[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – GĐT hủy án về tranh chấp yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thế chấp vô hiệu - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]Các bên đương sự đều thống nhất việc chuyển nhượng, giá chuyển nhượng cũng như số tiền đã thanh toán, số tiền còn nợ lại đối với nhà đất 135 Lê Hiến M giữa ông B, bà L với ông D, bà T vào năm 2019. Thời điểm chuyển nhượng, tài sản đang đứng tên Công ty cổ phần B2theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BX 411961 do Ủy ban nhân dân thành phố Đ cấp ngày 14/01/2015 và đang được vợ chồng ông D, bà T thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng. Tại Đơn khởi kiện, Đơn trình bày, Biên bản ghi lời khai của ông B ngày 26/6/2023 tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Đ và quá trình giải quyết vụ án ông B, bà L đều thừa nhận khi nhận chuyển nhượng nhà, đất nêu trên đã biết rõ tài sản đang thế chấp Ngân hàng. Như vậy, tại thời điểm chuyển nhượng năm 2019, tài sản chưa đứng tên ông D, bà T, đồng thời đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng nhưng các bên lại thỏa thuận chuyển nhượng là vi phạm điều cấm của pháp luật quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự.

Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông B, bà L đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ để áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự là không đúng. Điều 129 Bộ luật Dân sự chỉ áp dụng đối với giao dịch không tuân thủ về hình thức còn trong trường hợp này Hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên có đối tượng là bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng là vi phạm về nội dung.

[2] Sau khi ông D, bà T được chỉnh lý biến động đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông B, bà L biết và nhưng lại tiếp tục đồng ý cho ông D, bà T thế chấp tại Ngân hàng để vay tiền nghĩa là đã chấp nhận rủi ro, trường hợp bà T không thể thanh toán nợ thì nhà, đất sẽ bị Ngân hàng xử lý để 9thu hồi nợ. Bà T khai số tiền vay Ngân hàng bao gồm tiền vay của Bà và của vợ chồng ông B, bà L(800.000.000 đồng chưa thanh toán và lãi 200.000.000 đồng). Vì không trả nợ được nợ nên bà T đã đề nghị ông B tất toán khoản vay, giải chấp tài sản, sang tên cho ông B để đi vay Ngân hàng khác nhưng ông B cũng có nợ xấu tại các Ngân hàng nên không vay được. Do đó, bà T, ông D phải chuyển nhượng cho vợ chồng em trai là ông C, bà V để nhờ vay tiền, ông B cũng đồng ý việc này và có chuyển trả lãi cho ông C. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông B thừa nhận có chuyển khoản số tiền 20.000.000 đồng vào tài khoản ông C để trả lãi nhưng lại cho rằng không biết việc ông C, bà V thế chấp nhà, đất để vay Ngân hàng là không phù hợp.

Như vậy, vì còn nợ tiền mua nhà của ông D, bà T và sự tin tưởng giữa hai gia đình nên ông B, bà L đã đồng ý để ông D, bà T tiếp tục dùng tài sản là nhà, đất đã nhận chuyển nhượng để thế chấp vay Ngân hàng cho cả hai bên, trong đó có khoản nợ 800.000.000 đồng như lời bà T khai là có cơ sở chấp nhận.

[3] Xem xét lịch sử đăng ký thế chấp của nhà, đất tranh chấp có thể thấy rằng ngay sau khi xóa thế chấp tại Ngân hàng này, nhà đất lại tiếp tục được thế chấp ở Ngân hàng khác trong một khoảng thời gian dài từ năm 2016 đến năm 2023. Lần cuối cùng là ngày 01/3/2023, xóa thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á, chuyển nhượng cho ông C, bà V và đến ngày 9/3/2023, ông C, bà V thế chấp cho Ngân hàng TMCP C2. Đến ngày 17/4/2023, ông D, bà T mới viết giấy cam kết công chứng hợp đồng chuyển nhượng cho ông B, bà L trong khi ngày 01/3/2023 đã chuyển nhượng cho ông C, bà V nên cam kết này là không phù hợp về mặt thời gian.

[4] Theo hướng dẫn tại mục 1, phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03 tháng 4 năm 2019 của Tòa án nhân dân tối cao, có nội dung:

Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

Quá trình cho vay, Ngân hàng đã tiến hành thẩm định, tài sản phù hợp với toàn bộ các giấy tờ do ông C, bà V cung cấp; ông C, bà V đã ký vào Biên bản định giá tài sản, cam đoan tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Đồng thời, ông B, bà L biết và chấp nhận việc thế chấp từ giai đoạn ông D, bà T, việc thế chấp để vay tiền có cả phần tiền vay của ông B (thể hiện ở việc ông B chuyển trả lãi). Như vậy, theo hướng dẫn tại Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 thì Ngân hàng là người thứ ba ngay tình.

Đối chiếu với quy định trên thì dù Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông D, bà T với ông C, bà V1được các bên thừa nhận là giả tạo để vay Ngân hàng thì Hợp đồng thế chấp không vô hiệu.

Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng Ngân hàng có lỗi khi không thực hiện hết trách nhiệm, không xác minh thực tế sử dụng nhà, đất và do Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông D, bà T với ông C, bà V1vô hiệu nên Hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu là không phù hợp với phân tích trên, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 33/2025/DS-GĐT ngày 23/6/2025 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT số: 33/2025/DS-GĐT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: