[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản về tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Nhà NV Nguyễn An Ninh có nguồn gốc của ông Nguyễn Kiến C và bà Lê Thị T là chủ sở hữu. Ngày 31/5/2001, tại Phòng Công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh, ông C và bà T ký Hợp đồng mua bán nhà ở cho bên mua là bà Trương Hà Thn, trước bạ ngày 13/6/2001, được Sở Địa chính Nhà đất đăng ký, thay đổi ngày 20/6/2001. Bà Trương Hà Thn được UBND Quận 1 cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) ngày 17/5/2010. Ngày 21/10/2015, tại Văn phòng công chứng Bến Thành, bà Trương Hà Thn lập Hợp đồng tặng cho ông Trương Thanh T (là anh ruột bà Thanh) nhà NV Nguyễn An Ninh. Ông T được cập nhật biến động ngày 19/11/2015.

[2] Ông Trương Thanh T khởi kiện yêu cầu em ruột là bà Trương Lệ Th trả lại nhà NV Nguyễn An Ninh do ông cho ở nhờ; số vàng 300 lượng vàng SJC trả cho ông C, bà T là của ông, tại thời điểm mua nhà NV Nguyễn An Ninh, ông là Tổng giám đốc công ty may mặc. Trong quá trình thanh toán giá trị nhà NV Nguyễn An Ninh, vì không đủ tiền trả ngay 01 lần nên ông và vợ, chồng ông C, bà T thỏa thuận trả tiền, vàng nhiều lần. Ông có nhờ 02 em ruột là bà Trương Hà Thn và bà Trương Lệ Th mang tiền, vàng đi trả cho bên bán; bà Th cho rằng nhà đất này bà có phần góp hùn mua với số vàng là 300 lượng vàng SJC/500 lượng vàng SJC là giá trị nhà đất khi mua; yêu cầu được chia tài sản thuộc sở hữu chung theo phần vàng đã góp.

[3] Xét nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao:

[3.1] Về nội dung kháng nghị xác định về giá trị căn nhà khi mua bán, về số lần giao nhận vàng, về chủ thể giao vàng, cần làm rõ thêm nguồn gốc số vàng dùng để trả cho ông C, bà T:

Căn cứ Hợp đồng mua bán nhà giữa bên bán nhà số NV giữa bên bán là ông C, bà T với bên mua là bà Trương Hà Thn thể hiện giá trị chuyển nhượng nhà là 300 lượng vàng SJC và 01 (một) căn nhà 125 Nguyễn Thiện Thuật, Phường 2, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh; 01 (một) căn nhà 575/11 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 2, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

Quá trình giải quyết vụ án, bà Th cho rằng nhà NV Nguyễn An Ninh mua là tiền hùn góp của 03 người: bà góp 300 lượng vàng SJC, ông T góp 200 lượng vàng SJC thông qua việc cấn trừ 02 căn nhà, bà Trương Hà Thn góp 25.000.000 đồng tiền đặt cọc tương đương 05 lượng vàng SJC. Tuy nhiên bà Thanh xác định không hùn tiền, vàng để mua nhà NV Nguyễn An Ninh; lời trình bày của bà Th mâu thuẫn với trị giá vàng bà Thanh đã góp, cụ thể: bà Th cho rằng bà Thanh góp thông qua việc đặt cọc ngày 27/4/2001 là 25.000.000 đồng (tương đương 05 lượng vàng SJC), trong khi chỉ trong thời gian ngắn (05 ngày) vào ngày 02/5/2001 bên mua giao trả cho bên bán 196 lượng vàng SJC (quy đổi giá trị chỉ còn 4.720.000 đồng/lượng).

Mặt khác, tại phiên hòa giải tranh chấp tại UBND phường B, Quận M vào ngày 26/3/2019, bà Th và ông H có ý kiến đồng ý trả lại nhà NV Nguyễn An Ninh, nếu ông T trả cho vợ, chồng ông, bà số tiền 20.000.000.000 đồng (hai mươi tỷ đồng) là tiền công sức trông coi, bảo quản nhà nhiều năm. Sau đó, bà Th cho rằng số tiền 20.000.000.000 đồng này tương đương số vàng bà đã góp để mua nhà NV Nguyễn An Ninh là không có cơ sở chấp nhận, bởi lẽ nếu quy giá trị số vàng bà Th cho rằng mình đã góp tại thời điểm hòa giải tương đương gần 550 lượng vàng SJC (giá vàng do Công ty vàng bạc đá quý Thành phố Hồ Chí Minh công bố tại thời điểm tháng 3/2019 giao động 36,65 – 36,78 triệu đồng/lượng vàng SJC).

Bà Th cho rằng đã góp 300 lượng vàng SJC để hùn mua nhà NV Nguyễn An Ninh nhưng không có chứng cứ gì chứng minh, không được ông T và bà Trương Hà Thn thừa nhận. Tất cả các giấy tờ từ đặt cọc đến các Biên bản giao nhận vàng, Hợp đồng mua bán nhà với bên ông C, bà T đều do bà Trương Hà Thn đứng tên.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, bà Th và người đại diện theo ủy quyền của bà Th trình bày giá trị mua nhà NV Nguyễn An Ninh là 500 lượng vàng SJC. Ông T góp 200 lượng vàng SJC thông qua việc cấn trừ 02 (hai) căn nhà như trên đã đề cập, bà Thanh góp 05 lượng vàng SJC…Kháng nghị của Viện kiểm sát cho rằng Tòa án không triệu tập ông C, bà T là người bán (ông C, bà T đã đi định cư nước ngoài) để xác định về giá trị căn nhà khi mua bán, về số lần giao nhận vàng, về chủ thể giao vàng, cần làm rõ thêm nguồn gốc số vàng dùng để trả cho ông C, bà T là không cần thiết và không phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Bà Th cho rằng có góp 300 lượng vàng SJC thì bà phải có nghĩa vụ cung cấp, giao nộp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Xét thấy lời trình bày của nguyên đơn là ông T phù hợp với lời trình bày của bà Trương Hà Thn, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án như các giấy tờ đặt cọc, các Biên bản giao nhận vàng, Hợp đồng mua bán nhà…có cơ sở xác định ông T là người bỏ ra toàn bộ số tiền, vàng để nhận chuyển nhượng nhà NV Nguyễn An Ninh nên Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng bà Th, ông H và những người liên quan trả lại nhà NV Nguyễn An Ninh cho ông T là có căn cứ, đúng pháp luật.

[3.2] Về nội dung kháng nghị đối với thỏa thuận cho ở nhờ:

Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Trần Quốc S và bà Trần Thị Thanh M có lời trình bày tại Tòa án các ông, bà chỉ là người ở nhờ tại nhà NV Nguyễn An Ninh và xác định không liên quan đến vụ án, không có yêu cầu độc lập và đều xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà Th, ông H, ông Trần Quốc S, bà Trần Thị Thanh M, cháu Trần Quốc B trả lại nhà, đất cho ông T là có căn cứ, đúng pháp luật.

[3.3] Về nội dung kháng nghị đối với công sức quản lý, giữ gìn nhà ở của bà Th:

Quá trình giải quyết vụ án, bà Th trình bày tháng 6/2001 khi bà nhận nhà NV Nguyễn An Ninh, bà cho thuê giữ xe 150.000 đồng/ngày và hàng ngày mở cửa, đến 19 giờ đóng cửa thu tiền. Do doanh thu không cao và không có người thuê dài hạn nên tháng 10/2002 vợ chồng bà về ở tại nhà này để giữ xe, bán Balô, túi xách… đến nay.

Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 23/10/2019 của Tòa án cấp sơ thẩm đối với nhà, đất tranh chấp số NV Nguyễn An Ninh, bà Th trình bày trong quá trình sinh sống, bà và ông H, bà M, ông S có sửa chữa nhỏ để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, ngoài ra không còn sửa chữa gì khác, không có yêu cầu Tòa án giải quyết gì.

Tại Văn bản số 523/UBND ngày 06/11/2019 của UBND phường B, Quận M xác nhận: “Từ năm 2010 đến nay, căn nhà NV Nguyễn An Ninh không có hoạt động xây dựng mới, sửa chữa, qua kiểm tra hồ sơ lưu tại phường hiện không có hồ sơ đăng ký sửa chữa tại căn nhà NV Nguyễn An Ninh, phường B, Quận M”

Trong quá trình khiếu nại giám đốc thẩm, bà Th có cung cấp Hợp đồng thi công xây dựng cải tạo nhà ở số 2306-2013/HĐTC-TĐ ngày 23/6/2013 giữa bên giao thầu chủ đầu tư là bà Trương Lệ Th và bên nhận thầu là Công ty TNHH xây dựng ĐT. Nội dung thi công cải tạo nhà số NV Nguyễn An Ninh trong thời hạn 120 ngày. Giá trị hợp đồng thi công là 2.500.000.000 đồng (hai tỷ năm trăm triệu đồng). Kèm theo Hợp đồng thi công là Giấy xác nhận của Công ty ĐT xác nhận bà Th đã thanh toán số tiền 2.500.000.000 đồng.

Xét Hợp đồng thi công số 2306-2013/HĐTC-TĐ ngày 23/6/2013 là giả, không có thật như nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát, bởi lẽ: Hợp đồng thi công này chỉ có chữ ký và con dấu của đơn vị nhận thầu mà không có chữ ký của bên chủ đầu tư; Hợp đồng thi công được ký kết từ tháng 6/2013 nhưng Hợp đồng này lại căn cứ vào Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 24/11/2015 và căn cứ vào Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 18/6/20NV (các văn bản quy phạm pháp luật chưa ban hành); Hợp đồng thể hiện bên chủ đầu tư là bà Th ký hợp đồng ngày 23/6/2013 nhưng trong hợp đồng thi công thể hiện giấy chứng minh nhân dân của bà Th được cấp ngày 09/10/2014

Trong quá trình bà Th quản lý, sử dụng nhà ở số NV Nguyễn An Ninh, thực tế bà Th chỉ sửa chữa nhỏ để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt bình thường, không sửa chữa xây dựng, cải tạo lớn. Bà Th cùng gia đình đã khai thác công năng thu lợi nhuận từ việc cho thuê, mở cửa hàng buôn bán đối với nhà NV Nguyễn An Ninh, nên không có căn cứ xem xét công sức quản lý, giữ gìn nhà ở của bà Th như nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát

[Nguồn: Quyết định GĐT số 46/2023/DS-GĐT ngày 13/3/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định số: 46/2023/DS-GĐT

———–

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: