[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Chấp nhận yêu cầu phản tố của Bị đơn do Nguyên đơn thi công không đảm bảo chất lượng của công trình - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Đối với yêu cầu của nguyên đơn đề nghị Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng số 19 và Phụ lục hợp đồng số 19:

Nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng số 19 là căn cứ theo Công văn số 01/VPĐK-NV ngày 03/01/2014 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L, Công văn số 1316/STNMT-PC ngày 12/8/2014 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L, Công văn số 1876/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ ngày 30/12/2014 của Tổng cục quản lý đất đai. Cụ thể, theo Công văn số 1316 nêu trên đã xác định: “Tại điểm d khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tại điểm d khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên thì Công ty Cổ phần IG PĐ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp nên Công ty Cổ phần IG PĐ chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất khi đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng. Việc Công ty Cổ phần IG PĐ thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất 100.000m 2 trong khu công nghiệp cho Công ty TNHH TM XNK HP thay vì phải thanh toán bằng tiền san lấp mặt bằng là không phù hợp với quy định pháp luật đất đai”. Như vậy, nội dung văn bản này đã nêu rõ quyền sử dụng đất trong Cụm công nghiệp – Cầu cảng PĐ là đất bị đơn thuê nên bị đơn chỉ được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng mà không được quyền chuyển giao, nên việc bị đơn thỏa thuận chuyển giao 100.000m 2 cho nguyên đơn theo như Hợp đồng số 19 là vi phạm pháp luật.

Bị đơn cho rằng Hợp đồng số 19 là hợp đồng song vụ, các bên đối trừ nghĩa vụ cho nhau, trong đó nguyên đơn hoàn thành nghĩa vụ của mình xong thì mới phát sinh nghĩa vụ của bị đơn. Bản chất của Hợp đồng số 19 không phải là hai bên thỏa thuận với nhau về việc thanh toán bằng đất đai mà thực chất hai bên trong hợp đồng đều hiểu rõ diện tích đất 100.000m 2 trong hợp đồng là đất thuộc dự án gắn liền với Giấy chứng nhận đầu tư số 50121000086 ngày 06/01/2009 và Quyết định 358/QĐ-UBND ngày 03/02/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh L đã cấp cho bị đơn. Toàn bộ diện tích đất đai trong dự án này là đất có cơ sở hạ tầng đủ điều kiện của khu công nghiệp và cụm cảng sẽ được doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp cho thuê lại. Vì vậy, tại Điều 13.11 của Hợp đồng số 19 cũng quy định bị đơn sẽ hỗ trợ nguyên đơn thực hiện các giấy tờ liên quan đến khu đất thuê theo quy định Nhà nước khi có yêu cầu để nguyên đơn có thể được nhận chuyển giao đất từ bị đơn. Đây chính là điều kiện có hiệu lực đối với điều khoản thanh toán bằng quyền sử dụng đất (Điều 1.2 Hợp đồng số 19) và thỏa thuận này là hoàn toàn phù hợp với Điều 125 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về giao dịch dân sự có điều kiện.

Xét thấy, tại trích yếu tiêu đề của Hợp đồng số 19 được ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn đã thể hiện đây là hợp đồng “về việc giao nhận thầu san lấp nền công trình và nền đường giao thông tại Dự án Cụm công nghiệp – Cầu cảng PĐ”. Trong nội dung của hợp đồng là các điều khoản về nội dung công việc phải thực hiện, chất lượng, yêu cầu kỹ thuật, mỹ thuật, tiến độ, quản lý giám sát, điều kiện nghiệm thu và bàn giao công trình xây dựng san lấp san phẳng, bơm thoát nước và cung cấp cát cho toàn bộ Cụm công nghiệp – Cầu cảng PĐ. Trong Hợp đồng số 19 hoàn toàn không có các điều khoản về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 704, 705, 706, 707, 708 và 713 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Tại Công văn số 1876/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ ngày 30/12/2014 của Tổng cục quản lý đất đai cũng đã xác định: “Hợp đồng kinh tế số 19/HĐ-P.R.C/2010 về việc giao nhận thầu san lấp nên công trình và nền đường giao thông tại dự án Cụm Công nghiệp – Cầu cảng PĐ không thể hiện các nội dung thông tin theo quy định tại Điều 704 và Điều 714 của Bộ luật Dân sự; đồng thời, nội dung của Hợp đồng số 19/HĐ-P.R.C/2010 cũng nêu rõ Công ty Cổ phần bất động sản PĐ (Bên A) có trách nhiệm hỗ trợ Công ty TNHH TM-XNK HP (Bên B) thực hiện các giấy tờ liên quan đến khu đất thuê theo quy định của Nhà nước khi có yêu cầu nên không đủ cơ sở để xác định Hợp đồng số 19/HĐ-P.R.C/2010 là hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất”

Mặc dù tại khoản 2 Điều 1 của Hợp đồng số 19 các bên có thỏa thuận sau khi nguyên đơn thực hiện việc san lấp thì đổi lại bị đơn sẽ đồng ý chuyển giao cho nguyên đơn quyền sử dụng đất có diện tích 100.000m 2 trong Cụm công nghiệp – Cầu cảng PĐ, nhưng tại khoản 11 Điều 13 quy định về quyền và nghĩa vụ của bị đơn trong Hợp đồng số 19 đã xác định trách nhiệm của bị đơn là “Hỗ trợ bên B (tức là Nguyên đơn) thực hiện các giấy tờ liên quan đến khu vực đất thuê theo quy định của Nhà nước khi có yêu cầu”; và tại khoản 11 Điều 14 quy định về quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn trong Hợp đồng số 19 đã xác định “Kể từ ngày giao đất, Bên B (tức là Nguyên đơn) được xây dựng các công trình trên khu đất thuê lại phải phù hợp với giấy phép xây dựng và theo quy định xây dựng công trình trong Cụm công nghiệp – Cầu cảng PĐ…”. Từ điều khoản thỏa thuận này cho thấy giải thích của bị đơn về mục đích thỏa thuận của các bên tại khoản 1.2 Điều 1 Hợp đồng số 19 là có căn cứ, hoàn toàn phù hợp với nội dung tại Công văn số 111/STNMT-PC ngày 19/01/2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L đã nêu: “Hợp đồng giao nhận thầu san lấp nền công trình và nền đường giao thông giữa 2 Công ty là hợp đồng kinh tế trong đó có điều khoản thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất 100.000m 2 (tại điểm 1.2 Điều 1 Hợp đồng) để làm cơ sở cho việc thực hiện các thủ tục giấy tờ liên quan theo quy định của pháp luật để cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất thuê lại cho Công ty TNHH TM-XNK HP (điểm 13.11 Điều 13 Hợp đồng)… Như vậy, giữa 02 Công ty phải có trách nhiệm thực hiện các điều khoản đã được ký kết theo Hợp đồng số 19/HĐ- P.R.C/2010”

Mặt khác, tại Phụ lục Hợp đồng số 19, nguyên đơn và bị đơn đã thỏa thuận sửa đổi nội dung Điều 7 “Thanh toán hợp đồng” của Hợp đồng số 19, cụ thể: Giai đoạn 1: Trong vòng 120 ngày kể từ ngày được bàn giao mặt bằng, nguyên đơn sẽ tiến hành việc san lấp được quy định tại Điều 1 của Hợp đồng ở vị trí được xác định tại Phụ lục II đính kèm hợp đồng đạt 30% khối lượng, các bên tiến hành nghiệm thu giai đoạn 1 của công trình và bị đơn sẽ thanh toán cho nguyên đơn giá trị mà nguyên đơn đã san lấp thông qua việc bị đơn sẽ chuyển cho nguyên đơn quyền sử dụng một phần lô đất có diện tích 2,5ha tại vị trí được chỉ định trong Cụm công nghiệp. Giai đoạn 2: Trong vòng 240 ngày kể từ ngày được bàn giao mặt bằng, nguyên đơn sẽ tiến hành việc san lấp được quy định tại Điều 1 của Hợp đồng ở vị trí được xác định tại Phụ lục II đính kèm hợp đồng đạt 70% khối lượng, các bên tiến hành nghiệm thu giai đoạn 2 của công trình và bị đơn sẽ thanh toán cho nguyên đơn giá trị mà nguyên đơn đã san lấp thông qua việc bị đơn sẽ chuyển cho nguyên đơn quyền sử dụng một phần lô đất có diện tích 3,5ha tại vị trí được chỉ định trong Cụm công nghiệp. Giai đoạn 3: Sau khi nguyên đơn hoàn thành toàn bộ việc san lấp, các bên tiến hành nghiệm thu và quyết toán toàn bộ công trình. Giai đoạn 4: Sau 30 ngày, kể từ ngày nghiệm thu, nguyên đơn sẽ thanh toán cho bị đơn tiền chênh lệch giữa giá trị san lấp mặt bằng và giá trị thuê lại quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 1 của Hợp đồng, cụ thể: 85.500.000.000đ – 78.435.000.000đ = 7.065.000.000đ và bị đơn sẽ chuyển cho nguyên đơn quyền sử dụng diện tích đất còn lại là 04ha. Như vậy, từ các thỏa thuận nêu trên cho thấy việc nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận nguyên đơn sẽ chuyển giao đất cho bị đơn sử dụng không đồng nghĩa với việc các bên đang xác lập hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, mà đây chỉ là cơ sở cho việc thực hiện các thủ tục liên quan để nguyên đơn được thuê lại đất; trình tự, thủ tục của việc nguyên đơn thuê lại đất trong Cụm công nghiệp – Cầu cảng PĐ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật như các bến đã thỏa thuận tại khoản 11 Điều 13 và khoản 11 Điều 14 của Hợp đồng số 19. Do đó, nguyên đơn biết và bắt buộc phải biết rõ điều khoản thỏa thuận này.

Hơn nữa, tại Điều 2 của Hợp đồng số 19, các bên cũng đã có thỏa thuận về giá trị san lấp mặt bằng và giá trị quyền sử dụng đất. Tại khoản 3 Điều 7 của Hợp đồng số 19 và Điều 1 của Phụ lục Hợp đồng số 19, các bên đã thỏa thuận về việc tiến độ thanh toán hợp đồng, cụ thể: “Sau 30 ngày, kể từ ngày nghiệm thu, Bên B (tức là Nguyên đơn) sẽ thanh toán cho bên A (tức là Bị đơn) phần tiền chênh lệch giữa giá trị san lấp mặt bằng và giá trị thuê lại quyền sử dụng đất… cụ thể: 85.500.000.000 – 78.435.000.000 = 7.065.000.000 VNĐ…”. Như vậy, các bên đã có thỏa thuận cụ thể giá trị san lấp mặt bằng trong hợp đồng, nên trong quá trình thực hiện Hợp đồng số 19, nếu xảy ra trường hợp mặc dù đã có sự hỗ trợ của bị đơn nhưng nguyên đơn vẫn không hoàn tất được các giấy tờ liên quan đến khu vực đất thuê theo quy định của Nhà nước khi có yêu cầu như các bên đã thỏa thuận tại khoản 11 Điều 13 của Hợp đồng số 19, thì các bên vẫn có quyền thực hiện việc thanh toán bằng tiền.

Từ những phân tích nêu trên, có cơ sở xác định đây là hợp đồng về việc giao nhận thầu san lấp nền công trình và nền đường giao thông tại Dự án Cụm công nghiệp – Cầu cảng PĐ, không phải là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn cho rằng Hợp đồng số 19 và phụ lục kèm theo bị vô hiệu bởi điều khoản thanh toán là có căn cứ.

[2]. Về yêu cầu phản tố của bị đơn:

Do Hợp đồng số 19 và phụ lục hợp đồng có hiệu lực pháp luật nên cần căn cứ vào các thỏa thuận của các bên trong hợp đồng và phụ lục kèm theo để giải quyết tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn. Các đương sự thống nhất sử dụng Báo cáo kết quả kiểm định số 31/KĐXD-KĐ ngày 26/9/2013 và Báo cáo kết quả kiểm định bổ sung số 271/KĐXD-KĐ ngày 17/10/2013, Kết luận kiểm định lần 2 ngày 30/3/2016 của Trung tâm Kiểm định chất lượng xây dựng Sở Xây dựng tỉnh L, Chứng thư thẩm định số 170602/TĐ/TS ngày 24/7/2017 của Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định MN để làm chứng cứ trong vụ án. Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày khởi công là vào ngày 18/8/2010.

Nguyên đơn cho rằng bị đơn cố tình không thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận tại Biên bản cuộc họp ngày 18/7/2011, kéo dài thời gian nghiệm thu làm cho công việc thi công bị ngưng trệ dẫn đến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện gây thiệt hại cho nguyên đơn. Xét thấy, tại Biên bản họp ngày 18/7/2011 có mặt ông Chu Đình Kh – Tổng Giám đốc và ông Võ Thành Đ – Cán bộ kỹ thuật của Công ty PĐ, bà Phan Thị Thúy L – Giám đốc Công ty HP, ông Huỳnh Anh Th – Trưởng Tư vấn giám sát của Công ty NA. Nội dung cuộc họp thể hiện: Bà L có ý kiến “Công ty HP yêu cầu xác định khối lượng thi công đến thời điểm hiện tại. Khối lượng này sẽ được so sánh, đánh giá với khối lượng tổng của toàn bộ dự án. Nếu khối lượng này đạt 30% khối lượng tổng sẽ tiến hành nghiệm thu thanh toán. Nếu KL chưa đạt được 30% khối lượng tổng, Công ty HP sẽ tiếp tục thi công đến khi đạt được 30% khối lượng tổng”; Ông Thái nêu ý kiến “nhận hồ sơ khối lượng thi công thực tế cho đến thời điểm hiện tại. Thời gian kiểm tra xem xét, ký xác nhận trong vòng 07 ngày (25/7/2011) nếu hồ sơ chính xác. Ông Kh nêu ý kiến: “Đề nghị Công ty HP tiến hành các thủ tục nghiệm thu theo đúng các điều khoản trong hợp đồng đã ký kết. CĐT (tức là Chủ đầu tư) sẽ kiểm tra xác nhận trong vòng 7 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ”. Các bên trong cuộc họp đã thống nhất với các ý kiến trên. Hồ sơ vụ án thể hiện trong cùng ngày 18/7/2011, ông Võ Ngọc K (Chỉ huy trưởng – Cán bộ của nguyên đơn) đã bàn giao cho ông Huỳnh Anh Th (đơn vị Giám sát) hồ sơ nghiệm thu gồm có khối lượng 07 bộ, Nhật ký công trường (bản sao) 01 bộ, Hồ sơ thí nghiệm 03 bộ, 01 Bộ bản vẽ nghiệm thu. Đến ngày 14/9/2011, ông K tiếp tục bàn giao cho ông Võ Thành Đ (Cán bộ kỹ thuật của bị đơn) hồ sơ gồm bản vẽ hoàn công số 09, 10, 11, 12. Đến ngày 16/10/2011, ông Võ Ngọc K nhận lại hồ sơ gồm Bảng khối lượng san lấp và bản vẽ hoàn công. Ngày 26/10/2011, ông Nguyễn Thái H1 nhận lại hồ sơ gồm 01 bộ hồ sơ nghiệm thu và hồ sơ chất lượng. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn xác định tại công trường có Nhân viên kỹ thuật của nguyên đơn tên là H1, nhưng lại không xác định được có phải là Nguyễn Thái H1 hay không, còn ông Võ Thành Đ – Cán bộ kỹ thuật của bị đơn có mặt tại công trường khẳng định ông Nguyễn Thái H1 là nhân viên của nguyên đơn và ông H1 đã nhận lại hồ sơ thi công theo chỉ đạo của ông Võ Ngọc K. Như vậy, từ việc đơn vị giám sát và chủ đầu tư (tức là bị đơn) trả lại hồ sơ cho nguyên đơn và nhân viên của nguyên đơn đã nhận lại hồ sơ mà không có sự xác nhận của đơn vị giám sát cũng như chủ đầu tư, có cơ sở để chứng minh rằng hồ sơ nghiệm thu mà nguyên đơn cung cấp cho đơn vị giám sát và chủ đầu tư là không chính xác và không đúng thủ tục nghiệm thu theo các điều khoản trong hợp đồng đã ký kết và được các bên một lần nữa thống nhất tại Biên bản cuộc họp ngày 18/7/2011. Như vậy, nguyên đơn đã không chứng minh được đã giao cho đơn vị giám sát và/hoặc chủ đầu tư hồ sơ nghiệm thu mà hồ sơ đó đáp ứng được các thủ tục về nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng được quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng và khoản 6 Điều 1 của Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP. Do đó, việc nguyên đơn cho rằng bị đơn cố tình kéo dài thời gian nghiệm thu là không có căn cứ.

Ngày 18/8/2010, nguyên đơn khởi công. Đến ngày 21/3/2013, Tòa án thụ lý vụ án. Căn cứ Báo cáo kết quả kiểm định số 31/KĐXD-KĐ ngày 26/9/2013, Báo cáo kết quả kiểm định bổ sung số 271/KĐXD-KĐ ngày 17/10/2013, lần 2 ngày 30/3/2016 của Trung tâm Kiểm định chất lượng xây dựng Sở Xây dựng tỉnh L, tổng khối lượng cát chặt mà nguyên đơn đã san lấp là 243.229,014m3 (gom lần 01 ngày 26/9/2013 là 243.394,67m3 , lần 02 ngày 30/3/2016 là 2.470,10m3 ), tổng diện tích san lấp các khu đã đo là 243.394,67m2 ; độ chặt K thể hiện như sau: K nhỏ hơn 0,80 là 04 điểm, độ chặt 0,80 nhỏ hơn hoặc bằng K nhỏ hơn 0,85 là 17 điểm, độ chặt K lớn hơn hoặc bằng 0,85 là 163 điểm. Như vậy, nguyên đơn đã vi phạm Điều 3, Điều 4 của Hợp đồng số 19 về chất lượng, yêu cầu kỹ thuật, thời gian và tiến độ thi công.

Từ những nhận định nêu trên, Tòa án hai cấp chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là có cơ sở. Do đó, Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là không có căn cứ chấp nhận.

[Nguồn: Quyết định GĐT số: 20/2023/KDTM-GĐT ngày 7/8/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn QĐ số: 20/2023/KDTM-GĐT

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An