[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Chấp nhận yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của văn phòng công chứng vô hiệu do giả tạo - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

– Về tố tụng:

[1]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Đây là vụ án tranh chấp yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2011, quyển số 02-AP.TP/CC – SCC/HĐGD của Văn Phòng C1, thành phố Hải Phòng (nay là Văn phòng C1) là vô hiệu do giả tạo theo quy định tại khoản 11 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự; bị đơn là Văn phòng công chứng Nguyễn Quốc H1 có địa chỉ tại phường H, thành phố Hải Phòng. Căn cứ Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hoà giải, đối thoại tại Toà án, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Hải Phòng.

[2]. Về sự vắng mặt của đương sự: Bị đơn là Văn phòng công chứng Nguyễn Quốc H1; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị O được Toà án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan. Chị P vắng mặt nhưng có đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ vào khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan O, P.

– Về nội dung vụ án:

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2011, quyển số 02-AP.TP/CC – SCC/HĐGD của Văn Phòng C1, thành phố Hải Phòng (nay là Văn phòng C1) là vô hiệu do giả tạo, Hội đồng xét xử xét:

[3.1] Ngày 13/4/2011, chị Nguyễn Thị Kim P viết giấy biên nhận về việc chị P có nhận cầm bìa đỏ của anh Trần Mạnh C và chị Lương Thị H cùng sổ hộ khẩu và chứng minh nhân dân của anh C, chị H để làm thủ tục đưa vào vay vốn Ngân hàng. Chị P hẹn trong 15 ngày nếu không vay được ngân hàng thì sẽ hoàn trả lại bìa đỏ và giấy tờ có liên quan cho anh C, chị H. Theo lời khai của chị P và anh C chị H đều thể hiện, chị P có nói với anh C, chị H phải làm hợp đồng uỷ quyền để uỷ quyền cho chị P vay vốn ngân hàng theo đúng nội dung chị P đã cam kết. Do tin tưởng chị P nói làm uỷ quyền để vay vốn ngân hàng nên anh C, chị H đã ký hợp đồng uỷ quyền nhưng không đọc hết nội dung của hợp đồng và không biết có nội dung uỷ quyền chuyển nhượng. Chị P trình bày, thời điểm anh C, chị H ký hợp đồng uỷ quyền thì anh C, chị H chỉ nhận thức được ký hợp đồng uỷ quyền vay ngân hàng do chị P nói với anh chị như vậy. Ngày 19/4/2011 chị P đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vai trò là người nhận uỷ quyền với bên nhận chuyển nhượng là anh Hoàng Đình T1 và chị Ngô Thị Kim O, thực chất không có việc chuyển nhượng đất mà chị P đã vay tiền của anh T1 để tiêu xài cá nhân của chị P. Như vậy, ngay từ khi ký hợp đồng uỷ quyền, chị P đã có hành vi gian dối đối với anh C, chị H, mục đích để anh C, chị H tin rằng ký hợp đồng uỷ quyền cho chị P để chị P vay vốn ngân hàng cho anh chị nhưng chị P không vay vốn Ngân hàng như đã cam kết trong giấy biên nhận mà lại đem cầm cố cho anh T1, chị O lấy tiền tiêu xài cá nhân, việc vay tiền của chị P và anh T1, chị O được đảm bảo bằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Văn phòng công chứng. Thực chất không có việc chuyển nhượng đất, anh C, chị H vẫn sinh sống trên đất trên từ trước đến nay, vẫn đóng thuế sử dụng đất đầy đủ. Anh Tú chưa đi xem đất, chưa làm các thủ tục để đăng ký biến động và cũng không có đơn đề nghị chính quyền địa phương, các cơ quan liên quan giải quyết khi vợ chồng anh C sinh sống trên diện tích đất mà anh nhận chuyển nhượng từ năm 2011 cho đến nay. Năm 2012, chị Nguyễn Thị Kim P bị Toà án nhân dân huyện An Lão, thành phố Hải Phòng xét xử về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, bản án đã nhận định P có hành vi gian dối khi đề nghị gia đình anh C cung cấp giấy tờ, tiền để P làm thủ tục vay vốn ngân hàng, yêu cầu anh C chị H ký hợp đồng uỷ quyền cho P toàn quyền quản lý và sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đứng ra vay vốn ngân hàng, sau đó P không vay vốn ngân hàng mà sử dụng giấy chứng nhận của anh C đưa đi chuyển nhượng ở hiệu cầm đồ của anh T1, chị O lấy tiền tiêu xài cá nhân…

[4] Như vậy, anh C, chị H không có ý chí chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T1, chị O. Việc anh C giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký giấy uỷ quyền xuất phát từ mục đích vay tiền ngân hàng, không phải nhằm chuyển quyền sử dụng đất. Điều này phù hợp với lời khai của anh C, chị H, chị P và giấy biên nhận thể hiện cam kết của chị P về việc vay vốn ngân hàng. Đối với anh T1, mặc dù cho rằng có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực và có đi xem đất, tuy nhiên anh T1 không cung cấp được tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì hiện trạng, vị trí đất và các công trình trên đất như thế nào, không nhớ được diện tích đất là bao nhiêu m² và không có chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền chuyển nhượng, không thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật và cũng không có hành vi quản lý, sử dụng thửa đất sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Từ năm 2011 cho đến nay, anh C vẫn là người trực tiếp sinh sống ổn định trên thửa đất tranh chấp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế đất cho Nhà nước. Trong khi đó, anh T1 không quản lý, không sử dụng thửa đất, không có yêu cầu hay khiếu nại gì đối với việc anh C sử dụng đất, cũng không có đơn đề nghị địa phương giải quyết tranh chấp đất. Hành vi quản lý, sử dụng đất nêu trên của anh T1, chị O không phù hợp với thực tế của một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thật.

[5] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở xác định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập giữa chị P (được anh C, chị H uỷ quyền) và anh T1, chị O chỉ là hình thức nhằm che giấu việc vay tiền giữa chị P và anh T1, không phản ánh ý chí thực sự của các bên, đặc biệt là của anh C, chị H -người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất. Do đó, việc Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C1) đã thực hiện công chứng hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là vô hiệu, giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005. Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Trần Mạnh C. Về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu: Các đương sự không đề nghị giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không giải quyết. Đồng nghĩa với việc không chấp nhận với quan điểm của anh T1 về việc đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị P và anh T1, chị O như các căn cứ đã phân tích trên.

[6] Đối với quan điểm của anh T1 cũng như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh T1 cho rằng chị P phải có trách nhiệm trả anh số tiền 500 triệu đồng, Toà án đã yêu cầu anh T1 làm đơn để thụ lý giải quyết nhưng anh T1 không làm đơn trong thời hạn ấn định, do đó, Hội đồng xét xử không xem xét trong vụ án này. Anh Tú có quyền khởi kiện chị P bằng một vụ án khác khi có yêu cầu.

[7] Đối với quan điểm của anh T1 và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh T1 đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện và cho rằng anh C đã biết việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2012 nên theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hiệu là 2 năm và đến nay đã hết thời hiệu khởi kiện. Hội đồng xét xử xét yêu cầu khởi kiện của anh C là yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Văn phòng công chứng thực hiện là vô hiệu do giả tạo, hợp đồng ký và được công chứng năm 2011, Toà án xét xử hành vi của chị P năm 2012 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005, cụ thể là theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch vô hiệu. Theo khoản 2 Điều 136 Bộ luật dân sự 2005 quy định các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. Do đó, quan điểm trên của anh T1 và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh T1 không được chấp nhận.

[8] Đối với quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh T1 cho rằng hợp đồng uỷ quyền giữa anh C và ông N, bà T không còn hiệu lực và yêu cầu sửa đổi đơn khởi kiện của anh C được đưa ra sau khi công khai chứng cứ và hoà giải nên đã vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. Hội đồng xét xử xét như sau: Tại Hợp đồng uỷ quyền ngày 12/02/2025, được lập giữa anh C (bên uỷ quyền) và Công ty L (nhận uỷ quyền), thể hiện anh C đồng ý uỷ quyền cho Công ty L đại diện cho anh C tham gia các buổi làm việc, hoà giải, giải quyết và xét xử tại giai đoạn xét xử sơ thẩm, phúc thẩm (nếu có), hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký và có giá trị đến khi kết thúc các công việc được uỷ quyền trên; và tại Quyết định của Giám đốc công ty L đã quyết định cử ông N và bà T tham gia là đại diện cho Công ty thực hiện các nội dung trong hợp đồng uỷ quyền, tại Điều 3 của Quyết định ghi Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký đến khi kết thúc vụ việc. Như vậy, việc uỷ quyền trên là vẫn còn trong thời hạn uỷ quyền và yêu cầu sửa đổi đơn khởi kiện trên của anh C là không vượt quá phạm vi khởi kiện vì bản chất tranh chấp vẫn là xét tính hợp pháp của cùng một hợp đồng.

[9] Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyển số 02-AP.TP/CC SCC/HĐGD ngày 19/4/2011, của Văn Phòng C1, thành phố Hải Phòng (nay là Văn phòng C1) là vô hiệu do giả tạo.

[NGUỒN: BẢN ÁN SỐ 06/2026/DS-ST NGÀY 12/3/2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 3 – HẢI PHÒNG]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 06/2026/DS-ST

………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: