[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản án về Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên Tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Bà Trịnh Mỹ D khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 02/5/2019 giữa bà Trịnh Mỹ D với bà Đào Thị T, ông Đỗ Trung K đối với thửa đất thửa đất số 58, tờ bản đồ số 37, địa chỉ: Tuyến 25, Tổ 11, thị trấn K, huyện V, tỉnh Lào Cai. Thửa đất số 58 đã bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện V ra Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 03/QĐ-CCTHADS ngày 12 tháng 6 năm 2023 để đảm bảo thi hành nghĩa vụ dân sự của bà T, ông K cho bà Đỗ Thị Lan P và ông Nguyễn Ngọc T nên xác định quan hệ tranh chấp là “ Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự” theo quy định của khoản 12 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn theo khoản 3, khoản 12 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung khởi kiện:

[2.1] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trịnh Mỹ D với bà Đào Thị T, ông Đỗ Trung K, Hợp đồng đã được Công chứng ngày 02/5/2019 tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Lào Cai đối với thửa đất số 58, tờ bản đồ số 37, diện tích 89,5m2 , đất ở đô thị. Địa chỉ: Tuyến 25, thị trấn K, huyện V, tỉnh Lào Cai. Hội đồng xét xử thấy:

Các bên tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, việc ký kết hợp đồng là tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc. Mục đích, nội dung giao kết hợp đồng: Không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của hợp đồng: Hợp đồng được lập thành văn bản và được công chứng là đúng với quy định pháp luật. Bên nhận chuyển nhượng bà Trịnh Mỹ D đã thanh toán xong số tiền mua đất là 400 triệu đồng cho bên chuyển nhượng bà Đào Thị T, ông Đỗ Trung K; các bên cũng xác nhận đã bàn giao đất tại thực địa, các bên đã thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ dân sự của mình nêu trong hợp đồng.

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại các Điều 117, 118, 119 và Điều 500, 501 và Điều 502 Bộ luật dân sự 2015; Đảm bảo đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 188 Luật đất đai.

Đến nay, bà Trịnh Mỹ D khởi kiện bà Đào Thị T, ông Đỗ Trung K tại Tòa án để đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 02/5/2019 giữa các ông bà. Đối với ông K, bà T có ý kiến nhất trí toàn bộ với yêu cầu khởi kiện của bà D nhưng do thửa đất số 58 bị kê biên thi hành án, nên các ông bà không thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Vì vậy ông K, bà T cũng yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2019. Như vậy, các bên tham gia ký kết hợp đồng đều không có tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng và đều đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Văn phòng Công chứng số 01 tỉnh Lào Cai cũng trình bày đã thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2019 giữa bà D với bà T, ông K là đúng quy định của pháp luật.

[2.2] Đối với ý kiến của bà Đỗ Thị Lan P và ông Nguyễn Ngọc T cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án: Theo các bản án số 05/2021/DS-ST ngày 29/9/2021 của Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn; Bản án số 11/2022/DS-PT ngày 25/4/2022 của Toà án nhân dân tỉnh Lào Cai xác định: Ông Đỗ Trung K, bà Đào Thị T có ký hợp đồng vay tiền ông T, bà P vào ngày 06/03/2017 số tiền 700.000.000đ (Bảy trăm triệu đồng); thời hạn vay là đến ngày 06/12/2019; Hợp đồng vay không có thế chấp quyền sử dụng đất. Đến tháng 10/2020, bà Đỗ Thị Lan P, ông Nguyễn Ngọc T nộp đơn khởi kiện bà T, ông K về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản nêu trên tại Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, Các bản án đã buộc bà Đào Thị T và ông Đỗ Trung K phải có nghĩa vụ trả nợ cho ông T, bà P số tiền đã vay là 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng). Xét thấy:

Thứ nhất: Tại thời điểm ngày 02/5/2019, bà D với bà T, ông K ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 58 thì giữa bà T, ông K với bà P, ông T chưa xảy ra tranh chấp hợp đồng vay tài sản, vì hợp đồng vay tiền ngày 06/3/2017 giữa các bên có thời hạn vay là đến ngày 06/12/2019, giữa bên vay và bên cho vay vẫn thực hiện việc trả nợ gốc, trả lãi cho nhau theo hợp đồng đến ngày 22/01/2020. Đến tháng 10/2020 bà P, ông T mới khởi kiện bà T, ông K ra Tòa án. Như vậy, việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng ngày 02/5/2019 giữa bà D với bà T, ông K xảy ra trước thời điểm ông T, bà P có quyền đòi nợ theo hợp đồng vay tài sản với bà T, ông K một thời gian dài, tính đến ngày hết thời hạn của hợp đồng vay tài sản ngày 06/12/2019 là khoảng trên 07 tháng và tính đến thời điểm bà P, ông T khởi kiện bà T, ông K ra Tòa án tháng 10/2020 là khoảng 17 tháng. Do đó, không có căn cứ xác định việc bà T, ông K ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2019 với bà D là để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ và trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, tẩu tán tài sản.

Thứ hai: Hợp đồng vay tài sản ngày 06/3/2017 giữa bà P, ông T với bà T, ông K không có điều khoản nào quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là thửa 58. Việc bà T, ông K đã ký hợp đồng vay tài sản với ông T, bà P và sau đó bà T, ông K ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2019 với bà D là 02 hợp đồng riêng rẽ, không liên quan đến nhau, không chịu sự ràng buộc về quyền và nghĩa vụ. Ngoài ra, Pháp luật cũng không cấm việc một cá nhân đang vay nợ người khác thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba.

Thứ ba: Bản thân bà D cũng trình bày, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà chỉ quan tâm đến tính pháp lý của thửa đất 58, bà D mua đất và trả tiền cho bà T, ông K là sự thật. Việc bà T, ông K vay nợ ai và có tẩu tán tài sản hay không thì bà không biết, bà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng quy định pháp luật và không có lỗi gì.

Thứ tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D với bà T, ông K không vi phạm Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT ngày 26/7/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự.

Từ những phân tích nêu trên, có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất 58 ngày 02/5/2019 giữa bà D với bà T, ông K không phải là hành vi tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ thi hành án của bà T, ông K với bà P, ông T.

[2.3] Đối với ý kiến của bà Đỗ Thị Lan P, ông Nguyễn Ngọc T cho rằng theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai xác định “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Do vậy, ông bà xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2019 không có hiệu lực do chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Xét thấy:

Tại văn bản số 180/VPĐK – ĐKĐĐ ngày 18/8/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V về việc cung cấp thông tin cho Tòa án đã xác định: Việc bà Trịnh Mỹ D ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Đào Thị T và ông Đỗ Trung K, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Văn phòng công chứng số 1 tỉnh Lào Cai công chứng ngày 02/5/2019.Theo Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”. Như vậy, việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Công chứng từ ngày 02/5/2019 đến hiện tại đã vi phạm quy định tại Khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai. Việc khắc phục sai phạm trên thực hiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ. Nếu thành phần hồ sơ đảm bảo theo quy định thì việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vẫn đảm bảo đủ điều kiện thực hiện các bước tiếp theo sau khi người sử dụng đất thực hiện nộp tiền xử phạt vi phạm và thực hiện biện pháp khắc phục theo quy định.

Theo quy định của pháp luật thì “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai chỉ là một bước tiếp theo trong quá trình thực hiện hợp đồng, bước này được thực hiện sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Việc đăng ký vào sổ địa chính không phải là căn cứ xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải căn cứ vào Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, Khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014. Trong vụ án này, nguyên đơn bà D; bị đơn bà T, ông K đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 02/5/2019 là đúng pháp luật và vẫn đang trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc các bên chưa đăng ký vào sổ địa chính chỉ là lỗi trong việc thực hiện thủ tục hành chính với cơ quan Nhà nước và không ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2019. Sau khi các bên ký kết hợp đồng nộp phạt vi phạm hành chính thì vẫn thực hiện được việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, vào sổ địa chính và chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, ý kiến của bà P, ông T cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2019 không có hiệu lực do chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai là không có căn cứ pháp luật.

[2.4] Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 30/8/2023 của Tòa án xác định: Có bức tường thuộc công trình xây dựng nhà cấp IV của thửa 59, 60 xây lấn, nằm trong thửa đất 58 ( Điểm tiếp giáp phía đường tuyến 25 có chiều rộng là 0,18m, điểm tiếp giáp phần đất trống phía sau có chiều rộng là 0,13m, chiều dài của bức tường là 20 m, tổng diện tích của bức tường là 3.0m2 ). Xét thấy: Thửa đất 59, 60 cũng đứng tên bà T, ông K đã chuyển nhượng cho bà D. Cả phía nguyên đơn bà D và bị đơn bà T, ông K đều không đề nghị Tòa án giải quyết đối với diện tích công trình xây dựng 3.0m2 này và diện tích công trình xây dựng này cũng không ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết trong vụ án này.

Từ những phân tích nêu trên Hội đồng xét xử xét thấy:

Cần thiết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bà Trịnh Mỹ D với bà Đào Thị T, ông Đỗ Trung K, Hợp đồng đã được Công chứng ngày 02/5/2019 tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Lào Cai đối với thửa đất số 58, tờ bản đồ số 37, diện tích 89,5m2. Địa chỉ: Tuyến 25, thị trấn K, huyện V, tỉnh Lào Cai. Hiện trạng quyền sử dụng đất theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 30/8/2023 là phù hợp, đúng pháp luật.

[3] Về tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; Tiền án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bị đơn bà Đào Thị T, ông Đỗ Trung K phải chịu tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

[4] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Văn Bàn là phù hợp.

[Nguồn: Bản án số 02/2023/DS-ST ngày 02/9/2023 của TÒA ÁN NHÂN HUYỆN VĂN BÀN – TỈNH LÀO CAI]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 02/2023/DS-ST

———–

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội