NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ pháp luật: Ông Nguyễn Công H khởi kiện yêu cầu ông Bùi Văn N và bà Lê Thị P phải trả cho ông số tiền đã đặt cọc và yêu cầu bồi thường số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc. Đây là “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc”. Quan hệ pháp luật này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về thẩm quyền giải quyết: Người bị kiện ông Bùi Văn N có đăng ký thường trú tại ấp B, xã S, huyện X, tỉnh Đồng Nai nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc theo quy định tại khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Về tư cách tố tụng của đương sự trong vụ án: ông H khởi kiện ông N nên xác định ông H là nguyên đơn, ông N là bị đơn theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Quá trình giải quyết vụ án, ông H yêu cầu ông Lê Xuân T, Luật sư Văn phòng L, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Đ là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông H nên xác định ông T là là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông H theo quy định tại Điều 75 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Ông H yêu cầu ông N và bà P phải trả số tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại; việc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền và nghĩa vụ bà Lê Thị P nên xác định bà P là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[4] Về thời hiệu khởi kiện: thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày biết quyền lợi của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự. Các bên ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 04/4/2022, thời hạn đặt cọc là 120 ngày kể từ ngày 04/4/2022 đến ngày 04/8/2022. Ngày 01/11/2022, ông H nộp đơn khởi kiện tại Tòa án; do đó việc khởi kiện là còn trong thời hạn theo quy định.
[5] Về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc: Tại đơn khởi kiện ngày 01/11/2022, nguyên đơn ông H khởi kiện yêu cầu buộc ông N và bà P trả lại số tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tại phiên hòa giải ngày 28/6/2024, ngoài yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại, ông H còn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 04/4/2022; ông N và bà P đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 04/4/2022.
Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn không có yêu cầu khởi kiện bổ sung; bị đơn bị đơn không có yêu cầu phản tố; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 04/4/2022.
Tại phiên tòa, ông H, ông N, và bà P xác định không yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 04/4/2022. Do đó, không xem xét, giải quyết đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 04/4/2022.
[6] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
[6.1] Các đương sự đều thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng đất và việc đặt cọc số tiền 700.000.000 đồng giữa ông Nguyễn Công H với vợ chồng ông Bùi Văn N và bà Lê Thị P là có thật. Các bên thỏa thuận ông N bà P chuyển nhượng cho ông H diện tích đất 4.000 m2 thuộc một phần thửa đất số 289, tờ bản đồ số 25, xã S, huyện X, tỉnh Đồng Nai với giá chuyển nhượng là 3.400.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc nhận chuyển nhượng phần đất nêu trên, ông H đã đặt cọc cho ông N 02 lần với tổng số tiền là 700.000.000 đồng, cụ thể: Lần thứ nhất vào ngày 04/4/2022, đặt cọc số tiền là 600.000.000 đồng; Lần thứ hai vào ngày 16/7/2022, đặt cọc số tiền là 100.000.000 đồng. Hai bên có lập giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ngày 04/4/2022 ghi nhận các nội dung đã thỏa thuận nêu trên. Số tiền còn lại sẽ giao vào ngày 04/8/2022. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc, ông N và P cam kết tách diện tích đất 4.000 m2 chuyển nhượng cho ông H thành 04 thửa đất riêng, mỗi thửa đất có diện tích là 1000 m2.
[6.2] Đối với yêu cầu trả lại số tiền cọc là 700.000.000 đồng:
Ông Nguyễn Công H yêu cầu Tòa án buộc ông Bùi Văn N và bà Lê Thị P phải trả cho ông số tiền đã đặt cọc là 700.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, và tại phiên tòa, ông N và bà P đồng ý trả lại cho ông H số tiền ông H đã đặt cọc là 700.000.000 đồng. Việc thỏa thuận này của các đương sự là tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử ghi nhận.
[6.3] Đối với yêu cầu phạt cọc số tiền 700.000.000 đồng:
Ông H yêu cầu Tòa án buộc ông N và bà P phải bồi thường cho ông H số tiền là 700.000.000 đồng, vì lý do ông N, bà P không thực hiện được việc tách thửa cho ông H như đã thỏa thuận.
Ông N và bà P không đồng ý bồi thường thiệt hại cho ông H với số tiền là 700.000.000 đồng theo vì ông bà không vi phạm hợp đồng với ông H, ông bà vẫn mua bán đàng hoàng, ông bà vẫn tích cực làm thủ tục tách thửa. Việc không thực hiện được việc tách phần đất chuyển nhượng cho ông H thành 04 thửa đất, mỗi thửa có diện tích là 1.000 m2 là do thời điểm đó Nhà nước có thay đổi chính sách về đất đai chứ không phải do ông bà không làm hoặc không hợp tác thực hiện.
Xét Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nhà được ký kết ngày 04/4/2022 giữa bên nhận cọc ông Bùi Văn N và bà Lê Thị P với bên đặt cọc ông Nguyễn Công H; Điều 4 của Hợp đồng nêu trên có nội dung:
Điều 4: Các thỏa thuận khác:
– Bên A cam kết được toàn quyền định đoạt Bất động sản nêu trên, nhà đất chuyển nhượng không thuộc đối tượng quy hoạch điện lưới, thừa kế gia đình hay tranh chấp đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân nào.
– Bên B có quyền chỉ định người đứng tên nhận chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của bên A.
– Nếu thửa đất trên nằm trong dự án quy hoạch, điện lưới quốc gia thì bên A phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc cho bên B.
– Đến thời gian hẹn nêu trên, nếu bên B không tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng như đã thỏa thuận thì bên B mất toàn bộ số tiền đã chuyển cho bên A. Ngược lại, nếu bên A không bán cho bên B như đã thỏa thuận hoặc bất động sản nêu trên liên quan đến tranh chấp, thừa kế gia đình thì phải hoàn trả toàn bộ số tiền bên B đã chuyển, đồng thời bồi thường cho bên B một khoản tiền là gấp 2 lần số tiền đặt cọc 700.000.000 VNĐ (Bảy trăm triệu đồng).
Xét lời trình bày của ông N và bà P về việc ông bà không vi phạm thỏa thuận cam kết tách phần đất chuyển nhượng thành 4 thửa đất, mỗi thửa có diện tích 1.000 m2. Tại Văn bản số 3047/VPĐK ngày 12/6/2023 (Bút lục 50), Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh X cho biết: “Ngày 09/04/2022, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh X có tiếp nhận hồ sơ đề nghị tách thửa đất của hộ ông Bùi Văn N đối với thửa đất số 289, tờ bản đồ số 25 xã S, nội dung chia tách cụ thể: thửa thứ nhất khoảng 1.000 m2, thửa thứ 2 khoảng 2.000 m2, thửa thứ 3 khoảng 1.000 m2, thửa thứ 4 phần diện tích còn lại (ONT=2002). Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh X đã ký xác nhận việc tách thửa phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 4 Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/6/2020 của UBND tỉnh Đ. Đồng thời, chuyển toàn bộ hồ sơ cho Phòng T1 tham mưu trình UBND huyện xem xét giải quyết theo quy định theo khoản 2 Điều 8 Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 của UBND tỉnh Đ. Kết quả của UBND huyện được thể hiện qua văn bản trả lời chuyển trả cho chủ sử dụng đất thông qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện.” Như vậy, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông N và bà P đã thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đối với thửa đất số 289, tờ bản đồ số 25 xã S.
Tại Văn bản số 3523/UBND-NL ngày 13/5/2024 của UBND huyện X về việc cung cấp thông tin cho Tòa án (Bút lục 96) cho biết: “Khoảng tháng 7/2022, hộ ông Bùi Văn N lập thủ tục xin tách thửa thửa đất số 289, tờ bản đồ số 25, xã S thành 4 thửa đất mới để chuyển quyền sử dụng đất và được UBND huyện chưa chấp thuận cho phép tách thửa tại Văn bản số 6609/UBND-TNMT ngày 20/7/2022”.
Tại Văn bản số 6609/UBND-TNMT ngày 20/7/2022 của UBND huyện X về việc chưa chấp thuận cho phép tách thửa đối với thửa đất số 289, tờ bản đồ số 25 xã S trả lời cho hộ ông Bùi Văn N (Bút lục 94) UBND huyện X đã thông báo: “Việc hộ ông Bùi Văn N đề nghị tách thửa đất số 289, tờ bản đồ số 25 xã S thành 4 thửa đất mới để chuyển quyền sử dụng đất không phù hợp với chủ trương, định hướng quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện X. Hiện nay UBND huyện đang thực hiện chỉ đạo của cấp có thẩm quyền về việc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, tách thửa chuyển nhượng đất nông nghiệp, phân lô bán nền và đồng thời rà soát xử lý các trường hợp có vi phạm về sử dụng đất, hoạt động kinh doanh bất động sản, thuế thu nhập chuyển nhượng. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 7 Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/6/2020 của UBND tỉnh Đ, UBND huyện X chưa chấp thuận đơn đề nghị tách thửa của hộ ông Bùi Văn N”.
Căn cứ văn bản số 3523/UBND-NL ngày 13/5/2024 của UBND huyện X, Văn bản số 6609/UBND-TNMT ngày 20/7/2022 của UBND huyện X; Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/6/2020 của UBND tỉnh Đ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai và Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 của UBND tỉnh Đ quy định tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; thỏa thuận tách phần đất chuyển nhượng 4.000 m2 thuộc một phần thửa đất số 289, tờ bản đồ số 25 xã S thành 4 thửa đất mỗi thửa đất có diện tích 1.000 m2 tại thời điểm ngày 04/4/2022 phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 4 Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/6/2020 của UBND tỉnh Đ. Quá trình thực hiện thủ tục tách thửa, ông N đã thực hiện đúng quy định của địa phương thời điểm nhận đặt cọc nhưng chưa được UBND huyện X chấp nhận là do khách quan. Lỗi dẫn tới việc ông N và P không thể thực hiện đúng cam kết với ông H thuộc về khách quan.
Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, tình huống án lệ: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc. Áp dụng Án lệ số 25/2018/AL, việc ông N và bà P không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của ông H về việc buộc ông N và bà P bồi thường thiệt hại số tiền là 700.000.000 đồng.
[8] Về án phí: Do yêu cầu buộc ông N và bà P trả lại số tiền đặt cọc là 700.000.000 đồng của ông H được chấp nhận nên ông N và bà P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 32.000.000 đồng (20.000.000 đồng + (700.000.000 đồng – 400.000.000 đồng) x 4%).
Do yêu cầu buộc ông N và bà P bồi thường thiệt hại tương ứng với số tiền đặt cọc với số tiền là 700.000.000 đồng của ông H không được chấp nhận nên ông H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 32.000.000 đồng (20.000.000 đồng + (700.000.000 đồng – 400.000.000 đồng) x 4%).
[9] Quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.
[10] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Xuân Lộc phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
[NGUỒN: Bản án số 55/2024/DS-ST NGÀY 12/9/2024 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI]
LINK PDF: Bản án số 55/2024/DS-ST
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
