[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] - Bản án về tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền của Tòa án: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Lã Thị T với anh Nguyễn Văn H và chị Nguyễn Thị H được công chứng tại Văn phòng công chứng B là vô hiệu vì hợp đồng được thực hiện sau khi quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật mà chị T không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án. Do đó Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự” và bị đơn chị Lã Thị T nơi cư trú cuối cùng tại thôn M, xã X, huyện Q, tỉnh Hà Giang theo quy định tại khoản 12 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Quang Bình.

[2] Về việc xét xử vắng mặt đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng công chứng B không có yêu cầu độc lập và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, anh Nguyễn Văn H và chị Nguyễn Thị H đã được tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ 2 mà vắng mặt tại phiên tòa không có lý do vì vậy căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tại phiên tòa.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Xét thấy sau khi Quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự số 02/2017/QĐST-DS ngày 12/7/2017 của Tòa án nhân dân huyện Q có hiệu lực pháp luật, người phải thi hành án là chị Lã Thị T đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 484 cho anh Nguyễn Văn H và chị Nguyễn Thị H được công chứng tại Văn phòng công chứng B vào ngày 28/9/2017 nhưng cho đến nay các bên vẫn chưa làm thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật, chị T đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ anh H và chị H nhưng không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án, cơ quan Chi cục thi hành án dân sự huyện Q đã xác minh hiện tại tài sản của chị T ngoài diện tích đất chị T đã chuyển nhượng cho anh H chị H ra thì chị T còn có 447,6 m2 diện tích đất trồng lúa nước thuộc thửa số 462, tờ bản đồ số 79, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 685430 do Ủy ban nhân dân huyện Q cấp ngày 16/12/2013 trị giá 14.323.200 đồng và 01 nhà gỗ 4 gian lợp lá cọ, xung quanh được làm bằng gỗ tạp có diện tích sử dụng 60 m2 , công trình phụ được lợp bằng Prôximăng, phía trước sân được lợp bằng tôn, xung quanh sân được làm bằng rào sắt trị giá 15.268.950 đồng. Giá trị của diện tích 447,6 m2 diện tích đất trồng lúa nước thuộc thửa số 462, tờ bản đồ số 79 và 01 nhà gỗ 4 gian không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án và chị T không còn tài sản nào khác để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án. Như vậy, Hội đồng xét xử có căn cứ khẳng định việc chị T thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/9/2017 là trong thời gian chị T phải thực hiện nghĩa vụ thi hành án. Tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự quy định “Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên”. Do đó quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của chị T nêu trên là tài sản vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án. Vì vậy, chị T không có đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, chị T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được đăng ký theo quy định của Luật Đất đai nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 503 của Bộ luật dân sự. Trên đất chuyển nhượng có nhà nhưng khi chuyển nhượng các bên không có thỏa thuận về chuyển nhượng nhà cho nên đối với người nhận chuyển nhượng bình thường thì không thể thực hiện đầy đủ được quyền sử dụng đất của mình, do đó hợp đồng bị coi là vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật dân sự. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 484 ngày 28/9/2017 giữa chị Lã Thị T với anh Nguyễn Văn H và chị Nguyễn Thị H là hợp đồng dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 408 của Bộ luật dân sự năm 2015 nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

[4] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/9/2017 giữa chị Lã Thị T với anh Nguyễn Văn H và chị Nguyễn Thị H là hợp đồng dân sự vô hiệu nên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc chị H đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh chị với chị T là hợp pháp, buộc chị T phải trả tiền cho anh B là không phù hợp với quy định của pháp luật nên không được chấp nhận. Giá thỏa thuận được các bên ký xác nhận trong hợp đồng chuyển nhượng là 50.000.000 đồng nhưng anh H, chị H khai giá thực tế chuyển nhượng là 160.000.000 đồng và anh H, chị H không có tài liệu chứng cứ để chứng minh là thỏa thuận mua bán với giá 160.000.000 đồng nên không có cơ sở để khẳng định anh H, chị H đã giao cho chị T số tiền 160.000.000 đồng. Từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay anh H, chị H không có tu sửa, tôn tạo gì để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất. Tại biên bản làm việc ngày 09/9/2019 với Chi cục thi hành án dân sự huyện Q anh H đề nghị nếu không tìm được chị T về giải quyết vụ việc, cơ quan thi hành án phải ưu tiên thanh toán trước cho anh H số tiền 160.000.000 đồng, số tiền còn lại được thực hiện nghĩa vụ thi hành án của chị T. Tại biên bản làm việc ngày 14/01/2020 với Tòa án nhân dân huyện Q anh H đề nghị nếu ai lấy đất thì trả cho anh H số tiền 100.000.000 đồng. Yêu cầu của anh H không phù hợp với quy định của pháp luật nên không được chấp nhận. Cần chấp nhận cho anh H và chị H giá chuyển nhượng diện tích đất với bà T là 50.000.000 đồng. Chị T là người có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nên chị T phải bồi thường khoản tiền chênh lệch về giá theo giá cơ quan Chi cục thi hành án dân sự huyện Q đã tiến hành định giá theo giá thị trường tại thời điểm giải quyết vụ việc. Tại biên bản kê biên tài sản Hội đồng định giá xác định diện tích đất 96,7 m2 (do đã bị nhà nước thu hồi 7,7 m2 ) thuộc thửa số 143, tờ bản đồ số 65, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP685431do Ủy ban nhân dân huyện Q, tỉnh Hà Giang cấp ngày 16/12/2013, địa chỉ thửa đất tại thôn T, thị trấn Y, huyện Q, tỉnh Hà Giang có giá là 88.964.000 đồng. Như vậy chênh lệch về giá tại thời điểm chuyển nhượng với giá thị trường tại thời điểm giải quyết vụ việc là 38.964.000 đồng. Vì vậy buộc chị T phải bồi thường thiệt hại cho anh H, chị H số tiền 38.964.000 đồng. Tổng cộng số tiền chị T phải hoàn trả cho vợ chồng anh H và chị H là 88.964.000 đồng. Đồng thời anh H và chị H phải trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng cho chị T. Trong hợp đồng chuyển nhượng các bên thỏa thuận với nhau chuyển nhượng 104,4m2 , nhưng diện tích đất nói trên đã bị Ủy ban nhân dân huyện Q thu hồi 7,7 m2 theo Quyết định thu hồi số 2272/QĐ[1]UBND ngày 31/12/2014, như vậy trên thực tế anh H và chị H nhận chuyển nhượng của chị T 96,7 m2 . Vì vậy anh H và chị H phải trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng cho chị T 96,7 m2 thuộc thửa số 143, tờ bản đồ số 65, địa chỉ thửa đất tại thôn T, thị trấn Y, huyện Q, tỉnh Hà Giang và 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP685431 do Ủy ban nhân dân huyện Q, tỉnh Hà Giang cấp ngày 16/12/2013 mang tên hộ ông Hoàng Văn Đ và bà Hoàng Thị H.

[4]. Anh H khẳng định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đất có 01 ngôi nhà 4 gian, xung quanh được làm bằng gỗ, mái được lợp bằng Prôximăng và lá cọ nhưng do anh quên không thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay anh H chị H chưa tu sửa, tôn tạo gì. Chính quyền địa phương cho biết chị T bỏ lại nhà cửa, ruộng đất đi nơi khác sinh sống từ tháng 10/2017 đến nay không trở về, nhà ở và đất không có người ở và sử dụng. Như vậy có đủ cơ sở để khẳng định ngôi nhà trên đất là của chị T. Do trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị T và anh H, chị H không thể hiện chuyển nhượng ngôi nhà nên ngôi nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của chị T. Chị T không phải hoàn trả giá trị ngôi nhà bằng tiền cho anh H, chị H.

[5] Chi phí cho việc đăng phát thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú do anh Đặng Văn B chịu theo quy định tại khoản 2 Điều 385 của Bộ luật tố tụng dân sự. Anh B đã thực hiện xong nên Hội đồng xét xử không xem xét đến.

[6] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu của người có quyền lợi liên quan về giải quyết hậu qủa của hợp đồng vô hiệu được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với tranh chấp về dân sự không có giá ngạch và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch theo quy định của pháp luật.

[Nguồn: Bản án số: 03/2020/DS-ST ngày 04/9/2020 của TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUANG BÌNH TỈNH HÀ NAM]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 03/2020/DS-ST

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: