[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Giám đốc thẩm hủy án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, yêu cầu hủy GCNQSDĐ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Ngày 28/01/2016, vợ chồng bà Hà Thị Th có vay của bà Nguyễn Thị H số tiền 250.000.000 đồng, thỏa thuận mỗi tháng trả 8.000.000 đồng. Tháng 10/2017, bà H khởi kiện yêu cầu bà Th, ông Ph phải trả số tiền 250.000.000 đồng tại Tòa án nhân dân thị xã B. Vụ việc được giải quyết bằng Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2018/DS-ST ngày 19/4/2018 với quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H đối với bà Th, ông Ngh.

Ngày 24/2/2016, nguyên đơn bà Hà Thị Th và ông Võ Văn Ph ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn ông Hồ Đình Ngh (BL 188) diện tích 483,1m2 thửa đất số 1493, tờ bản đồ số 42, đất tọa lạc tại ấp X, xã Thanh Tuyền, huyện D, tỉnh Bình Dương; giá chuyển nhượng 15.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng Công chứng D chứng nhận số 0313, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/02/2016.

Nguyên đơn bà Hà Thị Th và ông Võ Văn Ph cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/2/2016 với bị đơn ông Hồ Đình Ngh là hợp đồng giả cách, mục đích để đảm bảo cho khoản vay 250.000.000 đồng vào ngày 28/01/2016 của bà H trước đó. Và khoản vay này đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật, buộc bà Th, ông Ph phải thanh toán nợ vay cho bà H (vợ ông Ngh).

Ông Hồ Đình Ngh cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là có thật, hợp pháp; thực chất hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng với giá 200.000.000 đồng nhưng ghi giá trị chuyển nhượng tại hợp đồng là 15.000.000 đồng để giảm tiền thuế phải nộp.

[2] Xét thấy, việc các bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng là tuân thủ quy định pháp luật về hình thức. Theo biên bản định giá tài sản ngày 03/9/2020 của Hội đồng định giá tài sản do Tòa án nhân dân huyện D thành lập thì phần diện tích đất tranh chấp có giá trị 318.846.000 đồng; các đương sự đều thống nhất sử dụng kết quả định giá này để giải quyết vụ án. Tuy nhiên, nội dung hợp đồng chuyển nhượng lại ghi giá trị chuyển nhượng 15.000.000 đồng là không đúng với giá trị thực tế của tài sản chuyển nhượng.

Ông Ngh cho rằng thực chất hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng với giá 200.000.000 đồng nhưng ghi giá trị chuyển nhượng tại hợp đồng là 15.000.000 đồng để giảm tiền thuế phải nộp; song ông Ngh không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho vợ chồng bà Th số tiền 200.000.000 đồng, cũng như số tiền 15.000.000 đồng như đã nêu trong hợp đồng chuyển nhượng. Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 16/4/2021, ông Ngh xác định ông không phải là người trực tiếp thực hiện việc thanh toán tiền chuyển nhượng cho ông Ph, bà Th; việc thanh toán do bà H thực hiện tại Văn phòng công chứng (BL232-237). Quá trình giải quyết vụ án, bà H không trực tiếp tham gia tố tụng, không có ý kiến và cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh việc đã thanh toán tiền chuyển nhượng cho bà Th, ông Ph.

Việc vợ chồng nguyên đơn nợ bà Nguyễn Thị H (vợ của bị đơn) số tiền 250.000.000 đồng là có thật, đã được xác định bằng bản án có hiệu lực pháp luật. Thời điểm vay tiền vào ngày 28/01/2016; đến ngày 24/02/2016, vợ chồng bà Th, ông Ph ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Ngh (chồng bà H) là sau thời điểm thỏa thuận vay tiền. Nguyên đơn xác định không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế; bị đơn không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng. Theo tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì phần đất tranh chấp hiện là đất trống; không có tài sản trên đất nên chưa đủ căn cứ để xác định nguyên đơn có bàn giao đất trên thực tế cho bị đơn hay không; từ đó xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vô hiệu do giả cách, nhằm che giấu hợp đồng vay hay không.

[3] Mặt khác, trường hợp có căn cứ xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, không phải giả cách, nhằm che giấu hợp đồng vay như nguyên đơn trình bày thì việc bị đơn không chứng minh được việc thanh toán tiền chuyển nhượng là căn cứ để xác định bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng và nguyên đơn có quyền yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự.

[4] Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm chưa làm rõ các nội dung trên mà bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là thu thập chứng cứ và chứng minh chưa đầy đủ, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Do đó, cần thiết phải hủy bản án dân sự sơ thẩm, bản án dân sự phúc thẩm giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.

[Nguồn: Bản án số 54/2024/DS-GĐT ngày 06/3/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 54/2024/DS-GĐT

………………….

Luật sư FDVN:

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội