[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY]- Cán bộ ngân hàng chụp ảnh nhầm nhà, lỗi trong khâu thẩm định nên ngân hàng không được coi là bên ngay tình nên hợp đồng thế chấp phần này bị tuyên vô hiệu - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cử, ý kiến trình bày và tranh luận tại phiên tòa của các đương sự, quan điểm của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền và pháp luật được áp dụng giải quyết vụ án: Xét nội dung đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì Hội đồng xét xử sơ thẩm xác định là phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Tại phiên tòa vắng mặt bị đơn ông Nguyễn Ngọc T4, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng những người này đã được triệu tập hợp lệ 02 lần nên căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt những người trên.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng TMCP S:

[3.1] Về Hợp đồng ủy quyền giữa bà Thanh Thị Thu Q, ông Thông T6 với bà Nguyễn Thị Yến T5:

Vì hoàn cảnh gia đình khó khăn cần tiền nên bà Thanh Thị Thu Q, ông Thông T6 đã lập hợp đồng ủy quyền với bà Nguyễn Thị Yến T5 với nội dung bà Q, ông T6 ủy quyền cho bà T5 được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 255, diện tích 177,8m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất BX 061193 do UBND huyện H cấp ngày 27/11/2014 cấp đứng tên bà Huỳnh Thị Mỹ H3, cập nhật biến động chuyển nhượng cho bà Thanh Thị Thu Q ngày 26/11/2015.

Theo lời khai của các bên thì mục đích của việc lập hợp đồng ủy quyền này là để bà Q, ông T6 vay của bà T5 số tiền 160.000.000 đồng. Bà Q đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên chỉ làm tin để bà T5 cho vay tiền. Các bên khi tham gia ký kết tự nguyện, nhưng thể hiện rõ việc ký kết hợp đồng ủy quyền này nhằm che giấu việc vay tài sản giữa các bên, nội dung trong Hợp đồng ủy quyền không đúng với thực tê hai bên thỏa thuận và trái với mục đích của hai bên khi ký kết. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên vô hiệu đối với hợp đồng ủy quyền này là có căn cứ.

[3.2] Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Yến T5 và bà Nguyễn Ngọc H2:

Sau khi nhận được ủy quyền từ bà Q, ông T6 thì ngày 19/3/2020, bà Nguyễn Thị Yến T5 đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Ngọc H2 thửa đất số 255, diện tích 177,8m² nói trên và lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 976, quyền số 02/2020TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/3/2020 được công chứng tại Văn phòng C.

Như phân tích trên, các bên ký hợp đồng ủy quyền là để làm tin cho khoản vay, bà T5 tự ý chuyển nhượng đất cho bà H2 là không đúng với mục đích, ý chíban đầu của các bên và phía bà Q, ông Tó không biết, không được thông báo về việc bà T5 chuyển nhượng đất cho bà H2. Tuy nhiên, trên thực tế số tiền 160.000.000 đồng bà T5 cho vợ chồng bà Q vay là của bà H2 nên sau đó bà T5 đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 225 cho bà H2. Việc bà T5 và bà H2 chuyển nhượng cũng là để đảm bảo khoản vay nêu trên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T5 với bà H2 tuy đảm bảo về hình thức, được công chứng nhưng đây là hợp đồng giả tạo, nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản giữa các bên. Nên, cần tuyên vô hiệu do giả tạo như phân tích của Tòa án cấp sơ thẩm.

[3.3] Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bên nhận thế chấp Ngân hàng TMCP S, bên thế chấp là ông Nguyễn Ngọc T4 và bà Nguyễn Ngọc HН2:

Trên thực tế các bên không có giao dịch chuyển nhượng, đất và nhà vẫn do gia đình bà Q quản lý, sử dụng. Mặc dù thửa đất số 225 đã được bà H2 ký hợp đồng thế chấp để đảm bảo khoản vay đối với Ngân hàng. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng thế thấp đối với thửa đất số 225 nêu trên, Ngân hàng đã không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về quy trình khi xem xét thẩm định tài sản thế chấp, cụ thể: Trước khi ký hợp đồng thế chấp Ngân hàng không đến thửa đất số 225 để thẩm định nhà đất (bà H2 khai bà không dẫn Ngân hàng đi xem xét nhà đất, khi vay tiền bà đã nói thẳng với cán bộ Ngân hàng rằng thửa đất 225 không phải của bà nhưng cán bộ Ngân hàng nói cứ bổ sung vào hồ sơ thế chấp). Thực tế, từ trước cho đến nay đất và nhà do gia đình bà Q đang quản lý, sử dụng. Các hình ảnh ngôi nhà có trong hồ sơ xem xét thẩm định tài sản thế chấp do Ngân hàng cung cấp không phải là ngôi nhà trên thửa đất số 225 (Ngân hàng đã xác định do cán bộ thẩm định trước đây chụp hình ngôi nhà đưa vào thông báo thẩm định bị nhầm).

Như vậy, nếu Ngân hàng tuân thủ đúng quy định về thẩm định tài sản trước khi ký hợp đồng thế chấp thì sẽ phát hiện ra việc người quản lý tài sản thế chấp và người đứng tên chủ sử dụng trên Giấy chứng nhận không phải là một người và tìm hiểu các thông tin khác để không nhận thế chấp. Do đó, đây là lỗi của Ngân hàng và Ngân hàng không phải là bên thứ ba ngay tình.

[4] Từ các phân tích trên thấy rằng Bản án dân sự sơ thẩm số 114/2024/DS-ST ngày 26 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Thuận Bắc đã xem xét, đánh giá toàn diện các chứng cứ, tài liệu do các bên đương sự xuất trình để từ đó chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Thanh Thị Thu Q. Nguyên đơn Ngân hàng TMCP S kháng cáo nhưng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ gì mới chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình nên Hội đồng xét sử phúc thẩm không có cơ sở để chấp nhận, như ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát là phù hợp.

[5] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo nguyên đơn Ngân hàng TMCP S phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[NGUỒN: BẢN ÁN SỐ 39/2025/DS-PT NGÀY 27/02/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 39/2025/DS-PT

……………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: