tiền cũng như thoả thuận bất kỳ nghĩa vụ nào khác khi chuyển nhượng đất nên không xem xét về phần bồi thường thiệt hại và hoàn trả hoa lợi, lợi tức (nếu có) do giao dịch dân sự vô hiệu.

[5.3] Căn cứ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và Luật Đất đai thì Toà án chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai trong phạm vi quy định của pháp luật tố tụng, không có thẩm quyền giao quyền sử dụng đất và cấp GCN. Do đó, ông T1 và bà K yêu cầu giao thửa đất số 121 cho ông bà được quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.

Tuy nhiên, trên thực tế từ năm 2004, vợ chồng ông T1, bà K cũng đã có đơn xin đất làm nhà ở; sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, vợ chồng ông T1, bà K cũng đã tiến hành xây dựng nhà ở kiên cố trên thửa đất số 121 vào năm 2004 và ở ổn định cho đến năm 2019 thì mới phát sinh tranh chấp. Ngoài ra, theo xác nhận của UBND huyện H và UBND xã Â thì vị trí nhà ở hiện tại của vợ chồng ông T1, bà K phù hợp với quy hoạch khu dân cư xã Â nên nên ông T1 bà K được quyền tiếp tục sử dụng thửa đất 121 là phù hợp. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ông T1 và bà K, sau khi án có hiệu lực, ông T1 và bà K được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để lập thủ tục cấp GCN đối với thửa đất 121 theo quy định của pháp luật về đất đai.

[6] Tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định đề nghị hủy bản án sơ thẩm vì bị đơn có yêu cầu phản tố hủy Quyết định số 212 là thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định.

Thấy rằng, yêu cầu huỷ Quyết định số 212 của bị đơn không phải là yêu cầu phản tố mà là yêu cầu huỷ quyết định cá biệt trong vụ án dân sự bởi lẽ yêu cầu huỷ quyết định trên là yêu cầu của bị đơn đối với cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định chứ không phải là yêu cầu bù trừ nghĩa vụ với yêu cầu của nguyên đơn. Đồng thời, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án phải xem xét toàn bộ nội dung vụ án và có thể hủy các quyết định cá biệt liên quan nếu việc ban hành các quyết định này không phù hợp thực tế, không đảm bảo quy định pháp luật nhằm giải quyết vụ án, đảm bảo quyền lợi các bên đương sự, không nhất thiết phải hủy theo yêu cầu của đương sự.

Ngoài ra, Toà án nhân dân huyện Hoài Ân cũng đã thực hiện việc chuyển hồ sơ vụ án đến Toà án nhân dân tỉnh Bình Định để giải quyết theo thẩm quyền (Quyết định số 90/2021/QĐCVA-DS ngày 30/9/2021) do ông T1, bà K có yêu cầu huỷ Quyết định số 212 nhưng Toà án nhân dân tỉnh Bình Định chuyển trả lại hồ sơ cho Toà án nhân dân huyện Hoài Ân để tiếp tục giải quyết (Văn bản số 439/CV- TA ngày 05/11/2021).

Do đó, việc huỷ bản án dân sự sơ thẩm là không cần thiết, không làm thay đổi bản chất nội dung của vụ án và theo nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã quyết định sửa bản án sơ thẩm, huỷ Quyết định số 212. Vì vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận huỷ bản án dân sự sơ thẩm theo đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định.

[7] Về án phí: Căn cứ quy định tại Điều 2 của Luật Người cao tuổi; điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của

Ủy ban Thường Vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[7.1] Ông T8 (Sinh năm 1948) và bà L (Sinh năm 1948) thuộc trường hợp người cao tuổi nên ông bà được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm. Hoàn trả lại cho ông T8 và bà L 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0006203 ngày 28/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hoài Ân.

[7.2] Yêu cầu Toà án huỷ Quyết định số 212 là yêu cầu huỷ quyết định cá biệt và yêu cầu giao thửa đất 121 cho vợ chồng ông T1, bà K được quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nên trong trường hợp này, ông T1 và bà K không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. Toà án cấp sơ thẩm buộc ông T1, bà K phải chịu 300.000 đồng là không phù hợp với nhận định trên. Do đó, Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm về phần án phí dân sự sơ thẩm.

Ông T1 và bà K không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; hoàn trả lại cho ông T1 và bà K 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0010363 ngày 28/9/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hoài Ân.

[Nguồn: Bản án số: 16/2024/DS-PT ngày 12/9/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 16/2024/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: