NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY - Công nhận thỏa thuận miệng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi tại thời điểm thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất các bên có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi, bên chuyển nhượng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan làm trong hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của các đương sự tại phiên tòa, nhận thấy:

Về hình thức giao dịch: Bà V và bà T đều thừa nhận nội dung vào ngày 26/06/2020, bà T và bà V ký kết Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo đảm bảo chuyển nhượng diện tích đất 5.000 m², thuộc một phần thửa đất số 134, tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại thôn A, xã E, huyện E, giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Tuy về mặt hình thức các bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ngay sau khi ký hợp đồng ngày 26/6/2020, bà V đã giao và bà T đã nhận đủ số tiền 300.000.000 đồng/500.000.000 đồng tiền chuyển nhượng. Đồng thời bà T đã giao toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng cho bà V quản lý, sử dụng, khai thác hoa lợi trên đất kể từ ngày 26/6/2020 đến nay mà không có bất kỳ ý kiến phản đối gì. Việc bà T tự nguyện bàn giao toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng cho bà V quản lý, sử dụng là căn cứ thực tiễn quan trọng thể hiện ý chí của bà T về việc đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho bà V. Như vậy, có căn cứ xác định giữa bà V và bà T đã xác lập thỏa thuận miệng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ ngày 26/6/2020.

Bà Lê Thị Tường V khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có căn cứ, tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là chưa đánh giá hết bản chất giao dịch nên cấp phúc thẩm xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” quy định tại Khoản 3 Điều 26 BLTTDS là phù hợp.

Về hiệu lực của giao dịch: Xét ý kiến của bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đề nghị tuyên bố giao dịch giữa bà V và bà T là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, HĐXX nhận thấy:

Tại Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 02/5/2008 và biên bản họp gia đình ngày 15/3/2008, thể hiện bà Lưu Thị T5 (Mẹ của bà T) các thành viên trong hộ của bà T5 gồm Bùi Thị Bích T2, Bùi Xuân T7, Bùi Thị Bích T1 đồng ý tặng cho riêng thửa đất số 134, tờ bản đồ số 7 và 03 thửa đất khác cho bà Bùi Thị Bích T (Bút lục số 52 đến Bút lục số 56), bà T có trách nhiệm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ chăm sóc mẹ cùng các em. Mặc dù biên bản họp gia đình không có chữ ký của bà Bùi Thị Bích T1, nhưng từ thời điểm tặng cho năm 2008 đến nay bà T1 cũng không nó ý kiến gì về nội dung tặng cho. Mặt khác, bà Bùi Thị Bích T đã giao cho bà Bùi Thị Bích T1 thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để vay vốn tại ngân hàng (Bút lục 114) thể hiện bà T đã thực hiện nghĩa vụ của bên nhận tặng cho theo biên bản họp gia đình. Như vậy, ý chí của gia đình bà T đều đồng ý về việc tặng cho các quyền sử dụng đất cho bà T. Vì vậy, kể từ năm 2008 bà T đã được tặng cho riêng thừa đất 134, tờ bản đồ số 7, diện tích là 16.236m², việc giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên hộ là thủ tục hành chính nhà nước khi cấp giấy CNQSDĐ cho bà T chứ không phải công nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các thành viên trong hộ. Tại hợp đồng ngày 26/6/2020, bà T và bà V thỏa thuận thời hạn 01 năm kể từ ngày 26/6/2020, bà T cam kết sẽ tiến hành các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T và cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm các bên ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng. Bà V đã thanh toán số tiền 300.000.000 đồng để bà T thực hiện việc tất toán khoản vay, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm và tách thửa sang tên cho bà V nhưng bà T không thực hiện. Quá trình thu thập tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện, bà T đã nhiều lần sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 728688 đăng ký giao dịch bảo đảm tại các tổ chức tín dụng, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó có thế chấp phần quyền sử dụng đất mà bà T đã bàn giao đất cho bà V và bà V đang trực tiếp quản lý, sử dụng. Sau khi nhiều lần xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, bà T hoàn toàn có điều kiện tiến hành việc tách thửa sang tên đất cho bà V nhưng bà T không thực hiện là do lỗi của bà T.

Tại thời điểm thỏa thuận việc chuyển nhượng diện tích đất, các bên đều có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, việc giao kết và thực hiện hợp đồng là tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên đảm bảo điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 117 BLDS.

Khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó…

Mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chưa tuân thủ quy định về hình thức, tuy nhiên việc bà T đã bàn giao toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng cho bà V thể hiện bà T đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bà V đã thanh toán số tiền chuyển nhượng 300.000.000 đồng/500.000.000 đồng là thực hiện 60% nghĩa vụ thanh toán. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 129 BLDS thì thỏa thuận miệng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà V và bà T là có hiệu lực pháp luật. Do đó, yêu cầu của bà T tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận.
Về thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Sau khi xác lập thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà T đã nhận 300.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất và thỏa thuận trong vòng 01 năm sẽ tiến hành các thủ tục sang tên thửa đất cho và V, tuy nhiên đến nay bà T vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng thừa đất nêu trên cho bà V là vi phạm thỏa thuận. Theo biên bản xác minh tại Văn phòng Đ – chi nhánh K thì thửa đất số 134, tờ bản đồ số 7, diện tích 16.236 m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 728688, cấp ngày 22/10/2008 đứng tên hộ bà Bùi Thị Bích T đã được xóa đăng ký thế chấp ngày 20/11/2024, hiện nay chưa thực hiện biến động chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nào khác.

Như vậy, quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên không bị hạn chế để thực hiện bất kỳ biện pháp bảo đảm nào, không bị kê biên bởi cơ quan có thẩm quyền. Nên việc bà V khởi kiện yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc bà T phải tiến hành thủ tục tách thửa, công chứng sang tên đối với phần diện tích đất bà T đã thỏa thuận chuyển nhượng miệng cho bà V, bà V có trách nhiệm thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại cho bà T là có căn cứ pháp luật, bảo đảm lẽ công bằng.

Từ những phân tích trên, HĐXX xét thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Bùi Thị Bích T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Bích T1. Cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9, tỉnh Đắk Lắk theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[3] Về án phí và chi phí tố tụng: Do sửa bản án sơ thẩm nên án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng được xem xét lại theo quy định pháp luật.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ 225/2026/DS-PT NGÀY 10/4/2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 225/2026/DS-PT

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội